辨析 | 住户去交物业费，物业公司收了6%的增值税，个人增值税不应该是3%吗？
昨天，有网友在一个群聊中问大家“自然人交了物业费，物业公司收了6%的增值税，个人增值税不应该是3%吗？”并且上传了该份物业收费发票。
一、个人去缴物业费，发票上注明的税率应该是多少？
这个问题，还真有点一下子说不清呢。查根据国务院第691号令修改后的《增值税暂行条例》，可以看到有以下条款。
第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
第二条 增值税税率：
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
税率的调整，由国务院决定（根据财税（2018）32号，自2018年5月1日起上述17%、11%税率分别调整为16%、10%，财税微波 注）。
第四条 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
第五条 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
第六条 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
第十一条 小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
也就是说，增值税是由“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人”缴纳的，缴多少因为纳税人的不同，计算方法不同，但是，“销项税额”（或“应纳税额”）是要向购买方收取的。
由此可知，小区住户缴纳物业费时承担的增值税金，在其他情况不变的时候，取决于提供物业服务的单位是一般纳税人（5%）还是小规模纳税人（3%）。
物业服务，主要是人力成本，进项税额较少，物业公司怎么样税收负担较轻，不是小秃头上的一枚虱子吗？为什么要逼着人做假账呢？
减税减税减税，这类直接面向居民提供的服务，税率是不是应该下调一下呢。
这是第一部分，放下不表。
二、这张发票有没有问题？
从发票第一项看，这家提供物业服务的企业应该是增值税一般纳税人，该发票的第一项是没有问题的。
那么第二项、第三项呢？
第二项、第三项在“货物或应税劳务、服务名称”栏写的是“*企业管理服务*代收水费”。
我们知道，“*企业管理服务*”是“货物或应税劳务、服务名称”的税收分类编码，“代收水费”是“货物或应税劳务、服务名称”。
（一） 如果这家物业服务公司是代自来水公司收取住户水费，收到的水费上交给自来水公司，自己不代垫款，自来水公司把发票开给每一用水住户，其代收水费就是一项提供“现代服务”行为，是物业服务公司的收入，按第一项税率，应该是6%（我们把其称为“A模式”）。
（二） 如果开发商已经把水电移交，这家物业服务公司是向自来水公司缴纳水费并收到自来水公司开具的发票，然后再向每一用水住户收取水费并开具发票，则此项业务是销售商品“水、冰、雪”的行为。相应的，其收取水费的“货物或应税劳务、服务名称”的税收分类编码应该是“1100301010000000000自来水”，“货物或应税劳务、服务名称”是“自来水”。其税率，根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号），为3%（实际是“征收率”。）（我们把其称为“B模式”）。
三、物业公司向用水住户收取的城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，怎么开票？
根据《国家税务总局关于水资源费改税后城镇公共供水企业增值税发票开具问题的公告》（国家税务总局公告2017年第47号） 规定，“原对城镇公共供水用水户在基本水价（自来水价格）外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。”
A模式物业公司代收的此部分水费，不应开具发票，属代收代付款，应该开具收据。
B模式物业公司代收的此部分水费，应直接正常开具水费发票。
四、物业公司向用水住户收取的污水处理费，怎么开票？
对这个问题，各地政策掌握不一致，应向主管税务机关咨询具体处理办法。
如：
原安徽省国家税务局规定“58.提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，扣除的金额是否包括支付给自来水公司的污水处理费、水资源费？如包括，上述费用能否按国家税务总局公告2016年54号规定开具增值税专用发票？
答：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，其从销售额中扣除的金额包括支付给自来水公司的污水处理费、水资源费，但不得向服务接受方开具增值税专用发票。
（原文网址：http://ah.ah-n-tax.gov.cn/art/2017/1/3/art_242_18592.html）
原重庆市国家税务局规定：5、水厂开具给物业公司的发票上有代政府收取的污水处理费，税率为0。物业公司对该部分污水处理费也是代收，但是又不符合政府性基金的条件，如果企业作为水费价外费用征税又不合理，如何处理呢？
回复：对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。物业公司随自来水费一并收取的污水处理费，向客户开具发票并且在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额的，不得免征增值税；未在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额，仅在备注栏注明的除外。（财税微波 注：读来颇费力气）（消息来源：大力税手http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=3366&kw=%E7%BB%8F%E7%BA%AA%E4%BB%A3%E7%90%86）
原河北省国税局通知：二十二、关于提供物业管理服务的纳税人收取自来水水费问题
按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
提供物业管理服务的纳税人，扣除其对外支付的自来水水费以发票为合法有效凭证；向服务接受方随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费全额选择3%征收率，收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
五、是否要差额开票？
上述问题四中原河北省国税局的通知中已经指出“收取的水费全额选择3%征收率”。
原北京市国家税务局第四直属税务分局回复 网上12366 > 热点问题
物业公司代收转付自来水费的开票问题
提供物业服务的一般纳税人代收转付自来水水费，开具发票时是否选用软件中的差额开票功能？
答：提供物业服务的一般纳税人转收代付自来水水费（不包括污水处理费及水资源费），可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。
原文网址：http://www.bjsat.gov.cn/bjsat/qxfj/zs4fj/zsfjws12366/rdwt/201610/t20161018_270971.html
六、提供B模式的物业服务企业，如何计算此部分业务应缴纳的税款？
关于《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》的解读
2016年08月29日来源： 国家税务总局办公厅……
二、主要内容
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
七、提供B模式的物业服务企业，是否必须是物业服务企业？是否需要物业资质？
原北京市国家税务局2017年11月征期货物和劳务税热点问题
发布时间：2017-11-22 11:13:00
……
2.提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。该政策是否仅限于物业公司？其他企业提供物业管理服务并收取自来水费是否可以按照该政策执行？
答：文件规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费的就适用该政策，并不仅限于物业公司。
另，根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）九、删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。
住房城乡建设部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号）正式取消物业服务企业资质。
八、按申报表如何填列？
A模式收取的服务费，按提供现代服务业正常申报纳税。
B模式物业公司的纳税申报，请参阅敝号我们收的水费是如何开票与缴税的？（请点击前方蓝色字体阅读）