重庆“地王”又嗨了？“老地王”还在哭呢！

今天重庆土拍挺热闹，卖了三块地，其中奥体地块拍出12203元/㎡的楼面单价。

市场可嗨了。

大家又开始换算这地价都这么贵了，房价该多少呢？

得出另一个结论：核心区，要涨了！

我哭笑不得。

这社会，从来都是只见新人笑，哪管旧人哭啊。

1

昔日“地王”，暗自神伤

昨天大卫老师神神秘秘的，问了我这么一个问题。

有张海报，你怎么看？

我一看，吓的小心脏咚咚跳。

1:5管家服务？

一梯一户？

大平层？

首付23万？

天啊！

最关键，他的建面单价是15800元/㎡起！

我在疯狂搜索我的楼盘数据库，是谁是谁是谁？

土著们最爱的照母山、礼嘉、中央公园？还是炒房客咋呼的两江四岸？

大卫嘿嘿一笑，“以上全错”。

地王，你忘记了？

2

2016-2018，重庆市场不错，房企春风得意。

无论头部还是中小房企，都开启了扫货模式。

在这样的背景下，弘阳杀入重庆，18年5月，小手一挥，以11726元/㎡的价格，溢价率70%拿下了石桥铺一地块。

高单价低总价“地王”的焦点，打到了弘阳身上。

大约13亩，只够塞下一个小组团

妥妥的石桥铺核心区，周边老居民小区环绕

用广告的语言，叫做“大隐于闹市之中，享受着都市烟火”

在他开盘前预热宣传时，我依稀记得，定位是很高大上的，精装标准应该至少几大千元/㎡。

连室内的窗帘都带自动。

2019年5月，这个核心区大平层取得了销售资格，价格一公布，市场哗然，竞争对手喜出望外。

抬轿子的，来了！

套内109，300多颗。

3

截止去年十月，从网签数据看，他开盘以后，往后数月仍一套未卖。

附近的富洲新城，开心到员工从来都是按时上下班，置业顾问每天就只对着镜子练一句台词：老师，旁边都300多w，100平，你去嘛。

去年，10月国庆节前，地产中介们开始悄悄地，在朋友圈宣传“王”的建面大降价6千元的大道消息。

我特意截了屏。

拿地有基情！

促销有基情！

小手一挥，80万！高新区一套小两居，就让他给促销掉了。

但悲剧之所以是悲剧，在于你明明看了电影剧透，却依然只有哭着看完这场戏。

谁怪你当初买了票呢？

“一顿操作猛如虎，没有卖出三五套”。

4

15800！精装变毛坯！

300+变成200+。

但或许仍然是过程中的倔强。

11726元/㎡的楼面地价，再加上建安、契税、营销等成本，还剩多少退让空间？

我们不得而知。

据弘阳地产最新财报显示：

弘阳地产2019年毛利率25.1%，去年同期为28.87%。

而在2019年，集团的净负债率达到70.4%，而2018年则约为68.3%。集团负债资产比率高达81.1%，而2018年则为79.6%。

现在，大家都难。

祝福，或是此刻最真诚的赞美。

5

为什么会成这样？

区域势能问题？完全被新区吊打？

地块先天不足，谁也无力回天？

产品定位严重失误？设计构思大幅偏差？营销组织严重不足？

理想主义，败给了现实？

在重庆，“地王”很难。

因为购房者价格敏感度过高；

因为区域分散，必须集中凶猛造势；

因为，重庆人的江湖气，对很多不熟的开发商，信任度，似乎不高，更不愿意支付溢价。

你看，那些我们熟悉的“地头蛇”，很少拿“地王”。

6

今天的“王冠”，带到某金字头的开发商头上。

市场没有忘记，因为就发生在几个月前，他的一南一北两大项目，不断发生“维护自身合理权益”“要求当初承诺兑现”的业主诉苦事件。

动静很大。

在有很不错利润的时候，都还是只能做出那种产品。如今，利润空间操作难度更大的情形下，你又能交出什么答卷？

我们不得而知。

回到这块地，地块质素应该说要比石桥铺那块好。

出门就是地铁站，周边整体配套也齐全。

2公里范围内有石坪桥小学、杨石路小学、重庆育才中学、谢家湾金茂小学等多所学校。

离万象城、杨家坪商圈也不远。

但同样有碍于地块较小，成本较高的因素，产品定位成了最关键的一环。

让我们关注他吧。

重庆的地价，横向对比，纵向对比，一点都不高。

即便类比于隔壁成都，都有充分的、明显的想象空间。无奈，重庆的“核心小地块”一直没有特别让人惊艳的楼盘出来。

这，就容易形成恶性循环。

勇敢的抢，勇敢的降，即便靠忽悠能力卖了房，最后自己却失了品牌，业主亦悲痛欲绝。

这才是我们最失望的地方。