114亿！大悦城啃食基金并购大蛋糕，为了啥？
中粮地产重组停牌引发的诸多猜测还未揭开谜底，大悦城却抢先饮下了商业地产并购基金头啖汤。
文 | 头条君（Dtoutiao）
8月17日，大悦城地产有限公司公告指出，公司与包括新加坡政府投资公司（GIC）在内的多家知名投资机构共同成立境内、外基金（简称“并购基金”），投资金额约为114亿元。
根据协议，境外基金投资额将为62.7亿元，其中大悦城承担22.8亿元，占境外基金权益的36.36%；境内基金51.3亿元，大悦城承担11.4亿元，占境内基金权益的22.22%。
“境外基金及境内基金将单独或共同寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，从而升级改造为大悦城自有旗舰品牌‘大悦城’商业项目或商业综合体项目。”大悦城公告指出。
关于这笔114亿的投资大单，大悦城意图达到的目的有两个：
一是进一步提升“大悦城”的品牌质量；
二是通过“资产管理”实现公司资源效益最大化。
随着上述基金业务的逐步展开及落实，大悦城表示，未来公司将计划利用更多的基金模式加速业务发展。
当然，大悦城并不是国内唯一提出成立商业地产并购基金的房企。
早前7月，已有媒体报道称，新成立的华润置地的产业基金事业部计划在2018年完成商业地产投资并购基金的设立，并开展购物中心REITs的前期准备工作。
尽管万象城与大悦城的“商场之王”对决赛尚在进行中，但不得不说，在并购基金这块蛋糕上，大悦城显然已经先行一步，华润会否以及如何奋起直追充满悬疑。
撇开“商业地产”这一限定词，综观国内并购基金市场，不难发现绿地、绿城、首开、德信、红星美凯龙等传统或非传统房企扎堆的身影。
对于背后原因的探究，有市场人士如是分析，通过联合相关专业投资机构的专业优势及各种专业金融工具放大公司的投资能力，投资公司产业上下游企业，整合产业资源，提升公司价值。
01
大悦城114亿投资大单
公告显示，大悦城附属公司Hengxin已于公告日与深圳市明诚金融服务有限公司、GIC旗下的Reco Joyrepo Private Limited及投资方（公告未透露相关信息），就以下三点内容订立最终境外有限合伙协议：
1、Hengxin（作为境外普通合伙人）与Reco Joyrepo，及大悦城附属公司耀动有限公司（作为境外有限合伙人），成立一笔境外基金。
2、深圳明诚、投资方的一间附属公司与大悦城一间附属公司，成立一间作为境内普通合伙人的实体公司。
3、境内普通合伙人与投资方、大悦城的一间附属公司（作为境内有限合伙人）成立境内基金。
这项涉及境内、外的并购基金总投资金额为114亿元，大悦城就成立基金的总承担将约为34.2亿元。
其中，境外基金的存续期将为8年，经双方一致同意，可延期1年。境内基金年期将根据境外基金条款而定。同时，境外基金名称将为Garbo Commercial Property Fund L.P。
按照公告，该基金的运作方式是，寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，输出“大悦城”旗舰品牌，对商业或综合体项目进行重新改造和升级。
“依靠投资者丰富的物业投资经验，基金将通过先进的管理经验及整合战略资源，进一步提升‘大悦城’的品牌质量，提高集团资源的有效性。”大悦城董事会认为。
基于基金可能带来的各项利好，大悦城通过官方微信表态称，未来公司将计划利用更多的基金模式加速业务发展。
值得注意的是，此次与GIC等机构合作并非大悦城第一次与“基金”搭上关系。早在去年9月，大悦城首创了中国第一个房地产核心基金，基金规模达人民币93亿元。
这也是亚洲（除日本外）第6大以股本规模计算的房地产基金。“首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国境内，并从传统的开发运营模式，向基金合作与管理输出迈进。”大悦城官方指出。
同样是在2016年，提出“大资管”战略后，大悦城在魔都上海成功踏出了“并购”商业项目的第一步。去年11月23日，大悦城地产公告称，拟以最多16.35亿购上海长风景畔广场。交易完成后，该项目正式更名为“上海长风大悦城”。
相较用自有资金支付并购对价方式，大悦城未来通过并购基金并购、改造商业项目无疑将面临着更小的资金压力，亦将为其“加速战略扩张提供充足资金保障”。
今年年初业绩会上，大悦城董事会主席周政高调表示，对2020年建成20个大悦城的目标信心满满。信心来自大悦城从2016年开始的“提速”，即通过轻资产方式拓展的项目数量翻番。
02
房企扎堆并购基金背后
随着去年以来重组新规、再融资新规及减持新规陆续发布，通过设立并购基金方式拓宽收并购之路正成为越来越多房企的不二选择。
华润置地当属其中一例，只不过，“商业地产并购基金”这碗头啖汤其还没做却已被大悦城尝鲜。今年7月，分手万科后，有媒体爆出，华润置地设立了新的产业基金事业部。
住宅领域之外，华润置地的产业基金事业部预计今后还将包括写字楼与商业地产方面的专业基金。
其中，“2018年将完成商业地产投资并购基金的设立，并开展购物中心REITs的前期准备工作，力争在2019年实现华润置地购物中心REITs上市，募资预计为100亿元”。
在刚进行商业地产事业部调整后，华润置地的上述基金动作被媒体解读为，未来商业分拆或是独立运作的前兆。“如果能和产业基金事业部联动，将使华润置地旗下大规模商业项目尽早变现成为可能。”
虽然上述说法并未得到华润置地的官方确认，但无论背后算盘为何，不可否认的是，借力基金平台将拓宽公司的融资渠道，并未公司腾出资金去发展更多业务。
无疑，在“商业地产并购基金”领域，大悦城、华润置地称得上是先行者，但撇开“商业地产”这一限定词，“并购基金”对于国内上市公司，特别是房企而言并不是陌生面孔。
头条君查阅公开资料了解到，参照东方财富Choice数据，去年上市公司成立并购基金出资总额约为1073.55亿元，规模约为8980.92亿元。
今年截至到8月16日，已经有231家上市公司公告称设立并购基金，出资总额约为638.6亿元，规模约为5089.43亿元。
统计表中不乏万科、绿地、绿城、首开、德信、红星美凯龙等传统或非传统房企扎堆的身影。
去年8月29日，红星美凯龙与高和资本在上海正式对外宣布，将共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金。
上述双方作为该基金的联合GP（普通合伙人，即管理人），资金规模为50亿元（将根据需要随时扩募），前期将以红星美凯龙在一二线城市的委托管理商场为主要资产标的。
而绿城资产集团官方微信在今年6月28日发布消息，公司与中国信达浙江分公司签署了战略合作协议，将合作共同发起设立房地产并购基金。
“通过联合相关专业投资机构的专业优势及各种专业金融工具放大公司的投资能力，投资公司产业上下游企业，整合产业资源，提升公司价值。”探究房企扎堆背后，有市场人士如是分析。
的确，无论是大悦城还是绿城，或是在商业地产开发的专家，或是住宅领域的操盘手，通过与基金等金融机构合作设立并购基金，可以实现“钱”与“才”的高效嫁接。
看起来是一桩双“双赢”的生意，但既然是投资必然有风险与之并存。对此，有业内人士总结了“并购基金”可能面临的三大难题，即：募资难、找项目难及退出难。
“甚至还有一些存在管理难题，这也是很多并购基金成为‘僵尸基金’的症结所在。”上述人士对媒体如此评论。
商业地产头条原创报道
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