影响房企净利润率的因素？ 拿地后建设并销售的滞后效应，我们发现 房地产 企业的净利润率与当年售价和前一年的拿地楼面价有紧密联系。 2016年保利地...

拿地后建设并销售的滞后效应，我们发现房地产企业的净利润率与当年售价和前一年的拿地楼面价有紧密联系。

2016年保利地产真实净利润率从9.26%暴跌至6.79%？

这里面的逻辑是：2015年的楼面价从2014年的3485元/平方米上涨48.32%至5169元/平方米。而2016年的平均售价仅从2015年12651.89元/平方米增长3.88%至13141.44元/平米。

前一年楼面地价增幅比当年平均售价高了44.44个百分点。这导致2016年保利地产净利润率的暴跌。

2017年保利地产真实净利润率回升至7.46%？

原因是：2016年楼面地价下降2.3%至5050元/平方米和2017年平均售价增长4.94%至13791.26元/平方米。

2018年保利地产真实净利润率再次下跌至6.46%？

原因是：2017年楼面地价增长21.15%至6118元/平方米，当年平均售价增长6.12%至14634.88元/平方米。前一年楼面地价增幅比2018年平均售价高了15.03个百分点。

2019年保利地产真实净利润率？

2018年楼面地价从2017年6118元/平方米增长1.11%至6186元/平方米。我们同样注意到：2018年万科的平均楼面地价从2017年7908元/平方米下降到5427元/平方米，降幅31.37%。显然，万科和保利2018年的楼面地价是很舒服的。只要2019年当年的平均售价不出现大幅度下滑，我们认为，这两家公司的2019年净利润率会提升。