多地调控政策加码 热点城市信贷资金管控趋紧 预计更多房企销售增速将放缓
广经观察
中介机构及从业人员恶意炒作房价？二手房挂牌价明显高过市场价？疑似业主哄抬房价……早在1月初，广州市住建部门深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。同时，记者走访多家小区了解到，此前出现业主抱团哄抬房价的现象现在没有了，反而随着信贷资金管控趋紧，业主多处于观望状态。
近期，多地对房地产市场进行了调控政策加码，部分热点城市信贷资金管控趋紧，银行放贷速度放缓。分析称，预计有更多规模房企的销售增速会进一步放缓。防范风险、更好地适应市场调整是今年的首要目标。
【记者调查】
严打有成效：
多个小区房价并没有被业主哄抬起来
近日，记者实地走访此前被爆出业主哄抬房价的天朗明居和金碧世纪花园等小区。
“现在房价也是市场正常行为，南向房屋约6万元/平方米，北向、西向约5.7万元/平方米。”天朗明居小区门口的链家工作人员吴女士告诉记者。
对比此前在网上流传的天朗明居业主截图上的价格，“联系现在链家挂牌房子业主，把挂牌拉高南向6.5万元/平方米以上，其他都是6万元/平方米。”很直观发现，该小区并没有被业主把房价哄抬起来。
位于天河区金碧世纪花园小区的链家工作人员告诉记者：“此前这里出现业主抱团哄抬房价的现象，但现在没有了，相关部门和我们中介都在监控。这里二房均价5.5万元/平方米，如果业主想炒到6万元/平方米，我们公司网站是不会让其在外网展示的，同时我们也不会主动推介该房子。”
值得注意的是，“由于房贷收紧，导致很多想买房的人还在观望，毕竟此前申请房贷的款还没有下来。”该小区的另一中介公司——裕丰地产的工作人员接受记者采访时表示。
近日，克而瑞发布2021年1月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升70.9%，实现销售金额9863亿元。
1月是房地产行业的传统淡季，但今年打破了惯例。据克而瑞统计，由于2020年末热点城市翘尾热度延续至今，2021年1月百强房企中有33%的企业销售业绩表现好于2020年月均水平，另有39%的企业销售业绩表现达到或超过2020年平均水平的八成。从销售规模来看，1月单月销售超百亿的房企数量为30家，较上年同期增加16家。万科单月实现全口径销售金额702亿元，中国恒大及碧桂园分别实现销售金额603亿元和556亿元，分列行业前三。
【房贷市场】
房贷额度告急房贷价格上涨
广州继续严打各类投机炒房、哄抬房价等违法违规行为。2月2日，广州市住房和城乡建设局官网消息称，广州市房屋交易监管中心副主任张向阳要求中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价情况，不参与不炒作，共同维护广州中介市场的平稳健康发展。其实早在今年1月初，广州市住建部门深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。
除了加强房地产违法违规行为的打击力度，近期，记者身边不少朋友都表示房贷额度很紧张。“我去年11月就从某股份制银行申请贷款了，但是至今银行仍未能确定何时能放款，真是心急如焚。”2月1日，邓小姐如此表示。郑先生则表示，准备卖掉房子，所以从民间借贷机构借钱提前还了房贷，想着房子卖掉时候就能还款了，但是现在麻烦了，买家的按揭房贷何时到账成了未知数，这民间借贷利息却成了一大负担。
广州日报全媒体记者调查发现，近期，广州个人房贷额度纷纷告急，申请难度加大，坊间一度传言部分银行“停贷”。对此，包括工行、农行、中行、建行、招商银行、平安银行、光大银行、兴业银行等多家主流银行均表示，房贷业务仍有序开展，从未“停贷”，对满足放款条件的客户，按时间先后有序发放贷款。有按揭房贷需求的人不必恐慌。不过，多家银行也坦言，目前在房地产调控形势下，按揭贷款等待的时间确实会更长一些。但具体放款时间仍“未能确定”。
实际上，额度紧张并非银行缺钱，而是监管或银行对信贷资金投放安排的管理。上月底，广州银行业接当地监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度，而且所有银行一个标准。
“要知道，去年四季度的时候，广州个人房贷额度就很紧张，所以月均额度肯定不高。”有业内人士告诉记者。
记者对比了去年12月31日央行和银保监会发布的房地产贷款集中度管理制度（下称管理制度）的占比上限，广州个人房贷占比不能超过12.6%的红线显得更为严格。管理制度是分5档机构分类分档设置个人住房贷款占比上限，其中中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。
房贷额度告急，价格自然水涨船高。多家银行从1月底陆续上调个人房贷价格。1月27日起，广州的工农中建邮储五大国有行房贷涨价，首套房贷利率调整为最低LPR+55bp（5.2%），二套房贷最低LPR+75bp（5.4%），而此前五大行均低于这个价。除了国有大行，浦发银行、光大银行、招商银行等多家中小银行也陆续提价。光大银行2月1日起广州地区首套房贷利率从不低于LPR+40bp，上调至不低于LPR+55bp；二套房贷利率从不低于LPR+60bp，上调至不低于LPR+85bp。招行广州分行也将首套房贷利率调整为最低LPR+55bp，二套房贷最低LPR+75bp。
【市场前瞻】
近期，多地对房地产市场进行了调控，那么接下来，未来房地产市场将走向何方？
“房贷额度收紧，交易量必将受到影响，从而影响到房价，个别开发商或个人业主在需求收缩的情况下，为了尽快回笼资金，自然会采取降价措施。整体看，未来房价将趋于平稳，不会大幅下跌，但是涨幅将得到有效抑制。”资深按揭贷款业内人士郑大源表示。
对于个人房贷额度紧张何时能改善，他表示，此轮房贷收紧主要受房地产调控政策影响。未来是否会持续收紧，关键要看央行等监管部门及地方政府政策变化。“至少上半年不会放松。”郑大源认为，政策从收紧到放松有一定的周期，下半年是否持续收紧要进一步观望。
“短期来看，房贷处于收紧状态，不过对于合理购房需求，我相信会给予充分保障的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
郑大源提醒，无论是业主还是购房者，都要做好房贷放款周期拉长的准备。其中，购房者在办理房贷手续时注意资料要齐全，以免因手续不齐全耽误时间。同时，一定要记住，由于房贷申请难、何时能放款难以把握，尽量避免垫资过桥。
站在房企角度来看，克而瑞研究中心总经理林波认为，1月底深圳、上海、杭州等地调控政策加码，部分热点城市信贷资金管控趋紧，银行放贷速度放缓，企业销售面临新的考验。对于房企而言，防范风险、更好地适应市场调整是今年的首要目标，预计有更多规模房企的销售增速会进一步放缓。
（广州日报全媒体记者/张露、林晓丽）