重庆商业的困境,和投资建议

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除了在附近居住、上班,或者接待外地朋友,重庆人已经很少去解放碑了。
外地朋友之所以对洪崖洞、解放碑、朝天门兴趣更大,因为这里的独特景象在其他城市是见不到的。
但对于本地人,解放碑没有非去不可的理由,却能找出很多不去的理由,甚至连解放碑超市的东西,都显得并不是那么“贴近本地生活”。
这是城市发展的变化。
前几天陪一个外地朋友,又去转了转。看到开了15年的王府井成这样子了,挺惆怅。
虽然王府井跟我半毛钱关系也没有。
欢乐迪看上去多少有些凄凉,只有他亮着,总有一种凋零感。
曾经红红火火的必胜客,已经用砌起的一道黄墙代替。
这道墙,与重庆当前的商业格局,似乎有几分相像。
即:有些地方,还不如变成一堵墙

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重庆,几乎每8-10年都会经历一次商业的迭代
从80年代初马路边的大棚专业市场,到90年代质优价廉的大型超市;
从90年代中后期百货业的蓬勃发展,到2000年代购物中心的出现和爆发;
从五大中心商圈,再到众多商业综合体兴起;
解放碑是一个缩影。
80、90年代的解放碑,可以算得上是整个西南的“潮流圣地”。必逛的,是全重庆最大的百货公司--群林市场。
因为大多高档用品,只有这里有得卖!
比如,哪天在街头刮彩票的时候突然就中了一注10万元!这时候,如何显摆一下呢?
答:去群林市场逛一圈。一楼买身份象征最显赫的三件套--蓝华达呢中山装、雪花呢大衣、毛花呢西装,二楼买金松洗衣机、上海牌手表、西湖电视机
那时候火的,还有临江门的重百,一楼的好利来,天天在收音机里打着广告,每天都排起长队。
在沦为中老年服饰购物天堂一段时间后,临江门重百因为租赁合同到期,不再续租而闭店。
至于现在,他的一楼已经变成山寨气浓烈的小吃聚集地。
近似命运的,还有大都会,曾经的全城第一购物中心,众多大品牌退租,已经没落到空空落落的景象。
解放碑黄金地段上开垮的商业,还有novo、迪康、银泰等等。
商业就是这样,眼看他高楼起,眼看他宴宾客,眼看他关张撤退...
都说三十年河东,三十年后是河西,可商业这东西,一旦没踩对点,三年都不用。
就变了。

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今年2月,叱咤重庆商业界十余载的外资企业--百盛百货,在最后一家南坪的门店门前,贴出了这样一则告示。
他说,重庆当地物业的客观环境已经不再满足未来门店的发展方向,准备“暂时”退出重庆市场
挺拗口的,到底是说重庆市场环境不行?还是说这个店的硬件条件不行?还是说自己未来门店方向不适合在重庆发展?
总之,他是撤退了。
对于百盛的商家来说,唯一值得安慰的,是至少百盛雄起过,已经给到他们很多年红利期。
但其他的呢?
曾经打着轻轨商圈铺招牌,现在却是空城的通用晶城;
规划很完美现实很骨感的美全世纪城,空的让人瘆得慌;

甚至连冉家坝的爱融荟城,四五楼的商铺都存在着空置状况。

这两年,商业似乎都不太好过。

4

(来源于铭腾数据)
按照第三方数据,重庆主城区商业去化周期为3年。
即:现在的存量未售的一手商铺,在不新增的情况下,要卖3年
两年前,官方公布的《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》中,指出主城商业库存去化周期,是12个月之内
这些数据,从侧面反映出实际情况,商业,是供大于求的。

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同样是2年前,中国媒体就报道了美国媒体说重庆商业过剩。
真是好事不出门,坏事传万里
后来,一记者专门统计了重庆商业地产的数据,最终得出结论:重庆商业的面积,是全球第一
有人大呼,泡沫!
巧合的是,当商业街关铺,商场倒闭歇业时,重庆房价却刚好迎来翻倍式的上涨
而随着在建的新住宅项目增加,作为住宅配套的商业,“重庆人均商业面积”还将继续扩大
体量巨大。

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商业面积总存量作为一个量化的统计指标,他代表的,其实是各个城市的繁华程度。
体量大,活跃,需求旺盛,就是对的。
体量大,高空置,那就适得其反。
背后原因是什么。经济环境?消费水平?住宅行情分流资金?还是马云?
我认为都有。站在客观的角度,更靠谱的,至少还有这几点:
1)尽管是西南最大的城市,但重庆居民的消费取向非常单一,长期以来,消费集中在餐饮和娱乐两个行业,如今,再加上一个亲子体验类。
单一的消费取向给商业业态的综合规划带来了难度,同质化竞争过于明显。
2)重庆商业物业在规划上的偏感性。
重庆各区热衷于打造地区商圈,5大不够,一共有18大,但坦率的说,各个商圈在规划上,模式、业态单一重复。
3)规划得太快,同时,或许也太多。
4)重庆部分商铺,卖得真的很贵。
5)重庆大部分区域的商铺租金水平,始终差强人意,高的6-7%,低的3%左右。
比如有位读者的一处临街商铺,买入价一平米4万,50平米,总价200万。
按照现在的租金,大概是8-10万一年,他已经租的非常好了,回报率,是4-5%左右,和一款流动性不错的基金齐平。

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小米雷军说,站对了风口,猪都能飞上天,风口就是势,没有这个势,企业就是一潭死水,是非常可怕的。
现在的势,不在实体,在电商
中指数整理的2017年的重庆五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)的社零总额。
一共2725.9亿,五大商圈占了65%。(没有单独统计大坪商圈)
剩下的954亿,是其余大大小小无数商业瓜分。除去成本、税费等,平均一下,也没剩多少了。
一铺养三代成了古老的故事,已经被抛弃了。

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客观来讲,山城天然的商业环境,实体消费旺盛,是毋庸置疑的。
到2035年,重庆主城区规划预期人口将达到1800万,这些都是常驻消费力,何况还有大批慕名陆续来渝的游客。
虽然商业总体过剩,但会有不同的极端,有些生意差,越来越差。依靠优质商业环境吸引客群的商铺,依然很热闹,良性循环。
如果把房地产投资做一个分级,那么买住宅是初中生,买公寓是高中生,买写字楼是本科生,买商铺就是研究生博士生。
挑选商铺,一定需要TOP级的水平!

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买商铺,主要包含了两个部分,一是物业的增值,就像买房子,享受的是差额利润。所以,人流、交通、运营、消费理由,是考量的关键。
二是租金的收益,依靠商铺获取稳定的租金收益,在收益足够大的条件下,回本盈利。
相比前者,他更稳妥!
哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销。
这就是此前所说,一铺养三代。
买对了,仍然是可行的。
至于怎么买?我有几点建议,可供参考。
1)人流。不是门前的人越多越好,要看人们愿不愿意在你这里停留。
比如,附近没有停车或者大型的交通枢纽站,周边到底有多少社区,商业街的配套有没有品牌餐饮店和电影院,没有,就不要指望会有人来逛。
2)只买昭示性好的。人们容易看见,才方便走到的铺面。临大街往往比临小街要好,在路口临两面街比临一面街要好,走的人多的那一面比较好。
当然,这一切必须根据实际情况,灵活对待。
3)运营实力。是开发商自持?还是以带租约的签合同形式托管在管家公司?还是自由发挥?
开发商自持大头+出售小头>托管租约
4)高入住,高、中端社区的底商。社区人群的购买力强,消费频次自然不在话下,而这也决定了该社区商铺的租金下限,还会决定未来的升值潜力。
5)写字楼楼下的底商。写字楼是一个人口高密度的载体,小白领的购买力自然不会差,最主要他们的时间紧迫,消费频次和集中度较高,尤其是饭店和便利店,都会得到不错的收入。
总之不好的店铺千万种,好的店铺只有一种。在你决定投资商铺之前,一定要多去研究那些生意火爆的商铺,分析他们的优点
最后你会发现,商铺投资无异于一次小型创业,不仅需要技术还得需要足够多的运气。
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