重庆楼市下半年，一定要关注这些...
（图片来源于网络）
2018年6月16日的晚上，阿根廷对战冰岛，全世界都觉得阿根廷必胜。
毕竟，前者是银河舰队，有来自豪门的顶级前锋，而后者，整个国家的人口还没有渝中区的一半多！好几个球员都是兼职，去踢世界杯还要跟老板请事假。
我看到有个人在中国体彩店里买了10000的阿根廷赢。虽然赔率特别低，但他跟绝大多数人一样，认为这很稳。
冰岛队也这么认为的，想战胜阿根廷，太难太难，但他们又不想输太多。
于是，天生要强的梅西身边，永远围绕着3个北欧壮汉。冰岛的中场线后，永远站着8位渔民的后代。
甚至，兼职球员们还抓住机会，把比分从0：1落后给扳平了...
进入下半场，冰岛打法，更加简单。放弃边路，放弃对攻，所有队友回后场防守。
稳住，就是胜利！
一年前，我明白了一个道理：
剧情，有时候可不一定按照剧本
稳，有时候并不稳
01
2019上半年刚刚过去。
回顾这6个月，表象很琐碎，关联起来却是一个很完整的故事。
苏州刺史白居易怎么也不会想到，1000多年后，苏州的房价会炒到40000/㎡，一套100㎡的房子要400万！
而他的月薪，折算下来，区区15000元。不吃不喝，22年。
高！的确是高！
所以，从全国看，上半年有这两个大事，对房地产未来的趋势影响深远。
放宽落户
城市之间的竞争和博弈，爆发了硝烟弥漫的“抢人大戏”。
甚至还可能因为形势太激烈，而引出一纸规文：“不得从中西部地区抢人！”
这意味着，每个城市，都在拼！
包括重庆在内的一批二线城市，把落户门槛放低到了极致。
当落户门槛“形同虚设”时，非一线以外城市的户籍制度，实际上是在慢慢弱化！
7亿农民进城，小城镇到大城市，大城市迎来新一轮机遇期，或振兴，或低迷。
当然，还有“租购同权”...
棚改变旧改
棚改被很多人看成了上一轮楼市行情的发动机。
棚改动，利好；棚改紧，利空。
随着思路大变，突然间，棚改一个急刹，在路的转角，碰到了旧改，各地棚改指标大幅下降！
4万亿，还是4万亿
4万亿，已经不是4万亿
最近我黄桷坪的大表哥义愤填膺，本来还等着当个拆二代，玛莎拉蒂都看好了！突然来了一群人，这看看，那瞧瞧。
水管，换！
电线老化，换！
外立面，刷！
记录一下，再装个电梯！
02
今天看重庆楼市，从成交数据和价格上上看，最差的时候已经过去。
1-6月，小步慢跑，成交量前低后高，在六月末达到高潮。
踏着这个节奏，产品品质+公区配置都有一定幅度的提升，但显然，重庆的市场仍然是一个“价格市场”而不是“产品市场”。
热销跑量的，基本都是低价刚需盘，半年，文旅城居然卖了60多万方，如果按套均100㎡，每个月都会卖掉1000套房子！
他们的置业顾问，不是在办卖房手续，就是在办卖房手续的路上。
热销的场面不少。
比如这里，明明机场东，偏叫自己中央公园西。
还有这里，据说有1000人登记！
面对纷繁的信息，我想，你至少得弄清楚真实的原因
1）他在哪
2）卖多少钱
3）为什么这么多人
4）有拖吗？
5）值得吗？
目前的楼市，分化状态十分凸显，这样的情形，是个案，但很能迷惑人。
前几天，我们统计了6月份的数据，整体新增超过15000套新房，去化率，大致在6-7成，这已经很能说明重庆新房市场：整体活跃，但购房者有选择的余地。
与往年的情况对比，这属于一个平稳的行情。
这是一组重庆房企业绩的完成率数据。来源于克尔瑞。
我的理解是：
1）重庆头部房开，前5名，半年完成率是42%，并没有超50%。
2）再往后计算，前10名阵营，整体完成率39%，前30名，完成36%。
说明了什么呢？
说明下半年，还有房，并且，开发商会存在业绩压力。
竞争，会加剧！
包括还有9家年度任务完成率在30%以下！
PS：克尔瑞并非官方数据，看看就好，仅当参考
03
再说说上半年二手房。
从最近的朋友圈看，重庆的二手房，有点火。
不是指市场，而是话题。
有人说，重庆二手房的堰塞湖，要溃坝！重庆楼市让人绝望。
说这话的人，他只是不知道还有三峡。
或者他在重庆没房子。
重庆是个很明显的新房市场，购房者和城市发展阶段，所有的重心还是在新房市场。
江湖俗称“新房癌”。
同时，前两年重庆二手市场的火热，40%以上的份额是被专业投资需求带动，江湖俗称“炒房”。
如今放缓，于市场，于政策，都是好事。
但有些细微的数据，我本来不想说的。
就比如这种第三方软件。他们通过爬虫技术，抓取了网络上的二手房数据，包括所有进行网络化操作的中介，进行数据汇总。
其实很明显，就是很多人眼里重庆“天量”的二手房，成交量也已经一扫去年淡季以来的低迷！
记住，是一扫。
不信自己去看。
所以，当前的重庆楼市，我反倒认为，不是害怕他会很惨淡，而是担心他会向苏州那样火爆。
二手房，是摁住重庆楼市活跃的咽喉，也是遏制炒房的一个关键的卡口。
包括议价空间，二手房也从去年的低谷有所反弹。
限制二手房交易的，关键要素，是价格。
但凡你打开二手房APP，很多楼盘的挂牌价仍然高高在上，重庆又不缺房子，如今的新房和二手房，都不紧俏。同时，新房市场猛烈进攻，各种手段，连很多二手中介都转去卖新房了，用脚指头也能想到，本地刚需，或者改善，怎么去接盘高价二手房？
04
整体而言，重庆楼市的政策，我认为是服务于市场的。
发展势能，比较克制。
其一，你知道，就连隔壁成都，都已经拍出来很多块楼面价18000左右的土地，重庆最高是13000+，重庆不是没有值那么多钱的。
其二，重庆对于“房住不炒”的敏感性，更强。
总体上，重庆楼市比较平稳，不温不火、偶有爆点，通过大的供需天平这个有形之手来影响市场，算是当前阶段相对比较好的状态。
没有大起大落，也是对“炒作”的最大打击。
05
下半年几个事。
1）房贷利率上调
从去年底开始，全国各地包括重庆，掀起了一股房贷利率下调的热潮，对楼市小阳春有贡献。
但目前，我们发现已经开始有地方改变这一趋势。
陆家嘴论坛上，某高层领导也说，房地产业过度融资，容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
接下来的下半年，定向从严，严防资金违规进入楼市，值得关注。
这几天天热，我去游泳池，发现儿童池只有40CM水深，真游不起来。
2）“高价地”相继入场
从产品层面来看，近两年的新楼盘整体档次，在品牌开发商的引领下，较以往有了显著提升。
同一区位的不同项目，在品牌、建筑设计、施工质量、户型、园林、物业等方面的差异，有了3000-5000元/㎡，甚至同一地段有些超过10000元/㎡的差价。
下半年，更多的楼面价万元户相继入场，开发商会尝试着把成本加到房价里。
届时，置业顾问的说辞里，再也没有“我们性价比高，买到就是赚到”的话术。
转而，他比隔壁二手房小区贵10000元/㎡，怎么打动消费者，重新回到“技术活”序列。
重庆市场，会不会从很多人说的“新手村”升级到“专业型”，考验很大！
3）土拍
这个二线城市的春天，毫无疑问，是被土拍引爆的。
激进的土拍，给我们上了一课。
但最近“控地价”已经是几个比较火热的城市重拳出击的领域。
重庆会怎么办？
从第三方的土地出让金统计上看，重庆半年的出让面积，出让金额，均有下降。
仅均价微升。
而且在主要城市里，并不突出！
比起地价涨了27%的苏州，34%的武汉，60%的宁波，重庆那2.7%，几乎忽略不计。
因为从大重庆看，内部拉扯调整的余地比较大。
在大环境从严，大政策从紧的背景之下，下半年重庆土地市场如何演绎，颇具看点。
在很大程度上，他会影响未来1-2年的走势。
06
阿莎最近在看一部美剧，叫做《哥潭镇》。
她老跟我感慨，“人怕出名猪怕壮”，剧里剧外都一样。
以警探戈登为代表的正义力量，总是适时清除垃圾、挖除腐肉。
这是剧情的发展。
但剧集往往又不如现实精彩。
就像不到今天，你又怎么知道，“宏彦获水”四个字，原来是这么写的呢？