在英搭伙买房:贷款,产权,契约,如何保障权益又避免日后翻脸?
前阵子一份由HSBC（汇丰银行）的研究指出，由于现在很多年轻人都无法独立买房，所以在英国18至40岁的族群当中，有高达8成的青中年人，会考虑想要跟朋友或者其他人一起买房，即便共同买房的对象不是他们的伴侣或者配偶。
《太阳报》就报道，伦敦有俩小哥，一个叫Matt，一个叫Dan。他们俩就是一般的朋友关系。
他们一个今年25岁，一个26岁；过去几年以来，他们都是各自和自己的父母住在一起，就为了要节省日常生活开销，好让自己可以攒下更多钱买房。
这哥俩各自努力工作存钱了几年，还是攒不到足以支付房子首付的钱，所以有一天他们俩在酒吧里喝一杯的时候，聊着聊着突然灵机一动：“要不咱俩一起合买套房吧？！”
就这样，这对哥俩觉得两人的目标一致，都是攒钱付首付一族，也互相认识了一段时间，于是就这么在西北伦敦的Hendon一起买了套新建好的二居室。
（下图就是他们俩↓ 左边是Matt，右边是Dan）
下面就是他们一起合买的新楼盘↓
他们俩各自拿了25,000镑的积蓄出来付首付，同时，他们还申请了英国政府的“Help to Buy”（购房援助计划）来帮助自己买房；这样的话，他们比较容易跟银行贷到剩余的款项，也自然不需要跟银行贷那么多钱。
噢对了，他们合买的这套两居室，总价正好是超过50万镑一些。
（注：想要了解他们所申请的Help to Buy是怎么操作的，可以参考我们曾经发布过的这篇文章：《为什么说“Help to Buy”待越久反而越赔钱？》）
记者访问这两位小哥对于共同买房的想法时，其中叫Matt的那位说：“我们非常相信对方，而且（关于房子的所有事情）在我们之间都是非常透明的。”
“如果我们没有对方，（当然如果也没有Help to Buy的话），我们是不可能买得成房子的。我们很可能在可以预见的未来里，都得一直跟父母同住。”
“我相信有越来越多的人，也都会开始想要采取跟我们一样的方式。因为一起买房带来的助益真的很大！”
→ 所以，“共同买房”真的除了好处以外，都没有其他需要注意的吗？
当然不是。不论是朋友，或者爱人之间想要一起买房，都有事先必须要注意的事项，例如以下：
1. 贷款
首先要说的是，在贷款方面，如果是一般朋友之间一起买一套房，那么跟夫妻、伴侣或者情侣一起买房，在申请贷款方面基本上是没有什么差别的。
也就是说，今天假设A和B要一起买房，不论A和B是普通朋友，或者他们是一对爱人，就银行要放贷的角度来说，并不会有什么差别；他们都同样必须经过银行的审查，看看他们的信用为何，是否付得起贷款。
而就共同买房来说，最多可以一起共同拥有一套房的人数上限是4个人。也就是说，一般可以共同注册为一套房子的房主的人数，最多就是4个人。
2. 房产共有权
在和“一般朋友”一起买房子的时候，常见选择的产权模式，一般都会选择“Tenancy in common”（一般共有制）。
这是因为，在Tenancy in common之下，双方所占有的产权比例，是很明确的。
比如说，A和B一起买了一套公寓，并且以Tenancy in common的形式来共同拥有房子的产权，那么这种情况下就会很详细地表明，双方在该房产中所各自拥有的具体产权份额。
像是A持有50%，B也持有50%；或者说A持有30%，B则持有70%......当然了，双方各自想要占有多少比例，这也是买房的时候，双方必须要先谈好的了。
另外还有一点，那就是Tenancy in common的形式，允许产权共有者的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在房产中所拥有的全部份额。
所以同样是以上面所提到的A和B来举例，假设A持有30%的产权，那么A就能够自由地把这30%转让给任何人（并且甚至完全不需要告知另一位产权共有人）；
也就是说，如果A未来有立遗嘱说，要把这30%的产权留给谁的话，那么届时这份遗嘱就会是有效的，A可以自由选择要把这30%留给任何人。
然而在许多夫妻或伴侣买房的话，经常会选择的则是另外一种产权模式－“Joint tenancy”（联合共有制）。
Joint tenancy便跟Tenancyin common在意义上有非常大的不同。
因为Joint tenancy就不会明确地表明，持有产权的任何一方，在该房产中所拥有的具体份额为何；
也就是说，假如A和B一起买了一套房，那么Joint tenancy之下并不会清晰表明，A和B各自拥有了多少比例，就像共同拥有一锅汤那样，很难划分出哪些是属于A的，哪些是属于B的。
在这种情况下，持有房产的双方，就无法自由地说要将房子的一部份转给任何人。因为这时候如果想要转让房产的话，就必须是“全部份额”的转让，就像是把整锅汤都端给了别人的意思。
所以，房产转让就必须要“房产共有的双方”都同意转让才可以，一厢情愿是绝对不行的。
在这类房屋的转让过程中，该房产的所有共有者都必须在合同上签字，表达同意，否则房产是无法成功完成转让的。
同样的，这也就代表了，如果今天A或B的任何一方，写了遗嘱说要把房子留给其他任何人；只要共同拥有房产的另一方没有同意，那就是行不通的，遗嘱也是无效的了。
而且，在Joint tenancy之下，假设A去世了，那该房产的全部产权就自动落到B手上；而如果B去世了，其全部产权也会自动归到A的手上。
当然了，并不是说夫妻或者情侣买房就一定要采取这种共有产权模式，这主要还是需要看双方以及每个人的考量是什么，然后再根据自己的考量去做抉择。
3. "deed of trust"（信托契约）
最后要提醒的一点是，如果是好朋友要一起买房，就像上面那对好哥俩那样，而且还要一起居住在共同购买的新房里，那么双方可以考虑签署一份"信托契约"。
这份信托契约就是用来规范双方的责任，以及需要遵守的公约；以长远来说，也可以减少双方起冲突的机会，因为白纸黑字，大家就照契约所写的走。
经常会有的一种情况是，刚开始要买房的时候，双方都觉得是好朋友，彼此很好说话，但是时间长了，却有可能意见不合。
这时候，如果双方事前就先订定好一份契约，列明可能会有的争议点，那么也能更有利于保护双方的权益，也更容易处理可能会有的纠纷。
在契约上，双方可以写明：
1) 双方各自负担多少比例的房子首付
2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少
3) 双方每个月偿还贷款，各自需要支付多少
4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上，以及平常房子的bills，比如说水电煤气、地税上，各自要负担多少
5) 双方在房子的保险费用上，各自要负担多少
6) 双方共同居住在这套房子里，有没有哪些房屋守则，例如是否可以让各自的另一半过来一起住，如果要一起住的话，需要多支付哪些费用等等；又或者是说，有没有哪些行为是绝对不能被接受的，双方都不能做的
7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少，所有共享的东西，各自负担的比例为何
8) 如果一方想把房子卖了，或者一方去世了等等，应该要怎么办
当然了，这份契约可以完全依照双方（或者多方）各自的需求来写，没有特定要包含哪些，或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意就可以了。