实探：从13年前的中式高层到第六代中式90平米别墅！
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缘起一个13年前的地产项目
结缘于一个在广州地产圈朋友发的微信朋友圈，就是上面这张图片。
上个月刚刚去安徽黄山附近的两个古村落，徽派建筑的青砖黛瓦、木雕、石雕、砖雕、马头墙、坡屋顶还有飞檐等建筑特色让人印象深刻，有些老房子已经有上千年的历史。
我拍的安徽一个古村落—呈坎八卦村
但我的这位朋友发的高层的徽派风格，我的确未见过实景。趁着上周去广州出差，专门和这个朋友联系来仔细看看高层的中式徽派。
这是未进小区大门前我站着略远的地方拍的。让我没想到的是，这个小区已经交付了13年，早期第一期销售价格是3300左右，现在二手房的价格是近60000/平米，翻了快20倍。
其中一个入口大门，传统建筑设计与现代材料的结合；
院内景观也都是中式的，这还有一个小戏台，乔木很多且很高大，加上中式景观的小桥流水，很是惬意，虽然只卖3000多元/平米，但社区内部的景观道路全部是石材铺装；
单元入户也有一个中式的装饰大门，石阶、抱鼓石、青瓦，每个单元的入户门匾文字都不一样，都是从传统文化提炼的。
值得点赞的是，作为十几年前的项目，一层全部架空作为公共空间，儿童游乐区、健身区、休闲区等，也非常适合小区内的业主和陌生邻居之间有个交流的空间，并且在规划阶段就预留了几百平米的业主公共的室内活动区和图书室、棋牌室等；
这个项目叫：方圆·广州云山诗意，是由方圆集团开发，十几年后的今天，虽然我们的房价越来越高了，但大部分项目已经忘记了居住的真正含义，对居住生活的思考，社区文化的倡导、社区交流的场所越来越少。
但我今天更想推荐的，不是上边这个项目。
我这位朋友所任职的这家叫方圆地产的开发商从十几年前开始就尝试做中式产品，据她介绍，目前已经发展到了第六代新中式合院别墅，最新的产品系是这样90平米起的中式合院小别墅，在鹤山的3000亩大盘，十里方圆项目。
项目属于实下最流行的“生活小镇”，占地大配套全，幼儿园、小学、中学、喜来登酒店均已开业，商业街、国学馆均已正式开始运营，社区已经相当成熟，这块地是整个大社区最后一个别墅组团项目，所以异常受开发商重视。
在目标客户的调研过程中很多客户反应，目前很多家庭结构已经变小，对面积的大小需求不像以往那么强烈，但是对有天有地这样的房子依旧是人人所向往的，而且，都特别希望回到小时候街坊邻居彼此之间相互很熟悉的生活状态。
所以这个组团采用的是“聚落庭院”的设计理念，以鱼骨路网结构细化组团独立空间，每十户之间，形成围合起来又独立的“街坊”。业主入住后，无论是孩子还是老人，都可以有一个共同的活动空间，聊天、嬉戏，跟我们小时候一样，叫上一起上学、回家。让陌生的邻居间增加了更多了亲情。
以这个最经典89平米户型为例，纯一层带室内装修，两个卧室，总价超低。但是花园面积就有97平米，而且还统一赠送的有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林。
我更喜欢的，是上面这个户型。占地近半亩，建筑面积面积151平米局部两层（二楼是主卧）的四房四厅四卫，花园依旧很大151平米，赠送的同样有温泉、室内精装和庭院精装，就是下面这个照片，很典型的现代徽派建筑。
这让我更有兴趣了解她任职的这个开发商背景。
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方圆是谁？
方圆集团的老板也姓方，87年大学毕业后在广州标致汽车从事法律事务工作，而且还是一名兼职律师，93年在全国经商的浪潮下也投入到了商战，除了做贸易，还开创了广州快餐业的先河，投资了一条快餐设备生产线，遗憾的是最后以亏损200万元结束了初次创业。
随后他重新思考，认为选准一个行业方向异常重要。他预感未来房地产业一定会迅猛发展，但是没有大额资金去拿地开发，就先成立了一家代理公司和物业公司，对外承接销售代理和物业管理业务，以此曲线跨入了房地产行业。
几年后，从作为小股东参与开发第一个房地产项目开始，他就一直思考要做什么样的房地产企业？做什么样的产品？打造什么样的核心竞争力？
转机正是出现在我开头所提到的云山诗意那个中式高层项目。
当时拿到这块近180亩的土地时，周边的竞品不是地中海风格就是法式风格，或者是现代风格，所以团队经过讨论决定要走差异化路线。
因为方圆从地产顾问代理公司开始的创业，自然对客户发自内心的需求极为关注。通过访谈和研究发现，无论时代怎么变化，作为5000年文明的中国仍然有很多不同阶层和年龄的人群，对中国传统的建筑特色和东方的情怀情有独钟。东方传统建筑元素像天井、院子、照壁、围合……既私隐又有人际交流的公共空间。不论是年轻人、中年人还是老一辈，内心里也都希望能做到邻里和谐、夫妻和睦。市场上有这样一群客户，不仅喜欢东方传统建筑，更追求内心里的人文情怀。
最后团队将中国的徽派传统民居建筑风格和高层住宅产品有效结合，建筑立面和中式元素上，把传统徽派的青砖黛瓦、木雕、石雕、砖雕、马头墙、坡屋顶、飞檐等都用在了现代的高层住宅产品上。
后来项目果然受到了客户的追捧，期期热销，还基于这个产品的成功迅速把这条产品线复制到了新拿地的苏州、常州、昆山、清远等城市。
一个好的产品系，竟然成就了公司的规模化发展。
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地产公司必须规模越大越大？
根据刚刚公布的数据，2017年1-11月份，方圆集团地产板块的销售额为181.6亿，在全国排名第82位，作为一个发展了20年了广州房企，这样规模不算特别大，我们知道广州出了好几个全国一线房企。但规模大了就一定好吗？
曾经有位记者问宋卫平先生，现在很多企业都设定了新的规模目标，1000亿、3000亿、和5000亿元都有，你怎么看？
宋卫平说：他们脑子有毛病，这些都是社会上莫名其妙的一种情绪，这个错误我们以前犯过，在年轻气盛（四五十来岁）的时候去追求规模，这是一个虚荣心的表现。其实，企业规模大了有效管控会是一个问题、资金杠杆的安全度也是一个问题。另外，和实现多少亿元的目标相比，还不如牢记做精做好，才有做强做大的未来。一个企业的规模、资金与政策安全、金融环境都要做一个非常好的匹配，一个企业老是高负债运行，生命线和杠杆又比较脆弱，会带来一些灾难性的后果。
这其实也是方圆的经营策略：稳健经营，规模大了不一定好，但是要保持一定的规模优势。
谁没有年轻过？谁没吃过疯狂做大规模的亏呢？
2006年，房地产行业一片红火，很多地产公司都在为上市而做规模疯狂拿地，方圆也同样如此，私募了2亿美金用于扩大规模拿地，计划2008年在香港上市，那一年的土地储备建筑面积就达到了275万方，走出广东走向全国，在清远、珠海、常州、昆山、苏州等城市拿地。
遗憾的是金融危机来临，市场急剧突变，上市计划无法完成，虽然最后咬紧牙偿还了借款，但也深深的给团队上了一课，作为金融属性极强的地产行业，一味的追求规模不是好事。
所以，方圆坚持稳健中继续发展，地产和金融双驱动战略，继续聚焦广东省，深耕粤港澳大湾区，成为区域领先房企，在产品上，继续坚持现代东方的差异化产品路线，并向综合服务型开发商转变，为客户提供一站式的服务。
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如何做服务？
说着很容易，很多房企都在提加强客户服务，那么如何为客户提供一站式的服务？有什么底气可以服务好已有的25万业主以及未来逐步入住的业主？答案是基于早期的布局！
前文说过，地产顾问代理公司先于地产业务成立，今年刚刚在香港联交所挂牌上市，其和海外投资业务合并成立方圆房地产服务集团，可以帮助业主管理出租销售这种传统业务外还有电子商务及海外业务平台，尤其是海外业务投资深受高净值业主的欢迎；
在教育上，从2002年起就成立了教育集团，旗下营运幼儿园、小学和少儿艺术培训中心等。
在健康上，联合国内领先生物技术公司创立上中大景福精准健康，可以为业主家庭提供完善的精准健康管理服务。
在房屋托管上，成立游家酒店为业主提供托管及管家服务，将业主的旅游不动产在自住之外多余时间进行托管。
现有的客户服务，出乎意料，上来就是就有挑战的：私人定制服务！
何谓私人定制，就是根据客户的需求和会员的级别提供不一样的服务。
方圆会微信截图
比如：在商品房买卖合同签约前，为客户提供标准化定制菜单服务，提供局部改建、加装、选材服务，提供局部修建、加装、选材等系列产品增值服务；在交付前，还可以提供局部工程改建、加装灯服务，打造专属自己的收纳设计、外观和功能，彻底改变以往客户购房后时常会因为个人需求而重新装修的痛点。由于过于繁琐，这种个性化的定制一般开发商不太愿意做，太费劲。
此外通过公司旗下的微耀商城和品牌馆可以为业主提供线上、线下全套家居、家电的展示、采购及安装，价格甚至比京东都便宜。
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中午这个朋友带我参观他们公司，在会议室聊天的时候，发现了会议室的这句话：“开有准备的会，开简短的会，开有结果的会”，从这也能看出公司的企业文化，务实，高效。
曾经记者问过方圆集团创始人方明先生如何看待客户、员工和股东？他的回答是：客户永远是我们的中心，但没有员工的满意度哪会有客户的满意度，我们要把员工放在第一位，人就是方圆最大的财富，是企业持续发展的内在因素，我们拼命努力，首先就是为了有更大的平台给我们的员工发展，让他们创造自我价值，提高成就感，从而感到更加幸福。员工自我成就了，企业也就成就了。”
给这样的老板手工点赞，希望企业未来，越走越好！