第一次来东北，实探哈尔滨第一豪宅！
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这么多年踏入东北的土地仅仅只是过了山海关的东戴河考察过两次，东三省这几个省会城市沈阳、长春、哈尔滨一直没去过，一是觉得平时看新闻天天说投资不过山海关，然后说东三省人口持续减少，老龄化严重，经济落后，房价便宜一直不涨，也没什么好房子。
前几天第一次去了一趟哈尔滨。哈尔滨是黑龙江省的省会，有“冰城”、“东方莫斯科”的美称，根据政府官网的数据，户籍总人口955.0万人，市区人口550.8万人。
哈尔滨新航站楼
从下飞机那一刻看到刚刚落成的新航站大楼，美丽的松花江、极为热闹的中央大街、历史建筑索菲亚教堂等，很是漂亮。
美味的东北烧烤、和相声演员一样的出租车司机，正宗的铁锅炖、年轻时候曾经带着手枪专门要账现在开滴滴东北小伙、热情的地产圈朋友，都留下了极为深刻印象。
和全国很多城市一样，哈尔滨的楼市这两年也持续保持火热态势。所以，在今年的5月8日，哈尔滨市政府办公厅近日下发相关文件，在主城区6区范围内，凡新购买商品住房（不包括二手住房），自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。
数据上看，2018年上半年哈尔滨成交均价8990元/m²，同比2017年上半年上涨11.7%，环比2017年下半年价格上涨1.6%，但是后续的上涨压力不小，因为2018年上半年哈尔滨仅供应土地7宗26.9万m²，同比2017上半年下降88.2%；上半年供应商品房42155套，环比2017下半年年下降83.9%，要知道，2018上半年商品房就成交了49819套。
哈尔滨做为一个省会城市，离北上广深及杭州、南京等新一线城市的发展有不少差距，发展相对缓慢，但是由于毗邻俄罗斯，是中俄贸易的桥头堡，另外国家也把深圳和哈尔滨列为了对口合作城市，加上周边地市的吸附作用，哈尔滨这几年迎来了社会、经济、环境全面发展的新机遇。
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由于时间有限，我们选择只看地标和当地出名的顶尖项目。
在市区开车的时候，总能看到一个在售的高层项目工地和塔吊，由于这个项目正好处于交通枢纽且紧邻松花江，所以看着特别显眼。通过打听才知道，这就是哈尔滨目前售价最贵的项目，紧邻松花江，由富力地产开发，叫富力·江湾新城，是一个城市顶级综合体项目，有10万平米自持精品购物中心、270米哈尔滨第一高的超甲级写字楼、超五星酒店丽思·卡尔顿酒店和精装大平层豪宅。能有丽思·卡尔顿酒店的项目一般都不会差，这是因为本身酒店管理方都有一定的要求，比如西安的第一豪宅中大国际九号，引入的也是这个酒店。
置业顾问告诉我说，公司就是希望从哈尔滨城市未来思考，提升哈尔滨的城市形象和地位，激活这个城市活力，给本地精英一个高级商业交流和居住的家，所以才会打造这么一个顶级的城市综合体。
售楼部内的沙盘，其实住宅已经是实景现房了，写字楼正在做外立面
富力这个企业总感觉比较低调，上一次高调还是在2017年7月19日。在那一天，万达、富力和融创的联合发布会上宣布富力以189.55亿元的价格收购了万达的73家酒店资产包，目前富力累计拥有有88间酒店和26365间客房，是全球最大豪华酒店业主。
毕竟是哈尔滨售价最贵的项目，我想聊聊他们的住宅和写字楼产品，熟悉富力这个企业的应该知道，他们的顶豪产品不多，我真没想到哈尔滨竟然有这么一个TOP系产品。
尤其是上面这个售楼部海报用的航拍效果图，景色真是无敌了
在哈尔滨你和当地人聊天，他们会说我们东北人都“好面”，所以如果请你吃饭去的地方不会太差，点一桌子菜，所以这项目在规划上就严重的迎合了当地人“好面”这个特点。
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先说住宅，首先规划了哈尔滨住宅项目少有业主会所，4300平米，游泳池、棋牌室、台球室、健身房、舞蹈室、业主会客厅等一应俱全。
最有意思的是，为了适应东北冬天的气候，他们还搞了一个阳光暖房，里面小桥流水，种了大量的植物，放置了一些桌椅，方便冬天时候在暖房里休息。
阳光暖房，冬天在里面晒太阳应该很舒服
而项目的户型，直接就是215平米起，最大的户型是435平米带泳池，3梯2户，全部精装交付，园林为法式风格，室内和公共部分的装修是梁志天。由于是现房，都是直接在实体楼看交付标准。
项目住宅是超高层，这个规划最少是6年前的，作为豪宅，我理想中的外立面应该是石材，这两年特别流行铝板和玻璃幕，遗憾这个项目用的还是真石漆。置业顾问说他们大哈尔滨纯住宅项目的话，还没见过有一个项目的外立面用纯石材或铝板玻璃幕的。
室内全部精装修，梁志天设计的风格，配置的比较全，中央空调、地暖、衣柜、厨卫电器洁具、热水器、智能家居，包括晾衣架都是有的。
厨卫的品牌大概看了下，电器伊莱克斯和西门子为主，TOTO洁具、日立电梯和中央空调、汉斯格雅的花洒等，品牌是国际一线。
向小区内部景观看，能深刻的体会到豪宅就是资源占用。
地下车库也进去转了转，双大堂设计，由于已经交付，涉及隐私没有拍照，豪车真的很多。
据了解，他们项目有好几个东北籍的明星业主，而且他和自己客户都搞的关系特别好，平时遇到什么帮忙的事，基本找自己的业主迅速就搞定了。
从大数据看，东北人口一直在减少，但是哈尔滨作为省会，对下边地市的吸附能力还有很强的，本地人也有终极改善的需求，加上项目自身配套有购物中心和甲级写字楼，尤其还有一个丽思·卡尔顿酒店，对当地“好面”的有钱人有很大的吸引力。
仔细研究各地有钱人你会发现，买本地最贵的房子，是他们的一致选择，尤其对比上海、杭州、重庆的一线江景豪宅你会发现，这个价格超级实惠。
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最让我感到诧异的，其实是哈尔滨的写字楼市场，真的没想到。
众所周知这两年大部分城市写字楼市场无论是销售还是出租行情都不太好，租金一再降低，写字楼的投资回报率有限，很多售价2万左右的写字楼，租金也就是一平米2—2.5左右。但哈尔滨的情况让我感到诧异，我去之前做了些功课，找朋友要了哈尔滨易居做的写字楼报告：
根据他们的调研报告，哈市写字楼项目的整体租金集中在2.8-3.8元/㎡/天，市中心写字楼项目租金多为在3.5元-4.85元/㎡/天以上，大大超乎了我的意料。
我说我有购买资格后置业顾问顺势强烈推荐我投资一套商铺，如果预算充裕，一定首先考虑丽思·卡尔顿所在的富力中心T1座写字楼。简单也说说这个项目的写字楼部分：
写字楼效果图很漂亮，置业顾问介绍说：设计灵感来自于春天冰雪融化万物复苏之际的松花江冰面
写字楼部分共三栋，T2、T3座都是纯写字楼，单层面积2300平米左右，层高4.2米，有网络地板，带新风的中央空调，和接入市政暖气的散热器，大堂12米高，电梯18部。
T1座高270米，建成后是哈尔滨第一高楼，共56层，丽思·卡尔顿酒店在37层以上，37层以下是半层起售的写字楼，另外写字楼也全部是带装修交付的。
现在写字楼的价格基本是均价3W左右，如果按租金4元/平米/天来算，大家可以计算一下回报率如何。
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整体来说，此次哈尔滨之行还是对我的认知有一个重新的认识，以前想象的东北和实际看到的还不太一样。从房地产本身来说，产品的设计和品质还有不少提升的空间，尤其是细节的处理和服务的品质上，这也和北方人大大咧咧的个性有关。当然，哈尔滨这个城市还是很有文化气息的，加上松花江穿城而过，让整个城市非常有灵性。由于第一次去，房地产业是匆匆考察，比较微观，熟悉的朋友可以多说说东北的情况，等冬天的时候，准备领孩子去哈尔滨的冰雪大世界好好看看冰雕。
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