TOP10房企拿地1501亿！房企如何降低拿地风险？
中海围标、崔帅被捕的新闻最近几天闹得沸沸扬扬，三家企业标了一样的底价，零溢价，这样的“默契”真是难得，土地市场还真是大江湖。
事实上，房企拿地吐血事件偶有发生，比如苏州土拍发生了手抖造成一轮加价100亿的事件，加价很正常，但是手抖加价100亿的行为，还真是滑稽。
正所谓“我的一小抖，企业的一颤抖”，诸如此类的事件也是数不胜数，一起来盘点一下房地产行业还有哪些吐血拿地事件。
值得注意的是，其中8幅住宅用地均被设置了最高限价。每到达地块各自的最高限价后，依然有竞拍人继续出价，以致超出限价金额。最后结果：南京8宗限价地成交1宗 5宗熔断2宗终止出让。
房企拿地至关重要，风险巨大，稍有差池，便会给公司带来巨大的经济损失。
土地对于房企的重要性不言而喻，头部房企之所以拔尖，拿地是其中很重要的一个原因。
图：中指研究院《2020年1-3月全国房企拿地金额TOP100》
从拿地面积上看，绿地控股、新城控股和长春净月投资控股拿地面积位列前三。绿城控股以479万平方米跃居榜单第一，新城控股以331万平方米位列第二，继续保持拿地优势。1-3月拿地面积TOP50房企拿地总面积6802万平方米。
房企拿地不心软，但同时中海【围标】事件又再一次警示房企拿地时的风险，一步踏错，影响巨大。轻则扬名立万，中则经济损失，重则被抓。
那么各大房企又该如何降低拿地风险呢？
A.对土地周期的判断
对于中国房企而言，缺少能力对冲风险，准确把握拿地窗口期非常重要。
有三种情况：逆周期拿地、全周期拿地和顺周期拿地。
逆周期拿地就是在别人觉得市场不好而恐惧的时候拿地，但现实中阻力较大，拿地过多也会导致债务和杠杆急剧飙升，风险很大；
全周期拿地就是每个时间段都要拿，只不过便宜的时候多拿，贵的时候少拿，这是针对规模大、负债低的房企；
顺周期拿地就是低谷时期少拿地，否则现金流容易断裂，这是针对成长型、高负债的企业而言。
B.不要盲目拿地
土地的价值取决于是否与企业现阶段的发展或产品战略相匹配。房企不要冲动拿地，可以从战略、市场、财务三个维度去衡量。
战略：满足宜居刚需的要求、符合快速开发快速去化的要求、产品类型符合集团战略。
市场：项目客源及市场容量有保障、产品定位与市场最优需求对应、售价预计和去化速度预计合理。
财务：项目融资计划可实现、销售净利润率达到公司的一定标准。
C.对拿地时机的判断
在拿地时机上，很多房企会根据地块所在区域的发展阶段综合来判断。比如城市开发经历住宅-商务-商业发展阶段，总开发周期一般在10年以上，在投入实质性建设后迎来5年左右的发展期，住宅一般集中在此段时间开发，房企可以获得较高的开发收益。
D.拿地前充分调研
地块判断的准确与否除了依赖决策人的经验，还取决于前期准备工作做得是否充分。
某房企在拿地前没有充分调研，花了几十亿拿的地，发现其附近水源有污染，无法动工。只能先治理后盖房，工期推延了三个月之久，损失巨大。
很多房企都会在关注的因素包括外围因素、本体因素及潜在风险，决策的依据是这些因素对项目开发的支撑力度和影响。
外围因素包括：城市交通、景观资源、周边的有利环境、周边的不利环境；
本体因素包括：内在资源、板块内显见的劣势、技术经济指标；
潜在风险包括：政府出让土地的附带限制、拆迁/出土文物等其他不可控因素。
房企拿地不仅靠专业，更依赖自身拥有的一整套能力和体系支撑。
无论如何，房企要持续生长，就要降低风险。
拿对地、拿好地。
有资金拿地、有能力拿地。
用模式拿地、用系统拿地。
本文作者：任知了