2021城市更新需要什么？新的思维，新的逻辑？

作者说

当我开始写这篇文章的时候，已经是新年。不知不觉，在明源伙伴们的支持下，这个专栏也坚持了快一年。回望过去一年的文章，竟然很少或者说没有专门讨论过城市更新。站在2021，我觉得有必要认真思考城市更新这个话题了。

其实，城市更新不是一个新话题，行业中很多人已经从不同城市、角度切入分析，也涌现出很多独具代表性的城市更新案例，但我仍然认为，站在当下看未来，城市更新亟需“新思维，新视角“！

从德隆出来以后，我就开始做有关城市更新的工作，至今已有15年。这些年来，我们在上海、广州、福州等地投资、开发和运营无数案例，也见证了“城市更新“的风起云涌。

如果不能跳出行业看城市更新，抑或是只有传统地产开发的视角，注定被时代抛弃。在摸爬滚打的这些年，我尝试从城市、空间、社区、产业、房地产等不同维度去观察、思考并实践，有些心得想与大家探讨。

1

城市更新的逻辑：存量时代是否已经到来？

思考城市更新，一个很重要的理论基础就是：存量时代是否已经到来？随着房地产开发的不断深入，城市中心可以开发的量越来越少，更多只能从已经有的资产和空间入手，这就是存量的改造，即在存量中做增量。近些年，各地都出现了很多存量改造的亮眼案例，进一步支撑了城市更新的逻辑，也说明存量时代的确到来！

在去年末的聚会上，和业内朋友探讨了上海的五个新城建设，也有幸和有关单位讨论了浦东的金色中环发展带，更是在元旦这一天，用脚步丈量徐汇和黄浦的滨江两岸，感慨万千。

上海，寸土寸金。读大学时上海同学“教育”我，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。30年巨变，今天的浦东，很多区域的住宅价格早已让浦西人“高攀不起”。浦西的中心城区能用于新开发用地实属“凤毛麟角”，城市更新是不二选择。

但如果跳出浦西的中心城区，会发现上海可开发余地仍然非常大。黄浦江两岸的开发潜力仍然巨大，不仅是近些年的前滩、北外滩的规划，杨浦宝山的滨江规划以及浦东的规划，其开发量也是十分可观的。再加上已经初具规模的徐汇和黄浦滨江、上海的五个新城建设、金色中环发展带以及临港等区域，其开发密度还是不够的，每个区域开发量潜力巨大。

上海如此，相信全国很多城市情况都有类似的情况。这就带来一个很有挑战的问题：城市更新，不能简单认为房地产进入存量时代，就满腔热忱冲进来。如果上海都还蕴含巨大的开发空间，就要理解，存量资产价值不可想象。

城市更新背后，其实折射的是建筑、空间、产业、内容IP等方面的运筹帷幄功夫的深浅，只有综合考量这些关键因素的“玩家”，才算是真正入了门。

2

地段的价值是可以变化的？

城市更新的第二个角度是建立在地段价值的基础上的。也难怪，从欧美到中国香港，再到内陆的城市，做商业地产的基本上都信奉“地段至上”的逻辑。也因此，为做城市更新找到了更多理由，那就是既然地段价值不可复制，那些地段之上的存量资产“天然稀缺”，我们应该抓住机遇，通过更新创造“溢价”。

但我发现，地段的价值是变化的。比如虹桥，在上海浦西呆了超过20年以上的人都知道虹桥经济技术开发区的价值，在上世纪90年代初，一些回国的留学生都觉得虹桥像纽约的曼哈顿。

但是虹桥商务区的崛起显然改变了这样的定义。新来上海的，说起虹桥显然会想当然认为是商务区。经过近10年的打造和发展，虹桥商务区已吸引众多企业总部，尤其是房企总部，这个区域辐射长三角的功能已然显现，未来的规划依然值得期待。老虹桥和新虹桥是一个有趣的对比，类似这样的例子还有很多。

（▲  虹桥商务区）

比如陆家嘴和前滩。据了解，前滩很多企业都是从陆家嘴搬过来的。陆家嘴不仅是上海的，更是全国、乃至世界闻名的金融城。即便如此，前滩以其良好的规划、开发品质、绿色、生态、教育和医疗等吸引全上海的目光。

放眼望去，这样的例子全国比比皆是。如果还是抱着老的地段价值概念不放，可能会失去更多地段的潜力价值。而对于城市管理者、建设者和运营者来说，我们应该从现在开始树立这样的概念：地段价值不是恒定的。尽管，我们有些地段仍然不可或缺和复制，地段价值是会随着城市的生长而不断变化的。

3

微更新和成片开发有很大的价值差异？

由于已建成中心区很难实施大规模综合开发，于是通常的做法就是点状更新和开发。点状微更新当然是一个放大存量价值非常重要的途径，但局限性也很明显，就是价值创造有“天花板”。这一点，我当时参与豫园改造的项目中就已经有所答案。当时我就认为，脱离整个豫园地区的改造，而单独谈豫园商城的改造是不够的。

在今天很多中心城区的改造中，时不时可以看到一些点状更新的案例，也看到一些区域为了发展重点产业和引进新兴产业，在不同区域的不同楼宇中，布置重点产业，但由于很难实施成片开发，最后的重点产业无法形成集聚，重点产业的高度、广度和深度其实无法真正建立起来，产业价值链上下游也无法深入布局和开展，这个问题，应该是很多中心城区所面对的问题。

反过来，看徐汇滨江的开发，虽然这个区域的开发还是有一些遗憾，但是由于总体的成片开发，特别是这个片区一开始赋予的定位、业态规划和产业集聚，以及大量的留白、滨水、绿色和生态，区域价值不可小觑。看了徐汇滨江就能理解香港置地为什么会在这里投资数百亿建设标志性综合体项目。

再来看徐家汇。这个城市副中心，如果不是徐家汇中心这样体量的项目开发建设，光靠一个港汇、太平洋等项目是不能和徐汇滨江相比的。

2020年年末，北外滩公告了“打造480米新地标”的土地出让公告，这些区域的综合成片开发，其价值将重新定义，而中心城区试图利用点状开发和微更新是很难大幅度提升地段价值的。

中心城区要重新定义地段价值，不仅要做城市更新的小动作，更要做大动作。如果这个产业确实需要重点培育和发展，就要敢于成片综合改造、更新和开发。中心城区要做成片的改造和更新，难度非常大，比如资产不同的权属、不同的产业形态和业主不同的诉求等。这个时候，中心城区可以尝试用片区的产业规划、空间规划、城市空间再利用规划去让每一个楼宇再改造、再更新、再招商、再运营，我想这是一条必然且必由之路。

4

城市更新要从量变到质变

在上海这样的城市，城市更新已经有了很多年的发展，也确实涌现了很多很好的案例。但我仍然觉得不够。有一天我从南外滩经过，看对面浦东的楼宇发现，世界水准的建筑，有但是不多。当年参与的外滩金融中心，绝对算一个具有世界水准的建筑，从外立面以及建筑的形态，仍然觉得诺曼福斯特具有很高的水准。

在徐汇和黄浦滨江跑步的时候，我看着浦江两岸的建筑和空间，徐汇滨江也许拥有很好的美术馆，但是美好的建筑还可以再多些。浦江两岸是如此，也许世界大都市的滨水两岸都是如此。

浦 江

建 筑

浦 江

建 筑

再来看很多改造更新的项目，改造和更新不是改造一下外立面，让其看起来像新的一样。一些街区、历史风貌的改造，需要在更高的品质感和细节上体现高品质。体现品质，是需要下真功夫的。真功夫，就在于懂设计、美学和高品质的生活。而这些懂得需要眼光和沉淀。

因此，在城市更新中，除了重视外表的变化，更重要的是，需要从建筑、空间、内容、产业等方面入手。品质并不是追求豪华和奢侈，有时候质朴更感染人。为什么安藤忠雄先生的清水混凝土如此受人追捧，就是这样的道理。

做城市更新，就会谈到均好性。但是光有均好性是不够的，因为空间呈现出来的形态，一定是多维度、多层次上分布的，标志性、无中生有、网红打卡等这些所谓亮点，归根到底就是要做出独特且稀缺的产品和项目。但同时，一个产业分布一定是有顶端、中端和底层的，针对不同的产业环节，需要提供多元、丰富、多层次的空间加以利用。在城市更新中，往往底层项目很多，但是高端项目太少。但是无论是哪个层次的城市更新，品质是一样的标准和要求。

5

城市更新要重视和产业发展的结合

在很多城市中，城市更新和产业发展是不同的部门分管，自然也造成两者并不能紧密衔接和配合。但是实际操作中，内容和产业其实是密不可分的，甚至从某种程度上说，城市更新做某种标准的写字楼并不是最好的答案，但是和产业的结合可能是一条更好的途径。

从产业发展的角度看，很多城区最大的困扰就是没有产业发展的用地。很多企业希望有自己开发的楼宇或者可以买到楼去建自己的总部，可是由于没有新的开发用地，很多城区没有办法更好的吸引和留住总部企业。因此，产业发展应该和城市更新结合起来，既解决了产业发展空间的问题，也解决了城市更新发展的很多深层次问题。

从城市更新，应该更多的从产业的角度思考空间的价值和用途。过去一年，杭州的天目里吸引了行业内众多人的关注，这个具有产业背景，尤其是服装行业背景的企业将自己的总部办公打造成为新生活综合体，既解决了总部办公的问题，更在空间中创造了一个新物种，也就是新生活综合体。

（▲  浙江  天目里）

同样在上海，在全国跻身一线品牌的之禾，也在上海打造了一个自己的空间，叫之禾空间。这个空间我去很多次了，虽然从体量上看，和天目里不能比，但是之禾空间比天目里还早，同样值得一去再去。我一个中欧同班同学，他们也是做服装的企业，他们的总部就是找了意大利的设计师，自己画图自己建造出来的，同样走进去也很有设计感。

（▲  上海  之禾空间）

从产业出发去做城市更新是一个重要的途径。相比那些过去主要做房地产开发的途径，更应该懂得产业。产业和城市更新的结合，并不是简单的招商，而是要吸引好的产业，需要将这些产业和空间融合发展，产业成为这个城市更新项目的主体或部分，共同去思考定位、设计、规划、开发和建设，这样的城市更新将具有更多更好的机会。

城市更新，过去是从建筑师、开发商、招商运营机构开始兴起的，未来，产业主体是城市更新非常重要的参与者，我们应该把握住这样的趋势。

6

城市更新需要升级

城市更新不是静态的，而是动态的，是需要不断升级的。比如徐汇滨江，哪怕是新建成的区域，仍然有很多地方需要或者说可以去升级，更别说很多已经建成的中心城区。

过去很多年，在很多民营企业主交流时，谈到二代接班的时候，如果不愿意接班，他们通常会做的安排就是留一些自有资产，或者办公楼、酒店、商业收租，因为这样也能让他们过上很好的生活。

我觉得，他们的考虑是有一定道理的。但更深层次的问题是，每一栋楼所处的地段、位置是动态的，就是这栋楼本身也是动态的。如果都认为城市更新需要更新，那么就要重新思考我们的城市更新策略。

一栋楼可能在这个区域是第一个五星级酒店，但随着周边区域的发展，周边已经出现了很多很好的五星级酒店，甚至出现了设计酒店，这个时候，就要思考，这个酒店如何生长，因为迟早会面临改造和更新的问题。同样的，作为办公和商业都会面临这个问题。

为了更好的生长，需要从建筑形态上追求设计感、美学和经典性，不能抱着僵硬的所谓修旧如旧的观念，而是要让每一个空间都具有延展性和现代性，否则那些所谓的仿古建筑是没有太大的未来的。仿古建筑，修旧如旧的建筑和空间一定要赋予其现代性，才能走向更长远的未来。

为了更好的生长，需要在产业和内容上追求品质和升级。咖啡馆、面包店是永远需要的，但是同样是咖啡馆，可以有更多的跨界，比如所谓的生活美学中心等类似概念产品的出现。产业形态也是一样，快速消费品行业也是可以很时尚的产业，比如过去做的红坊园区，里面就有宝洁的沙宣学院等。同样是美术馆和画廊，M50的美术馆和画廊也需要不断升级。

在城市更新中，需要把握变和不变的动态平衡关系，哪些内在的品质是不变的，而有哪些是变化的。在长宁，上生新所引进茑屋书店我觉得就很值得期待，很小的幸福里引进了建筑师顾忆设计的隐溪茶馆也是很好的尝试。

茑 屋

书 店

隐 溪

茶 馆

结语

每天生活在城市里，看到天际线、建筑和空间的不断变化，我饶有趣味地感受着这一切。但显然，城市更新的挑战越来越大，人们对于一个项目城市更新的未来期望越来越高，这些，其实也是作为城市更新的动力和机遇所在。这个行业的人，永远都在期待下一个更好的项目或空间的出现，这就是城市更新的魅力所在。

用这样的魅力，致敬我们这个行业，致敬现在和未来。新的一年，新的开始，也用这篇小文，致敬关心、支持、指正“康见三言”的每一位读者。