泛地产观察 | 房企的冰与火：地王之后，融资更难了？
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第20期，总第454期）
本周要点>>>
▶ 热点分析
· 房企的冰与火：地王之后，融资更难了？
▶ 政策环境
· 郭树清：坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫
· 深交所：多措并举服务民企 满足合理融资需求
· 深圳：产业用房租金高出指导15%将被约谈
· 杭州：35岁以下大专缴1个月社保可落户
▶ 企业动态
· 保利：退出亦庄合作项目 标的公司年内无营收
· 越秀地产：收购广铁两项目 总价达90亿元
· 雅居乐：签约柳州三定岛原乡小镇项目 总投百亿
· 福星股份：获中融信托对项目公司增资、借款约18亿元
· 恒基兆业：李兆基退任 儿子李家杰、李家诚接班
▶ 数据解读
· 行业变化：总体稳健 定价权亟需回归市场
· 土地市场：上月5城收金超二百亿
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
近期部分楼市、地市成交火爆引起了监管部门的高度重视，对违规资金流入房地产市场的监管再次升级。银保监会日前通知称，将整治房地产市场融资乱象，房企融资渠道或进一步收紧。
目前全国国家级经开区数量已经多达219个，从国务院公布的政策方向看，未来国家级经济开发区，不仅在改革自主权上有更多空间，同时也将拓宽经开区建设主题的融资渠道，通过资本市场的通道加速实现经开区的市场化。在融资主体上，不仅是民营资本可以获得发挥空间，外国投资者也将成为经开区市场化改革的参与主体，这也成为国家经开区对外开放的又一重要信号。有投行人士分析，若对经开区上市主体数量没有明确限制，一个上千家规模的经开区板块拟IPO群体则初见雏形。
今年以来，“抢人大战”已从西部蔓延至东部。据不完全统计，年初以来已先后有常州、海口、南京、深圳等近30个城市陆续出台人才新政，降低落户门槛，某种程度上来看，这些政策对带动商品住宅消费同样具有积极作用。（BXLS）
1. 郭树清：坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫
5月25日，2019清华五道口全球金融论坛“金融供给侧改革与开放”在北京举行。银保监会主席郭树清因故缺席本次论坛，中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企代为宣读发言稿。郭树清在发言稿中表示，我国经济基本面决定人民币不可能持续贬值，投机做空人民币必然遭受巨大损失。郭树清指出，金融业开放是大势所趋，不会停顿，更不会倒退。扩大金融开放的同时，风险的传染性和复杂性也会增大。对于我们这样一个发展中大国来说，防控好金融风险尤其重要。要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。
2. 国务院：重大产业项目优先布局国家级经开区
5月28日，国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》。在打造现代产业体系方面，意见提出，要加强产业布局统筹协调，加强上下游产业布局规划，推动国家级经开区形成共生互补的产业生态体系。国家重大产业项目优先规划布局在国家级经开区。充分发挥中央层面现有各类产业投资基金作用，支持发展重大产业项目。地方人民政府要对国家级经开区推进主导产业升级予以适当支持。
3. 深圳：产业用房租金高出指导15%将被约谈
5月27日晚，深圳市住房和建设局发布消息称，为了降低实体经济用房成本，规范产业用房租赁市场、稳定租赁价格，有关部门已组织起草了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，未来将加强产业用房租赁价格指导，对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的，市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入，经核实后可对出租人采取约谈等措施。
4. 湖南：二手房公积金贷款最高房龄提至30年
近日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布了《关于调整部分公积金政策的通知》。《通知》共涉及4条款项变更。其中，借款人购买二手房申请贷款时，所购房屋应为房龄不超过30年（房屋建成时算起）的成套住宅，产权清晰，无债务纠纷，符合房地产交易管理部门规定的市场流通条件，在申请贷款前所购二手房未办理房屋所有权变更手续。
5. 杭州：35岁以下大专缴1个月社保可落户
5月29日，杭州市人才落户服务中心发布了对杭州大专落户新政的官方解读。大专学历人才引进落户仅需要满足两个条件：35周岁以下，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保1月以上已到账。此项落户政策，喻示着杭州正式加入“抢人大战”。
6. 其他政策动态
（1）深交所：多措并举服务民企 满足合理融资需求
（2）金融监管部门密集发声：稳汇率
【战略投资】
保利与融创原本强强联合的北京亦庄项目，因项目当前没有出现销售或者报账，导致营业收入和净利润指标为零，其经营面临压力，保利的股权转让也说明原来的合作面临阻力。保利及时退出与融创的合作，完成资产变现来应对未来可能遇到的偿债风险，也不失为一步好棋。
产业小镇、农业现代综合体项目成为本周三大房企投资的热点。前有云南原乡项目、海南清水湾项目的成功示范，签约“三定岛原乡小镇”项目产业小镇项目对雅居乐来说，逐步完成了在产业地产领域从探索到多元化路径的转身；另有，绿城与蓝城合作收购江西高安项目打造现代农业综合体。（BMLH）
1. 保利：退出亦庄合作项目标的公司年内无营收
5月30日，北京产权交易所信息显示，保利(北京)房地产开发有限公司挂牌转让北京保利融创房地产开发有限公司50.5%股权。资料显示，北京保利融创房地产开发有限公司注册资本为5000万元，由保利(北京)房地产开发有限公司持股50.5%，北京融创建投房地产集团有限公司持股49.5%。截至2019年04月30日，标的公司营业收入和净利润皆为0，资产总计2.2亿元，负债1.69亿元。
另，从保利地产2018年年报显示，保利地产一年内到期的长期借款从年初余额240.17亿飙升至期末余额419.76亿；一年内到期的应付债券年初余额为24.12亿，年末余额为37.31亿，2019年保利地产将有一笔美元债和一笔中期票据到期需要偿还。
2. 越秀地产：收购广铁两项目总价达90亿元
5月28日晚，越秀地产发布公告称，广州越秀透过其附属公司与广州地铁订立股权转让协议，以收购萝岗项目和陈头岗项目两间新项目公司各自的51%股权。若在2019年5月30日完成，两间新项目公司的总代价分别约为43.6亿元、34.9亿元，将由广州越秀（透过其附属公司）就有关收购事项支付。
此外，预期广州越秀将直接或透过其附属公司向新项目公司提供进一步资金，越秀就萝岗项目及陈头岗项目应付的总代价将分别约为49.3亿元及40.7亿元。而收购事项完成后，越秀地产的地铁相关项目的总建筑面积将增加至约325万平方米，占现有土地储备总量约16.7%，及一线城市土地储备约41.9%。
3. 雅居乐：签约柳州三定岛原乡小镇项目总投百亿
5月30日，雅居乐地产集团广州区域与广西柳州市柳江区人民政府正式签署“柳州雅居乐·三定岛原乡小镇项目合作协议”。雅居乐三定岛原乡小镇项目的规划面积为7000亩，项目总投资100亿元，分为两期进行建设，拟定今年实现实质性开工。该项目包括原乡农业体验区、三定岛都市休闲区、亲子研学区、广西壮乡文化风情区、一都米体验区五大主题区。“雅居乐三定岛原乡小镇”未来将打造成文旅融合、农旅融合的产业小镇。
4. 蓝绿城1.3亿合作收购江西高安现代农业综合体项目
6月3日晚，绿城中国控股有限公司公告称，公司与蓝城将分别出资6594万元及6400万元认购江西高安巴夫洛生态谷有限公司的股权，完成后，绿城小镇及蓝城将分别持有项目公司的34%及33%经扩大股权。
项目公司将参与江西高安的项目——江西高安巴夫洛现代农业综合体项目，涉及开发生态旅游、现代农业、绿色食品加工及特色小镇。
5. 其他投资动态
（1）万科：与中百控股拟在商业项目展开合作
（2）华侨城：与合肥国嘉设子公司开发巢湖温泉度假项目
（3）宋都股份：23.28亿元受让禹洲杭州地块50%股权
【融资融券】
据相关机构跟踪，今年第二季度房企融资发债呈阶段性弱化特征，与此同时，融资工具的选择多样性反而有所增加，加上融资创新、金融供给侧改革的推进，办法总比困难多。
过去一周，完成融资计划的企业不多，但计划发起贷款、债券票据的情况较为密集。与此同时，我们也发现，近期集团公司为下属子公司提供担保的频率和金额上升快速，以荣盛发展为例，若干子公司担保额达61亿元，中洲控股担保额度总金额已经达到279.7亿元。
此外，受康得新事件影响，不论是出于监管层要求还是企业内部管控的需要，企业更应防范股东占用资金风险，增强往来资金的有序管理。（BTJ）
1. 福星股份：获中融信托对项目公司增资、借款约18亿元
5月30日，湖北福星科技股份有限公司公布其为控股子公司提供担保的相关事宜。福星股份持有80%权益子公司北京宇盛宏利房地产开发有限公司拟与中融国际信托有限公司合作，中融信托拟设立信托计划，并以募集的信托资金通过包括但不限于增资、债权重组、发放信托贷款等形式对项目公司进行投资。信托计划包括：对项目公司增资6亿元，分别记入注册资本和资本公积；受让控股公司对项目公司的6亿元债权、期限18个月；提供6亿元贷款，期限18个月，利率为行业正常水平。
2. 其他融资动态
（1）华发：动态调高第一期中票发行金额至10亿元
（2）新城控股：定增股票发行底价下调1.49至6.74元/股
（3）上置集团：出售伦敦两商办物业 总对价3175.9万英镑
（4）金地商置：下属公司延期偿还逾20亿元贷款，获1.8亿新贷款以偿还旧贷款，利率4.75%。
（5）当代置业：提前现金回购3亿美元6.875%票据，未偿余额4亿美元。
表1：部分企业融资融券情况（5.27-6.2）
数据来源：观点地产网 博志成研究院整理
【人事与运营】
1. 泰禾：前万科周刊主编全忠出任副总裁分管品牌
前《万科周刊》主编全忠于5月30日正式加盟泰禾集团，任集团副总裁，主管集团品牌事务，直接向黄其森汇报。全忠1969年出生于山西，1989年毕业于南开大学中文系，曾任万科周刊主编，并成功主持过广州南国奥林匹克花园等大型住宅项目的策划工作。能游刃有余在商人与文人之间转换身份是此前外界对全忠的评价。
【博志成提示】这是近一年来，泰禾第四次更换品牌总，2018年7月开始，负责品牌工作的沈力男，伍小峰，余智晟先后离职。公司人员流动频繁，高管频频离职。截至目前，泰禾已经连续四年没有公布具体销售额，而是引用克而瑞的数据。在经历了过去一轮高杠杆扩张之后，泰禾正面临“成长的烦恼”，现金流短缺，周转速度下降，债务兑付压力巨大等问题，均在考验着这家闽系房企。从今年一季度开始，泰禾改变从前慢周转方式，全力出清手中货值，将工作重心转为“加快项目周转、缩短开发周期、提升销售回款率”。（BLL）
2. 恒基兆业：李兆基退任儿子李家杰、李家诚接班
人称“四叔”的李兆基正式落实退休计划。星岛日报网称，这代表香港地产“四大家族”，包括长实、新地、新世界和恒基“正式改朝换代”。 91岁的李兆基在广东长大，1948年只身来港发展，1975年创立恒基兆业公司。他的两个儿子近年已接手打理集团生意，香港业务主要由次子李家诚负责，内陆业务由长子李家杰处理。根据《福布斯》2019年香港富豪榜，李兆基以300亿美元的身家列在香港富豪榜第二名。
【博志成提示】2011年谈及二代接班时，李兆基就曾表示，未来将会逐渐提高大陆业务比例至与香港相当，以示两人公平分配。时隔21年，恒基兆业再次回到北京住宅市场，5月28日拍得朝阳孙河板块的低密度别墅区，溢价率23.3%，楼面地价约为6.95万元/平方米。恒基也成为这一区域板块内唯一的港资开发商。恒基最后一拍加价了2亿多元，很有些志在必得。虽然这次地价恒基还有盈利空间，但是港资开发的产品和速度，和内陆房企差别较大。是不是能适应内陆的政策、节奏，产品是否能被北京所接受，还有待后续观察。（BLL）
3. 其他典型房企人事变动
（1）招商局置地：秘书徐建峰辞任 吴昊接替
（2）国瑞置业：葛伟光退任执行董事 林耀泉接任
（3）雅生活：正式委任黄奉潮为首席执行官和总经理
（4）云南城投：因董事长许雷不能履行职责 全票同意免去其职务
（5）保利发展：副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施
（6）碧桂园：杨国安辞任独立非执行董事 杜友国接任
（7）新体育：李敏斌等4名董事退任非执董刘云浦辞任
（8）阿里：李小加称欢迎上市 远走的人总有一天回家
（9）大悦城：非执董曾宪锋辞任 曹荣根接任审核委员会成员
（10）花样年：柯卡生、张惠明和陈新禹当选执行董事 即日生效
（11）新天地产：陈之望辞任独立非执行董事一职 6月2日起生效
1、行业变化
【总体稳健 定价权亟需回归市场】
【博志成提示】5月典型城市市场热度总体下降，一线城市中，深圳回暖迹象明显，广州成交体量在75万平左右，但同环比均呈下行走势，上海同比增幅达到11%，增幅不及深圳，但成交体量最大，单月达127万平。
近日，北京方面发布取消限价政策，或视为房地产市场向市场定价主导阶段发展的有力信号，但不代表调控干预方式的退场。不管怎么说，全国市场表现是非常多样的，但可以确定的是，各个城市市场都有自己的节奏或周期，受宏观、中观和微观政策、产业等的影响不一。对于投资拓展人员而言，城市研判工作需要更精准、更有效。（BTJ）
2、土地市场
【上月5城收金超二百亿】
【博志成提示】5月土地供应较去年同期有所增长，而成交面积则下降6%，年内而言，5月土拍市场热度有余。具体来看，杭州、天津、重庆、济南、常州五城土地出让金超过200亿元，温州（156.7亿元）略高于上海（156.1亿元），一度被认为有过热风险，而绍兴、无锡和宁波均受房企密集布局的影响，彼此成绩相当。（BTJ）
表4：房企典型拿地一览（5.27-6.2）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
房企的冰与火：地王之后，融资更难了？
对于房地产开发商而言，五月无疑是黑色的。
在“华为”为代表的事件演化背后，中美贸易冲突升级、居民信心的再度调整，经济下行压力并未减缓。在5月25日-26日召开的“清华金融供给侧改革与开放”会议上，多名专家呼吁稳汇率，但更值得忧虑的，还是国内的融资形势。
1、控金融风险，加大惩罚
第一季度，我国宏观杠杆率再度攀升至高位。金融供给侧改革的背景下，前有“康得新”们大股东占用上市公司资金，后有“包商银行”沦为“明天系”融资工具终被接管，凸显了金融体系中的风险加速暴露，控风险局势更为严峻。
在银行业首当其冲遭遇“打破刚兑”的同时，近两个月银保监会更是加大对机构的监管和处罚。在4-5月的50天中，银保监会开出了223张发单，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计超过1000万元。被罚单位涉及上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等10家以上金融机构；不仅包括全国性股份制商业银行和地方性商业银行，六大国有银行中的建交邮储等大行的地方分支行也在其列。
2、“排雷”未了，“优质资产”将更稀缺
据莫尼塔研究，预计5月新增信贷总额约9200亿元。其中，产业类贷款需求趋弱，对于满足条件的房地产开发、基建和普惠性金融项目的放款，项目间竞争激烈，或存在“资产荒”的局面。
此外，上市公司股权质押风险“排雷”工作远未结束，A股市场回落风险突出。考虑到企业债和政府专项债净额已有所下降，后市社融走低概率偏大，M2增速也将有所回落。考虑到央行近日重提“把好货币供应总阀门”，流向房地产的“水”被严控的情况还将维持相当一段时间。更直白也更担忧的是，银保监会发通知，将整治房地产市场融资乱象，银行、信托等融资渠道或进一步收紧。
对房地产市场融资乱象的整治，表明了监管规则的连续性和稳定性，一如郭树清在“清华金融供给侧改革与开放”讲话稿中提到的，“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫”，预计5月将是房企资金面趋紧的一个转折点，且短期内仍难言宽松，融资的窗口期又告一段落。靠天吃饭的地产商，又要面临新一轮勒紧裤腰带的日子。
3、强控之下，拍地终降温
俗话说，花钱如流水，借新还旧是没有办法的办法，但有钱而不拿地，更像是“等死”。从4-5月的典型企业拿地数据来看，不论是TOP30房企还是区域性龙头企业，今年第一二季度间，拿地姿势多凶猛，国有房企也不例外，几乎是一派“群狼屯地”的景象。
据国家统计局数据，5月房地产投资增速保持上升，新开工面积平稳而较快增长是主因，房价预期向稳，可能撑大了部分企业拿地的信心。而5月中后，地王数量明显减少，溢价略有回落。
事实上，楼市“小阳春”后，房地产调控力度明显加大。前5月调控次数依次为：68、21、15、60、41，总计205次，与2018年同期159次相比上涨接近30%。
拿地激进、“地王涌现”的现象，是导致部分房企的债券及ABS融资渠道收紧的一个重要方面。与2018年末对“优质企业”放宽融资的局面，形成鲜明对比。且不说未来，5月公司债环比下降8成，顺利发行的仅6笔，不到百亿，股权融资占总融资额11%左右，持续下跌。
有人说，海外融资怎么样？据同策研究院观察，40家典型房企在5月仅完成2笔美元债，合计4.5亿美元。
唯一欣慰的是，5月房企明显严控融资成本，多家房企连续提前赎回海外票券，或暂缓发行融资工具。
真正的紧日子不在于央行放不放手，也不在银保监会盯松盯紧。经历了“小阳春”和“黑五月”，房企更需要调整节奏，重整资源，把钱花在刀口上。