地产项目总注意了！没这些能力未来你就危险了
地产人歆羡的项目总，是一种神马体验？
是天天指点江山，激扬文字；
是天天烟来酒往，醉生梦死？
还是天天夙兴夜寐，运筹帷幄？
房地产行业变化多端，因此，房企要结合市场发展情况及自身情况，或完善或调整企业的发展战略，其中包含业绩目标、进入城市、土地获取、项目运营等。
一切成功的项目都是有模式的，成功的项目总也不例外。
身为一名项目总，专业上要了解，操作上要熟练，团队上要默契，营销上要过硬，财务上要灵活，人际间要圆滑，没有个十年苦功夫，做不好一个专业的项目总。
有人说，房地产项目总是一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，镇静自若，心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。
任何岗位都是有自身一套工作逻辑，驰骋地产江湖，成功的项目总不是靠死磕的，是智取的。
这是房地产行业开发价值链的一个基础版的流程图：横向——拿地阶段，定位策略阶段，设计阶段，采购、工程、销售、客服、物业，从前到后各个阶段；纵向——拓展、营销、设计、工程、客户、成本、报批报件等职能的模块或者是部门，这两者结合在一起形成整个的流程图。
流程图解决两个问题：第一个是在同一个阶段，不同的部门之间谁是主导部门，谁是配合部门。黄颜色代表主导部门，其他的是配合部门，同时也解决了一个问题，在同一个部门在项目开发的不同阶段，哪两个环节或者是哪一个环节是至关重要的，你要关注的，主导环节。所以说解决了这两个问题。
工程项目经理的定位下工作范围主要是聚焦中间的红颜色框里面，主要是对工程的进度、质量等等的承担责任；
矩阵制下面的项目总，他的工作范围主要是中间的蓝颜色框里边；
真正意义上的项目总，他的工作范围主要是聚焦在外第三个框；
城市总/区域总就是全流程。甚至是包括拿地，就是全流程。
用这个图简单的区分大家可以看得更清楚。项目总定位要清楚，需培养什么能力，定位不清楚就很麻烦了。
项目总在不同的定位下应该具备的能力/胜任力/素质模型或者能力模型
胜任力模型的构建方法，我不建议中小企业全面做这个工作，但是对项目总这一类的重点的岗位，你真的要去做一下，做一做岗位的认知资格、能力模型，素质模型，这是很有利的工作。再挑几个重要岗位去做，慢慢推广到其他的岗位。做好胜任力模型，要把握这么几点：
1-公司的现状，就包括公司的战略，用什么样的模式去推进，还有公司的文化，目前有多少个项目在做，进入了多少城市，项目是大项目、中型项目、小型项目、不同类型的项目操作手法不一样，是住宅为主，还是商业为主等等。要基于现状做分析，这些现象是影响到项目总的定位的。
2-由浅入深。从理解行为的角度看本公司项目总一天到晚做什么样的工作，行为是什么，要做这些工作，要发生这些行为，应该具备什么样的能力。这就是由浅入深，行为是外在的，体现这种行为，代表你有哪种价值观，代表观念、理念、管理方式、人事风格和决策风格。
3-典型代表能力分析。岗位定清楚后，思考具备该岗位应什么素质能力和胜任力，要去看这个行业里面，优秀企业内部，最优秀的项目总决策的风格是什么，从他的行为里面去抽出要素来，提炼出去。一个人的个性决定未必别人的东西你都能学会，但是学一点总比不学好，有一个标杆总比没有好。这就是树立模型的价值，要这么去做。
你还要去研究公司、行业里面做得特别差的项目总，或者是一帮项目总，他是怎么做人，怎么做事，规避就好了，所以，既要研究好的，还要研究差的，你就要知道真正的优秀的项目总，我的业务模式下，这种项目特性下，项目总什么是一般般，什么是差，归纳出来。
4-还要从多角度，想想项目总跟谁打交道，比如，跟公司的老板打交道，要站在公司老板的角度去看项目总应该具备什么样的能力。然后集团其他的各个部门，他们怎么样看待优秀的项目总，其他的项目经理怎么样看待兄弟的，还有项目总的下级员工怎么样看待的，也包括对手、合作单位、和客户，多个角度综合判断和思考一个好的项目总应该是什么样，应该做什么事，应该具备什么能力，什么素质。
01 和你的领导打好交道
项目成功还是失败，看你能否找公司领导要到授权、能否把公司批下来的资源协调分配好。在实际工作中，因为项目总和最高层分别处在不同的位置，资源和信息其实是很不对称的。只要能多配资源和授权，一定要多多争取。
02 和你的下属团队处理好关系
职场一直倡导慎独感，在自己独处的时候也能保持平常心的一种水准，不踩道德的红线，有自律精神。同时能够对下属言传身教，保证你让别人做的事情，你自己也能做到。下属才能心悦诚服。另外，但你必须站在下属的立场上思考，才能提升整体团队的执行力，共渡难关。
03 这些庞大的关系网不能少
虽然公司里有其他下属帮忙承担，但是很显然，有备无患地搞定项目周边关系，也是项目总的核心能力。
政府府人员，规划，建设，房管，审图中心，质监，供电，消防，自来水公司，燃气公司，城管，物价，工商，税务等等，你能想到的政府部门基本上房产项目都需要打交道，自己把握吧，总之在项目成本估算中，必须有这块。
人才是房企的重要支撑，房企对项目总培养的重视程度逐年增加，博志成已做了10年之久的项目总培训班，已经被无数次证明，自己培养的项目总才最好用。