业绩会直击｜旭辉今年剑指1900亿，二线城市为主战场，大湾区是重中之重
3月14日午间，旭辉控股集团（以下简称“旭辉”）发布2018年业绩报告。
根据报告，2018年，旭辉实现合约销售1520亿元，同比增长46.2%，超额完成1400亿元的销售目标。
在业绩会上，旭辉集团总裁林峰明确提出，2019年，旭辉在可售货值3500亿元的前提下，目标合约销售额为1900亿元，增长率为25%，规模扩张目标速度明显有所放缓。
旭辉集团执行总裁陈东彪在接受《国际金融报》记者采访时表示，大湾区已经被列为集团深耕布局的重中之重。
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规模增长放缓
在规模高速增长的同时，旭辉的各项业绩指标也呈现“全面开花”的态势。年报数据显示，2018年集团营业收入423.68亿元，同比增长33.1%；核心净利润55.36亿元，同比增长35.6%。而作为衡量企业综合盈利能力的指标，旭辉核心ROE进一步上升至23.8%，已连续3年增长并保持在20%以上，处于行业中的高位。
不过，在销售规模突破1500亿元的同时，旭辉却悄悄地踩下了刹车。2019年1900亿的销售目标，对于旭辉既定的节奏来说，并不快。
在旭辉的“二五战略”中，2017年至2021年是旭辉实现新5年战略的周期，在这五年中，旭辉要完成突破3000亿元规模大关，进入行业TOP 8的目标。按照这一目标，旭辉在这五年中需保持40%左右的复合增长率。
对此，陈东彪表示，1900亿元是在公司保证各方健康发展前提下的稳妥目标，对于后面的3000亿元目标，公司也很有信心。不过，所谓的“二五战略”不是一成不变的，还要结合具体情况而进行适时调整。
在拿地方面，节奏同样有所放缓。财报显示，目前，旭辉已覆盖全国范围内55个地级以上城市，完成了沿海及内陆核心区域布局。其中，2018年旭辉新进入15城，新增93幅地块，拿地金额768亿元，相较上年下降明显。
不过也正是因为如此，旭辉2018年的拿地金额与销售金额之比为0.5，使整体杠杆率有所下降。
但值得一提的是，2018年，旭辉的平均拿地价格6190元/平方米，在主流房企中，旭辉的拿地价格相对销售价格来说偏高，或将直接影响其毛利率水平。
张志峰 摄
对此，林峰直言：“便宜没好货。单纯地对比拿地价格没有意义，因为土地质量不同，其未来可以体现的价值也就不同。”
事实上，旭辉方面也正试图通过提升综合竞争力来降低拿地成本，包括将在全国范围内大力布局商业配套等“房地产+”上下产业链，但最终成果如何有待观察。
提升权益占比
伴随着公司规模的高速发展所迎来的鲜花与掌声，旭辉过低的利润率一直颇受业内诟病。
有分析人士对《国际金融报》记者，由于广泛采用合作模式，旭辉的实际权益占比其实并不高，并且导致了公司利润被摊薄，是影响旭辉核心利润的一大因素。
尽管如此，纵观2018年财务报告不难发现，集团的盈利能力已经有所改善。数据显示，集团毛利率达34.7%，较2017年提升5个百分点；核心净利润率为13.1%，同比略微上升0.3个百分点。
旭辉集团财务中心总经理潘晧琦向记者表示，旭辉的核心净利润率看似不是很高，但实则近年来一直保持在12%以上，持续为股东带来稳定收益。纵观各大头部房企，可以将这一指标常年做到12%以上的，其实并不多。
在此基础上，旭辉2018年的销售均价与拿地均价之比约为2.56，较2017年的2.1有较大提升，这或将在未来进一步提升公司销售利润。
事实上，从年报数据不难看出，旭辉早已开始有意识地提升自己的权益占比。2018年全年，旭辉拿地权益比例达到54%，较2017年的41.74%有明显提升。尤其是2018年第四季度以来，旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块，平均权益金额占比超过75%。截至2019年前两个月，旭辉先后在江苏苏州、天津等地获取多幅土地资源，平均权益比高达90%。
上述分析人士称，旭辉可以放缓今年的规模增速，可能很大程度上与集中精力提升企业权益占比有关。拿地权益占比的增加，未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比，进而为公司盈利能力的进一步改善作出贡献。
进军大湾区
与其他一线房企的广泛布局不同，旭辉在一二线城市的集中度相对较高，尤其是二线城市。
从营收来看，2018年，旭辉仅来自于二线城市的营业收入就高达362.8亿元，占总收入的93%，这一比例在2017年为67.2%。
从土储分布来看，截至2018年年底，旭辉的总土储达5500万平米，对应货值8000亿元，其中分布在一线，二线和准二线城市的土地占比达91%。
不过，在近日“炙手可热”的粤港澳大湾区板块，旭辉的控制力则相对薄弱。
在2018年的1520亿元合约销售额中，整个华南地区仅占有5%的比例，使之错过了一波政策红利。
对此，陈东彪在接受《国际金融报》记者采访时表示，大湾区已经被列为集团深耕布局的重中之重。在2019年3500亿元的可售货值中，大湾区占比为11%。
而对于旭辉未来的发展方向，陈东彪则向记者表示，集团认定，房地产行业的未来主战场必定在二线、强二线及准二线城市，这在一些发达国家早有先例。未来，公司在一线城市将逐步转型为持有经营，而开发业务则以二线及强三线城市为主。
编辑 沈玉洁