2021年的第一条买房忠告:“不碰老破小”

其实对于老破小这个话题,我文章已经写过很多遍,但后台还是会收到一些网友问我说,要买XX城市的老破小,觉得现在手头钱不够,买个老破小先住住。
这个想法是没错的,毕竟有钱买新房谁会买老破小呢?但你有没有考虑过,你现在买下来的老破小,未来谁会给你接盘呢?

要知道,经过20多年的城市发展,目前基本解决了百姓的居住问题了,根据央行给出的数据显示,如今整个中国的人均房子套数拥有是1.5套,哪怕是在金贵的上海,80%的用户也解决了居住的问题。所以在整个大池子里,大家都不缺房子,缺的都是地段好、居住舒服的房子。
对此,中国家庭金融调查与研究中心也给出了一份数据,数据表明,从2017年之后,市场开始在转变,越来越多的城镇家庭会想要去购买第二套房产,这样的客群比例几乎要接近一半,另外一块下滑明显的是首次购房的用户比例缩减的很明显。
换句话说,现在买房的人,小部分是首次置业,其余大部分是都是有房子的人。
那么对于这些有房子的人来说,你觉得他们会去买你的老破小吗?本身他们会换房子,就是嫌弃目前的房子住的不舒服,想换一套更大、更好的,而你的房子说不定还比他原来的差,他会动心吗?用脚趾想,都知道不会。

还有一点,现阶段各大城市的楼市,二手挂盘量越来越多,比如去年重庆就被爆出了二手房挂盘量高达16万套。可以说明,一边是越来越多的人在买二套,然后也有越来越多的人把自己的房子要卖了去挂牌。
所以,我们大概可以想象到这是什么样的画面,就是越来越多的人想要抛掉一些不好的房子,然后尝试着努力拥有更好的居住环境和更好的资产。
而抛掉的产品类型只有两个,一个是迁移过程中老家的房子,一个就是自己原本的老破小,这一点是毫无疑问的。我就这样跟你说吧,随着下一个换房时代的到来,最容易被换掉的就是老破小,而被换掉并不是说明他不好或者没有价值,更主要的是老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势。

说句实在话,有住过老破小的小伙伴们应该都明白,老破小的居住体验确实很差。
首先,老破小没有电梯,不管是对于老人家来说,还是年轻人来说,都是一个很糟糕的居住体验。试想下,一个年轻人朝九晚九后拖着疲惫的身躯回到家里,肯定是希望不怎么费力就能回到家,这时候你告诉他,要爬个6层才能回到家,这个时候心里的痛苦无限倍的放大,久而久之,自然想脱离这样的房子。
可能有人会说,随着旧改的推进,未来会有大量的老房子加装电梯,不用担心电梯的问题了。确实,这是个让人兴奋的好消息,但还要等多久呢?一楼的肯让你加装吗?加装电梯的费用你要出多少呢?这些都是未知数,对于这样的大工程,还是报以谨慎乐观的态度就好。
其次,社区氛围差,或者说根本就没社区。由于过去的设计,让很多老破小是不存在小区的,或者说只有一个门房管理。这就造成了房子周边环境差,垃圾乱扔,没有绿化,也没专人管理。同时,小区没有车位,每天回家的时候还得去附近找寻车位,非常麻烦。
最后,老破小的房屋质量难以保证。通常来说,老旧的二手房往往是90年代建造的房屋,大多为砖混结构,加之使用的时间久,房屋质量难以保障,或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。所以,大多数老破小买来之后基本都需要装修,除去非业主近几年有翻新过,否则以过去的装修风格,只会让你想吐血。这样一来,无疑会增加购房成本。

此外,还有最重要的一点,就是老破小很难获得银行贷款,特别是25年以上的房龄,基本会被拒贷,只能全款购买。那对于首次置业的刚需来说,压力非常大,同时还错失了三成首付贷的机会。
因此,结合以上三点,你们还认为老破小有未来吗?
可能你们会说,那地段好的老破小,带学区的老破小呢?这些现在不是还有很多人在抢吗?还有,说不定以后一个拆迁,一套老破小就能换一套高档住宅呢。
没错,这些都是客观存在的现象。但过去如此,未来就一定会如此吗?我们一点一点来分析。
先说地段好的老破小,我以深圳为例,深圳过去的中心是在罗湖、后来转到了福田,紧接着就转到了南山,基本是在一路向西。于是,罗湖的老破小在失去了中心位置后,房价一直停滞。除了一些配套好的学位能够涨之外,其他的老破小基本涨不起来。所以你现在认为的地段论真的能保住老破小吗?除非这个中心永远不变就行。
接着我们说下老破小带学位房,其实对于这点,不用过多讨论了,历史不断证明,只要学区够硬,这套老破小就算是套危房都值钱。但我们不能忽略一个点,就是“多校划片”和“摇号入学”的威力,虽然现在还没看到成效,但不怕一万,就怕万一。
最后,就是关于拆迁的问题了。对于这点,我不想过多的展开讲,因为明白的都明白,棚改时期都已经过去了,没有国家的补贴,只靠开发商们,想去拆地段好的老破小,现实吗?要知道,拿地成本高,后期就得卖高价,但在如今的楼市中,可能吗?或许可能,但也只会是个例。我相信更多的开发商宁愿低成本去新区拿地开发,也不会想去主城区拿老破小的地。

其实说了那么多,我不是想贬低老破小,也不是吓大家,让大家认为老破小不能买,未来会面临暴跌。
我只是客观的把老破小目前面临的处境分析出来,让大家能够清晰的明白,至于买不买,还是见仁见智吧。
总而言之,对于一些愿意相信我的朋友们,我是这样建议的,在当下如果你选择一线的老破小,除非是短期内无法撼动的核心地段,否则尽量还是选择次新房。至于小城市,未来很多城市将面临老城区的空心化,建议谨慎选择。其实逻辑也很简单,在小城市本来就没多少人口,年轻人则是更少了,加上大量的存量房,你觉得年轻人们会宁愿接盘老破小的房子,也不去买新房吗?
如果你看完整个视频,还不理解的话,你就问问自己,让你买老破小,最大的原因是什么?是不是因为便宜?如果是,你自己都觉得便宜才会买,换位思考未来接手你二手房的人因为什么而买呢?
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