和地产圈朋友小聚，有人感叹市场形势冷峻，未来日子艰难，有人认为只要坚守品质和服务，反而会大有可为。但有一点大家有共识——市场主流客群已经发生变化，改善产品的未来，大有可观。
究其原因，是大家都觉得，市场对产品品质、品牌及物业服务质量的诉求，已经可以用“急切”来形容。说到品质改善，就不得不分析下市场的改善环境。目前来看，东区、北区以及远郊片区，品质产品尚有些选择，而主城区城改居多，因容积率或各种历史原因，改善产品难得一遇，要想在改善业态上分一杯羹，重要的是找准市场机会，抢到好地。席上朋友提到高新区主城核心有块地，被龙湖摘牌，我们几个还讨论不知道龙湖会如何操盘，怎么定位？在主城高新区拿地的3个月后，龙湖今天进行了案名发布，取名：“景粼玖序”， 归属龙湖一个高端新中式产品“景粼系”，其溯源之作是北京的“龙湖·景粼原著”。
郑州有高新区工作的同学问我：“龙湖这个房企怎么样？靠谱吗？物业如何？
分析一个项目需要从宏观到微观，从房企在全国其他城市的市场表现到微观现场售楼部销售的产品规划、建材标准、服务细节等来评判。
回到朋友的问题，龙湖的这个房企怎么样？
正好写写我对龙湖的理解和认知。写个“房企背后的秘密系列”，分享一下我从业过程中学习的那些房企老师。
毫不避讳的说，我在地产公司工作的9年里，一直把龙湖当做重要的老师之一。
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记得我在地产公司工作时，公司一年至少会安排两次考察学习的机会。每年出去考察找目标项目的时候都要到龙湖的官网查看。颐和原著、长桥郡、蓝湖郡、唐宁ONE、滟澜山、葡醍海湾、小院青城等全国各地一系列的产品，从城市豪宅到近郊低密，还有在烟台葡醍海湾这样的文旅大盘。早些年全国各地的同行尤其热衷学习龙湖的景观，那个年代的销讲很多项目都会说：我们的景观是和龙湖一样的“五重景观”。不仅学景观，还学他们的建筑，经常寻找同一家设计院，那个年代的地中海风格就是从龙湖开始流行的。记得我们一个近郊低密项目还模仿龙湖青城山下的小院青城小面积别墅。甚至，我们连效果图都学龙湖的，拿着龙湖的效果图让我们的乙方单位照着做，和广告公司开会讨论，要起一个超越“滟澜山”这样的案名。地产行业不乏很多特长生，但让业内所有同行从建筑、景观、体制、营销、商业、物业都会去学习和研究的企业不多，而龙湖就是其中一家。业内研究龙湖的人有很多，我相信大家都在思考，龙湖的过人之处究竟在哪里？龙湖的产品有什么与众不同？在过去的26年里，有40000栋别墅、70000栋洋房作品，这些也是龙湖成为业内“别墅专家”的原因。
比如最新源于北京“龙湖·景粼原著”的“景粼系”，是蜚声业界的豪宅标杆。景粼原著以《营造法式》为设计灵感，从园林巨著《园治》中凝练“八法二十四式”造园手法，复现了传统的重檐庑殿顶、铜錾手工门楣，辅以独家定制的景粼纹、门匾及抱鼓石等建筑元素，让中式风格建筑有了新的诠释和延展。
中魂西技的运用，是国内首次中西方建筑风格的完美结合。这个项目曾是北京别墅市场的销冠。前一段去重庆出差，也看了龙湖最新的两个产品，揽镜和舜山府，龙湖的产品研发能力宝刀未老。我看的这个是舜山府的在售大平层400多平，两梯一户，270度景观，面宽20来米，有五个套房，除了主卧，其他套房都配有休闲阳台。
外立面大量使用圆弧造型的镀膜玻璃幕和铝板
在高端住宅市场，龙湖绝对是所有对手都不能忽略的一只劲旅。
提起龙湖，景观是绕不过去的话题。
2018年，龙湖已经从“五重景观”升级为“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量。生态，讲究的是师法自然，景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。龙湖的园林景观工程师会奔赴全国各地与项目同纬度区域，寻找气候条件，生长环境等能与产品匹配的优秀高大植物。这就是龙湖的“同纬度移植”，通过这样的选种方式，最大限度保证了龙湖社区园林的丰富性。几年前龙湖的“同纬度移植”到现在仍被其他开发商学习，但如今龙湖开始了更牛的“跨纬度移植”，“北景南做”、“南园北植”。在寒冷的北京，龙湖滟澜山可以做到四季常绿、三季有花；而在温热的上海，上海滟澜山也能营造出白桦林的“奇观”。
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以上都是业内众所周知的事情，而今天主要想说的是，在地产可以快速复制的时代，究竟是什么成就了龙湖？是不是龙湖的研发更懂人心？龙湖已经进入向“数据化、智能化”变革，简单点说，就是以后的所有的房子都是根据业主的喜好和真实使用情况进行设计的。如何实现这一点？举个例子，如何知道儿童最喜欢哪些小区设施？龙湖用热度图、人员密度测量两种方式，通过对已经交付的所有项目“秋千、跷跷板、摇摇乐和儿童乐园空地”几部分进行分析，得出了科学的数据和结论。热度图则是通过对儿童游乐区进行全天候的监测，经过数据分析，统计出业主的喜爱。故此，在龙湖的设计中，会根据大数据的分析设计出更懂客户需求的产品。管中窥豹，以郑州龙湖为例，虽然刚进入郑州不足两年，但已经建立了业主分样信息库以及300多名业主深访库，通过这些数据样板，分别在不同时间段，对刚需、改善、顶级三种需求，对客户全生命周期、客户行为和顶级客户购买动机进入深入研究，来理解了用户的生活逻辑。适合客户的好产品好服务才会有好口碑，才会有更好的用户忠诚度。
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龙湖还有一个指标是我出乎意料的。前一段时间是各大房企的半年度年报集中出炉的日子，亿翰智库出了一个2019上半年上市房企融资成本TOP30的排名：不到5%的贷款利率，有多少房地产羡慕，要知道很多公司的融资成本超过10%。这前十名的地产公司熟悉的应该知道，除了龙湖地产是民企以外，其他全部央企或是国资背景控股的公司。大家应该都知道，获得资本市场的认可，需要缜密到严格的多方考评，是一家企业综合能力的最直接的表达方式。回归到今天我最想说的问题，到了地产的终局，龙湖究竟能留下什么？我是看好龙湖的，作为世界500强企业，未来能做到什么程度，能为行业带来哪些改变显得更为重要。中国的房地产仍然处在住宅施工技术阶段，质量问题比日本高发很多倍。那未来中国地产是否能走进工业时代，这需要整个行业特别是头部企业的的共同努力和探索。据悉，龙湖集团研发成立了专门的DT（数字科技）部门、BIM（建筑信息模型）部、IPD（集成产品开发）部等强研发强科技的部门，有一批来自常青藤、清华、北大的行业大牛和高精尖人才，这些功能在一家科技互联网公司或许常见，但是对于一家地产公司，这走在了行业的前列。还有另外一个数据同样让人震惊，龙湖每年用在研发上的费用是营业额的3％，这在地产业是难以想象的。那为什么龙湖要去做这件事情？就像龙湖董事长吴亚军女士说的：
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很多地产大佬也对龙湖评价很多。王石在提到龙湖的特色时，经常会讲他曾经亲历的一件小事：
当年他率高管拜访龙湖地产，脱鞋入房。当一行人匆匆参观完毕回到门口时，发现皮鞋已被调转方向，鞋头由向内变为朝外。这种可怕的人为服务细节让他大为敬佩。
作为龙湖三板斧之一的智慧服务，龙湖物业全年服务满意度连续9年保持在90%以上，是备受行业肯定的物业管理标杆企业，全国住宅用户满意度测评3届第一，还通过了香港品质保证局及英国皇家认可委员会品质认证。一家战略导向型企业，大到战略、研发、资本，小到一瓦一树甚至一双鞋的方向，可以面面俱到，这种深厚的内功源于企业对自己发展的清晰认识和达成战略的明确路径。
没有成功的企业，只有时代的企业。无疑，龙湖是有成为时代的企业的基因的。
1993年，由于之前糟心的买房经历，龙湖创始人吴亚军决心创业时选择了房地产，决心把精力放在品质上。祝福龙湖的未来更好，我个人还是希望龙湖能够坚守老板本人创业时的初心，为客户造更多满意的房子。不知道大家心目的龙湖是什么样？请在文末留言区留言!
