观点｜未来楼市“稳”字当先，区域温差或将拉大

从楼市4月和5月首周的表现看，“稳”楼市是国家的基本态度，“一城一策”弹性调控虽有利于维稳楼市，但将进一步深化地区分化趋势。

——盘和林

3月开春，北京等部分一线城市楼市回暖，但从4月的统计数据看，热度有所下降。据中国指数研究院月度数据，4月楼市整体成交量环比下降，库存总量环比上升2.8%，全国土地市场成交量同环比均缩水，楼市整体略有下落。

那么，今年一季度楼市回暖究竟是纯属偶然，还是回调的“先兆”？楼市未来走向将会如何？

在笔者看来，2019年一季度，楼市之所以出现“量价齐升”的现象，主要有三方面原因：

首先，有人误导信贷政策有所放松，使得民众产生预期偏差，引发偏差消费；

其次，正所谓“每逢佳节必花钱”，春节期间，不论是心理、环境还是手中握有的资金，都会刺激民众的消费行为，加之房地产企业的营销活动，最终导致房地产市场小幅回暖；

最后，从消费结构看，开盘项目大都是刚需及刚改项目，这部分需求由于结婚、养老、上学等不可抗因素会逐步释放，形成房地产市场的支撑。

事实上，作为楼市“小阳春”的惯性运行区间，4月和5月的楼市走向尤为重要，综合来看，未来楼市“稳”依旧是基调，地区分化是特点，稳中波动是长期趋势。

在楼市发展现“小阳春”后，4月召开的中央政治局工作会议再次强调“房住不炒、一城一策”，事实上是对楼市回暖的官方回应，也是对楼市表现的一种预警。从货币政策上来看，2019年第一季度，货币政策整体上稳中有松，最新召开的中央财经委员会第四次会议指出，货币政策要松紧适度，根据经济和价格变化形式预调微调。笔者认为，当前，相机抉择的货币政策，某种程度上有利于房地产市场表现，但楼市温度的遥控器仍然握在国家手中，从国家的态度来看，“稳”将是房地产市场长期态势。

据中国指数研究院数据，2019年4月，全国百城住宅价格环比上升0.28%，涨幅较上月微幅上升，库存总量环比上升2.8%，其中，一二线城市楼市成交量同比上升，三线城市则同比下降。5月第一周，楼市交易整体遇冷，各城市成交量均下行，其中，北京地区降幅达60%；全国40大中城市市场土地供应量减少25%，其中主要城市成交量减少63%，出让金环比减少62%。

从楼市4月和5月首周的表现来看，较一季度而言，房地产市场上扬的惯性正在减弱，短期内若没有政策的刺激，楼市“小阳春”势头或将逐步衰减。需要指出的是，楼市能够弹性回稳的一个重要原因是“一城一策”的“收放自如”。

一方面，热点城市的调控政策正在逐步升级，例如，辽宁丹东规定商品住房销售价格涨幅，陕西西安收紧公积金提取要求，江苏苏州土地拍卖设定限价等；另一方面，部分楼市降温明显的城市或者楼市本就相对低迷的城市却有所松绑，例如浙江宁波和内蒙古呼和浩特正在持续的加大住房的补贴力度。在笔者看来，这样因地制宜的弹性调节，使得楼市总体上不会出现大涨大跌，从而保持长期稳定。

需要注意的是，也正是因为“一城一策”的存在，楼市的地区分化将会更加明显。比如，在土地供求规模总体走低的情况下，长三角地区和珠三角地区的土地市场热度不减，高溢价地块层出，这也意味着该地区的市场后续或将上扬，而辽宁沈阳、辽宁大连、山东济南等库存压力较大的城市，楼市走势或将不容乐观。

此外，自2019年开年以来，刚需和刚改项目成为房地产市场主流，这事实上反映出两点：首先，在未来可以预见的一段时间内，人口可以形成对房地产市场的支撑，类似湖北武汉、河南郑州、安徽合肥等人口基数较大的城市，未来一段时间内，房地产热度仍会持续。其次，刚需和刚改项目受追捧，一方面反映出居民对房地产市场持谨慎态度，另一方面，经济大环境对未来收入预期的影响，影响到了居民的消费结构和消费水平。

因此，窃以为，从楼市4月和5月首周的表现看，“稳”楼市是国家的基本态度，“一城一策”弹性调控虽有利于维稳楼市，但将进一步深化地区分化趋势。在未来，人口以及地区开发情况将对地区间楼市差异产生重要影响。

（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

编辑 沈玉洁