专访江虹国际创意园：招商运营两手抓，谋求经营力全面提升
位于杭州市滨江区的江虹国际创意园自2014年交付运营，总建筑面积8万多方，涵盖了文化创意、电子商务、科技创新三大产业板块，自2015年起，先后被评定为浙江省科技企业孵化器、杭州市大学生创业园、杭州十佳创业园、浙江省电子商务产业基地、浙江省小微企业园等荣誉称号。
滨江之于杭州，好比助推器之于火箭。二十多年前的滨江区域规划，为杭州的互联网发展插上了腾飞的翅膀，如今的阿里、网易、华为等巨头都汇聚在此，从这片土地上走出去的互联网公司更是多如牛毛。
滨江的发展正对应了江虹国际创意园“上风上水之地“的规划主题，而下半句”创新财富之源”，则通过不断攀升的园区价值体现得淋漓尽致，无论是建筑规划、产业规划，还是外部资源、内部企业，无一不是其优势。
在这片热土上，与互联网公司发展一样激烈的是商办楼宇的竞争。园区运营步入第七年，江虹园如何能在核心区站稳脚跟？基于互联网基因，他们通过转型克服传统运营难点，并将出租率做到80%-90%。本次专访，我们邀请到了江虹国际创意园总经理张悦平，与我们分享他们在招商运营中的经营力提升策略。
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今年是匠人科技与江虹国际创意园合作的第三个年头，总经理张悦平告诉我们，在此之前，园区也经历过传统招商运营带来的难点、手工账方式造成的低效，最大的痛点在于财务与运营。
江虹国际创意园入驻了300多家企业，每个财务人员负责四五十家客户，他们用EXCEL手工账进行收付款、凭证开票、节点确认、筛选到期合同等等，虽在后期采用了一些财务系统进行票证工作，但其他重点工作依旧未能有所变化，过去出现的信息遗漏、续签未能及时完成的问题依旧在困扰着他们。
财务工作很多是信息管理需求，因为涉及到资金，显得尤为重要。最重要的环节无法保证准确与效率，成为他们寻求转型的最初动因。
紧接而来的领导层管理需求，加速了他们的谋变之路。管理层更加关注项目能收进来多少钱，基于这个思路，倒逼财务与运营需要更加重视每个月的应收、实收金额、新签客户数量、续约客户数量，以及合同是否存在错算漏算。
这些虽都是日常工作，但若要以最终成果呈现在管理层面前，如何更快产出结果报告、如何在报告中将多维度数据分析得更加全面与精细，成为他们每天都要思考的问题。
无论是内外环境还是自身定位，江虹国际创意园都不允许自己一条老路走到底。在进入稳定运营期的后三年，江虹国际创意园开始与匠人科技展开合作，重点运用CREAMS展开财务与运营工作的转型试水。
在招商部分，往年出租率都在90%左右，今年年初经历了两位租客的流转，江虹国际创意园的出租率一度跌至70%，目前稳定在80%。
虽得益于转型带来的经营效率提升以及后疫情阶段的市场复苏，江虹国际创意园的招商上有了非常大的起色，但80%的出租率他们显然是不满意的，况且地处互联网核心地区，周边项目的激烈竞争可想而知，一不小心就容易被竞品抢去资源。
张悦平发现，过去对于中介成交的高强度依赖似乎限制了招商效率突破的可能，一方面，无论对于客户还是招商部而言，中介不仅意味着渠道，也意味着成本，另一方面，随着互联网化在城市的普及，这种线下沟通的方式便稍显落后了。有使用CREAMS的成功经验在先，后期创意园也接入了LikeCRM进行招商管理，目前也是LikeCRM的付费用户。
能取得现如今的经营成果，张悦平认为并不是简单靠两个数字化系统就能达成的。
在CREAMS与LikeCRM之前，他们并非没有尝试过其他的招商运营工具，不是功能契合度问题，就是成本太高，或多或少缺乏一定性价比，最终也未能取得很好的效果。张悦平发现，如果单纯只是购买几个系统工具，而不是转变传统的经营思维，只能适得其反。
这个思路也与匠人科技不谋而合。很多企业将收益提升寄托于数字化，通过采买系统来摆脱传统管理方式，谋求转型，但结果往往与预期大相径庭。我们认为，数字化只是转型手段，利用数字化提升「经营力」才是最终目的。
运营：吃透系统，用数据提效
在与匠人科技的三年合作下来，CREAMS系统针对性地解决了一直困扰江虹国际创意园的收款响应、合同到期提醒功能，合同的签订、各项费用的收缴及开票、现金流的测算的资管闭环让财务工作能直接放到线上完成，并可通过CREAMS合同到期监控图就能看到哪些合同什么时候到期，以便提前进行续约或退租跟进。
经营看板内的52项数据指标也让他们的分析工作更加有效率。过去需要财务人员与运营人员花费大量时间做的数据报告，如资产走势、收缴率、出租率走势等等，现在直接能在数据舱点击查看。
用张悦平的话来说，作为CREAMS的首批用户，他们基本已经将CREAMS上已有的、园区所需要的功能吃透了。
招商：改变中介主导型获客
江虹国际创意园小户型房源居多，在滨江区域是极具竞争力的，因为区域内的互联网创业公司数量非常可观，但面临的竞争也异常激烈，光靠传统的中介推广难以达到想要的招商效果。创意园在使用LikeCRM后，开始使用楼书进行日常的房源推广宣传，并在系统内记录来访客户的信息，以便沉淀与分析。
“用最少的成本换来较高的成交，未来这个趋势将更加明显。”张悦平说到。从数据上看，今年以来项目的成交中，传统渠道比例有所下降，使用招商工具成交的案例越来越多。
磨合与调整是必经之路。也正是在多年的合作中，江虹国际创意园逐渐通过数字化系统改变原有招商运营方式，进而扭转固化的经营管理思维，通过经营力的提升一步步达到提升资产收益的终极目标。