最近，“地产+IT“组合很火……
地产大佬们打着自己的商业算盘，IT巨头们“占领高地”的心思窥见一斑。
文 | 头条君（Dtoutiao）
一场以“双11快乐”之名的疯狂派对正愈演愈烈，而节日总离不开彩蛋。
今年故事主角是“商业地产+IT”黄金组合。11月5日，等待两年之久的全球首家小米旗舰店开进了“轻奢”范的深圳万象天地。
作为小米之家的升级版，该旗舰店得以面世的过程并不轻松，当中绕不开与华润积累多年的交情。
就在自带“网红”体质的小米创始人雷军亲自站台轰动全城后一日，搬至深圳不足半年的恒大也公布其与苏宁合作内容。
按照公告，在恒大第三轮增资中，苏宁控股集团旗下苏宁电器集团之全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元。
除了成为财务投资者，苏宁与恒大还在筹备着一场更大的计划。二者将在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面合作。
恒大与苏宁的这出戏并未让外界差异，毕竟“伏笔”早就9月20日已经埋下。彼时，恒大集团董事局主席许家印到访苏宁集团总部，并与苏宁集团董事长张近东共饮交杯酒。
当然，“商业地产+IT”的朋友圈中，不仅仅能看到恒大+苏宁、华润+小米的身影，亦有万达+小米、银泰+阿里留下的脚印。
地产大佬们打着自己的商业算盘，IT巨头们“占领高地”的心思窥见一斑。
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恒大商业梦与苏宁5000家门店
相较恒大借外力间接降负债的打法，苏宁投入的这200亿更像是一个橄榄枝，瞄准的靶子则是“2018年5000家不同业态的互联网门店”。
这里所指的5000家门店包括苏宁云店（将升级为苏宁生活广场）、苏宁体育店、苏宁红孩子店、苏宁影城、苏宁小店、苏宁无人店等，是一个全业态概念。
虽然截至今年11月，苏宁易购已开出了近2200家直营店，但要在明年将规模翻一番，仅仅依靠自身的力量显然不现实。
如何找外援？苏宁控股集团董事长张近东一直在思考。除了得到来自苏宁集团地产板块苏宁置业的配合外，借助其他地产商作为跳板不失为明智选择。
资料显示，截至2016年底，恒大在全国260多个城市拥有800多个项目，覆盖住宅、商业、酒店等多个产品系列。
其中，恒大商业集团负责管理运营恒大在全国180多个主要城市拥有大型项目500多个，管理运营的商业总面积逾320万平方米，且已形成地标商业综合体、城市商业综合体、社区商业中心三大产品线。
恒大商业三大产品线（资料来源：公开收集 制图：赢商网）
这无疑为苏宁门店落地提供足够多的场地选择。对此，有相关市场分析指出，这些场地可加快苏宁O2O战略的执行效率，节省时间、人力、物业等方面成本。
另一方面，苏宁多年来形成的供应链能力、互联网电商服务能力、物流服务能力、IT服务能力也可以通过各种形式输出。
至于恒大，除融资降负债外，与苏宁合作背后潜藏着自己的千亿商业地产梦。2014年中旬，有媒体报道称，恒大董事局主席许家印在内部大会提出要打造“万达广场升级版”，商业资产整体规模将达到千亿级。
可随后两年鲜有后续动作传出，直到今年初，恒大先后与物美集团、月星家居达成战略合作，后二者欲将进驻恒大全国的数百个商业项目。
而恒大亦强调，要与合作方在大型商业综合体、社区商业中心及互联网化、智能化新零售业态等领域展开深度合作。
如此看来，无论是物美、月星还是苏宁，恒大已经在为自己的千亿商业梦储备“粮草”，即不断扩充自己的品牌资源库。
除了品牌资源上的考量外，苏宁本身已在商业地产上积累了足够多的运营经验，这对恒大来说，亦是增加了一个“免费”学习的机会。
2
万达抢流量与小米700亿野心
2015年9月13日，小米第一家实质意义上的线下体验店在北京海淀当代商城开业。作为“小米之家”的首店，主要负责售后服务。
虽然试水线下遭到外界颇多非议，但并未阻挡雷军前行的脚步。2016年小米春季新品发布会上，他强调称今年将会大力拓展线下，而小米之家肩负起探索线下“新零售”模式重任。
2016年2月24日，雷军宣布小米之家转型零售店（图片来源：小米官网）
近三年时间内，小米之家已然从“商场店”升级到了“旗舰店”，担任的功能则经历了“售后”“售后+销售”“销售+体验”再到“销售+科技+艺术”的进阶。
这个过程中，作为合作伙伴的华润为小米之家“变身”的场地，从北京华润五彩城到深圳万象天地。
当然，双方的默契并非一拍即合，毕竟一个城市热门商圈的店铺总是不愁招商，而小米的品牌影响力显然敌不过宝马、苹果等这些大牌们。
从“怀疑”到“热捧”，华润对小米态度出现360度大转变，一方面是因为小米之家华润五彩城店试营业阶段高人气，日均承接客流量近3000人次；另一方面，则是被小米产品的科技感所“震撼”。
如果说华润充当的是小米之家产品升级换代的“橱窗”，那万达之于雷军扮演的角色则是小米700亿野心的“加速器”。
今年9月12日，万达董事长王健林与雷军来了一场大咖面对面。从万达集团官网公布的照片中可看到，陪同雷军一同造访万达总部的还有小米网副总裁、小米之家的总负责人张剑慧。
这也成为外界诸多猜测的根据点之一，因为雷军在今年年初的小米年会上为“小米之家”制定了“三年千店”大计划。
雷军宣布“三年千店”计划（图片来源：雷军微博）
按照雷军此前部署，小米之家今年的目标是年底开到200家，未来三年开到1000家。前者在今年10月1日的20店同开后，已经达成。
“三年千店”背后还隐藏着小米的业绩大野心。今年上海国际商业年会上雷军高调喊话，“力争中国市场的收入五年内突破700亿元。”
无论是“1000家门店”还是“700亿收入”，王健林手中握着的超220座万达广场必然能助雷军一臂之力。此外，万达广场在三四线城市的数量优势还能填补小米在这些区域的布局空白。
全国222座已开业万达广场（图片来源：万达集团官网）
如此看来，正如业内人士所言，小米需要的万达能够给予其“一个位置不错的铺子”。作为交换，除了租金收入外，万达还需要“小米品牌的吸引力和人流量的加持”。
毕竟，随着首家旗舰店顺利落地，未来小米之家的千店中会出现越来越多旗舰店的面孔。如若能够抓住机会，万达的主力店或者次主力店资源库中增添“小米之家”这一选项。
另值得一提的是，小米能在短时间内打通线上线下渠道的经验，或在一定程度上为万达加速推进“飞凡电商”线上渠道提供借鉴。
3
银泰被重构与阿里新零售试验
如果说，恒大与苏宁、小米与万达是“商业地产+IT”组合的“初级版”，那银泰与阿里则已进化到了“中级”，且朝着“高级”走去。
自2012年开始，国内百货行业进入下行轨道，银泰商业选择的应对招数是闯入以O2O之名搭建的互联网世界。故事发生的时间是2013年，这也就成为了银泰商业近二十年发展曲线的大拐点。
这一年，银泰商业与阿里巴巴达成战略联姻，包括淘品牌入驻银泰百货、银泰百货在天猫超市开设线上超市，银泰百货将主力门店全部入驻手机客户端APP“喵街”等。
随后的2014年3月，阿里巴巴以53.7亿港元入股银泰商业，成为二股东。步步逼近马云，终在2017年银泰商业私有化完成后成为了后者的控股股东，持股比例增至约74%。
对银泰商业来说，解绑上市公司身份带来的各种束缚，是因为其正在下一盘以“新零售”为看点的大棋，这就需要借助阿里巴巴进一步实践全渠道策略，全面打通和整合线上线下业务。
五年沉淀后，“新银泰”的棋盘上已出现了喵街、喵客、喵货、西有、西选、集货、Injunior等多枚棋子。
银泰商业“新零售”之O2O产品系列（数据来源：公开资料 图片来源：赢商网）
银泰商业“新零售”业务模式之“买手制”业态（数据来源：公开资料 图片来源：赢商网）
不难看出，银泰商业被重构实质上就是阿里巴巴“新零售”试验逐步落地的过程。在阿里巴巴CEO张勇看来，不同于盒马鲜生完全是新零售的产物，对银泰的重构就像是“旧城改造”。
当然，重构还在进行中。银泰商业CEO陈晓东此前多次强调，新零售对人、物、场的重构需要做到会员通、商品通和服务通。
为了打通阿里与银泰的会员体系，今年7月银泰会员已与天猫、淘宝会员实现会员底层互通。截至10月18日，银泰淘宝会员码正式实现全国上线。
据悉，淘宝会员码是双方会员转化的连接点，除了可绑定/注册银泰数字化会员外，在支付环节，通过扫码枪扫码还可识别会员身份、享受会员折扣、完成交易支付等等。
场景营造方面，阿里正在将更多的新零售理念附加到基础商业设施中。11月4日，北京银泰大红门店的天猫首家智慧母婴室投入试运营。
这是银泰加入天猫“三公里理想生活圈”踏出的第一步，未来这个智能母婴室会持续运营，门店也会与天猫一起探索更多合作模式。
“货”方面，银泰俨然成为了淘宝双11的线下主会场。亿元红包、最大规模预售、6大品牌抢先购、新零售快闪店……
用银泰打造一个阿里的线下“淘宝”，这无疑是马云乐于看到的结果。但他的野心显然不止于此，对银泰的成功重构，或将成为阿里未来接入更多传统零售项目改造业务的窗口与样本。
正如陈晓东对“新银泰”的重新定义，“大数据驱动的消费解决方案提供商”，这无疑也是阿里的终极目标之一。不过，在传统零售商已开启“自救”模式下，阿里的业务盘子多大，的确是个未知数。
商业地产头条原创报道
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