千金文 | 农村老房及宅基地的一个处理办法

一、总体思路

农户将闲置老房及房下土地折价入股到村股份经济合作社，村集体规划、整合后，将房屋及土地出租（入股）给运营公司或产业发展项目。

二、流程示意图

三、操作说明

1、确定房屋性质及权属。理清家庭内部权属、利益关系。农村的土地归集体所有。按照一户一宅政策，如果农户未建新房，则农户拥有房屋的所有权，宅基地资格权；如已建新房，老房无宅基地资格权，农户拥有房屋建筑所有权。

2、房屋所有权及土地使用权定价。参照市场房屋租金及银行利率，确定房屋和土地的价值。在镇政府和外部专业人士支持下，由村集体制订估值办法，并征求村民意见后讨论确定。

3、房屋使用权入股。由农户和村股份经济合作社签订“老房经营权/宅基地资格权”入股合同。入股期限为10-20年。合作社内设立专用“房地收储”账户。农户老房经统一作价评估后形成“房地入社”股份。房屋入社农户可以获得股份及保底分红。保底分红金额可与房屋市场租金A一致。如村集体经济实力较强，可直接由村集体出钱收回农户房屋及房下土地。

4、老房股权的抵押和集体内转让。老房入股后，社员如缺流动资金，可用上述股份在经济合作社内抵押贷款。贷款金额不多于总价值的70%。农户也可以把股权全部（或部分）转让给村股份经济合作社、社内其他成员。

5、房屋的整合修缮与土地指标的贷款。由村集体及股份经济合作社对统一收储的老房及旧宅基地进行整合、规划。明确产权关系，报乡镇及县主管部门审核、确认。可结合乡村振兴规划，对土地进行重新选址，在乡镇范围内开展指标和地块的置换改革试点。如县内已成立国用乡村振兴公司或金融平台，可尝试以整理出来的地块和指标在金融机构内贷款。本集体成员申请宅基地建新房，可优先使用此部分土地和指标。

6、房屋资格权、使用权入股。股份经济合作社把房屋经营权、集体土地使用权统一交由村集体控股的运营公司或农民专业合作社经营。可采取出租或资产入股等形式。此处农房资产因包含集体建设用地所有权，一般来说，集体租金或入股价格B要高于农户入股到经济合作社的价格，上涨幅度可依市场情况具体调整，作为增加集体经济收入的重要来源。

7、发展产业项目。运营公司依托老房的空间及其土地，独资或者与第三方投资商合作开展研学、民宿、农家乐、共享小院、农产品加工、图书馆、幼儿园等三产业融合项目。运营公司以出租的形式从项目中收取房屋和土地的租金。此部分租金的平均值记为经营租金C。

8、社员二次分红。村集体及村股份经济合作社根据当年项目运营情况，为“房地入社”农户支付二次分红D。计算办法为：二次分红D=（经营租金C-市场租金A）/2。

2020.1.18初稿，2.12改于西腊坞村