房地产景观成本该如何把控？
客户景观需求落位到景观配置（即景观载体）上，根据景观需求层级的上升，其对应的景观载体逐级增加，景观体验感逐渐丰富。如：良好的品质感可能需要架空层空间，一定比例的水景，硬景，软景等。
同时，产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动。优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。而对于精品楼盘企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率需让位于形象塑造。
一、景观造价的成本控制与不同的用地条件、建筑的空间形态、景观方案等有很大关系
一般来讲，高层住区楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。
洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地，这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平庸，这就要求每一部分都要作精品处理，成本分配也就显得更关键。
而那些处于山地或地形复杂的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件非常优越，景观需要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。
二、景观造价成本控制经验借鉴——万科
上图可以体现出——不同客群的关注点不同，对景观品质的关注点也不同。万科将不同产品品类的景观定位，对于不同景观载体的关注度做了分析，分别列出了关注点排序前三名。
可以看出不同景观定位，对景观载体的需求点也截然不同。应用到标准化中来，万科通过对不用产品品类的景观需求面积，按比例划分，测算其成本，形成景观成本比例标准。通过这个标准来控制景观的成本预算，以达到在一定的成本预算内，最大程度地满足客户的景观品质需求。
那万科的成本预算具体是怎么做的呢？
■ 景观面积构成
景观面积指标说明：
☆ 景观面积 = 用地面积 — 建筑覆盖面积 + 架空层景观面积
☆ 景观面积 = 泳池面积 + 其他设施面积 + 软景面积 + 硬景面积 +水景面积 + 架空层面积 + 车行道路面积
其他设施包括：
☆ 康体设施：运动场地，儿童活动场地，老人活动场地，
☆ 景观元素：构筑物，雕塑及小品，园林家私，小区围墙，景观栏杆
☆ 景观设备：灌溉系统，室外电气系统，照明系统
☆ 水景面积并不包括大型水景，如：湿地和人工湖。大型水景成本另外计算
■ 面积控制比例
根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的各项面积比例有如下控制要点：
硬景面积 / 软景面积 =3:7（其中硬景由非石材和石材组成：非石材面积 / 石材面积= 3:7，其中软景由灌木和草坪组成，乔木不占景观面积：灌木面积 / 草坪面积 =3:7）
泳池面积+水景面积 / 景观面积≤ 5%
车行道路，架空层和其他设施面积视具体项目而定。以下是景观面积示意图，每个项目略有不同。
■ 植物控制比例
根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的植物比例有如下控制要点：
乔木分布密度 = 乔木数量 / 景观面积 ≥ 35平米/株
特大乔木数量：大乔木数量：中小乔木数量 = 1：2：7
特大乔木-胸径35cm以上-可按25000-30000元/棵计算
大乔木-胸径20cm以上-可按8000-10000元/棵计算
中小乔木-胸径20cm以下-可按1000-1500元/棵计算
常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例,建议控制在1：3-1：4之间
前五名乔木集中度 =50%
乔木种类 ≤ 25种
灌木种类 ≤ 35种
■ 成本预算比例
计算方法：
简化模型：给每个景观面积组成部分，赋予一个平均成本值，比如草坪 10元/ ㎡，游泳池1400元/㎡等等。大型水景另外计算
乔木单方成本 = （特大乔木平均单价×10% +大乔木平均单价×20% +中小乔木平均单价×70%）/乔木分布密度
其他设施成本 ：由于包括多种景观元素和设备，采取的方法是定一个对景观总面积的单方成本。下面的例子取值 100元/㎡, 其他设施的总成本分摊到占地8%的面积上则显示为1250元/㎡
通过万科的造价经验，可以得出，硬景、软景、水景面积比率高低，决定硬景成本的高低，石材所占比率的高低，决定硬景成本的高低，乔木造价的高低，决定了软景成本的高低，控制灌木面积比率是降低软景成本有效途径。
三、不同阶段的成本控制把控要点
■ 概念方案阶段，成本控制
不同的景观元素单方成本不同，在限额成本的要求下， 成本管理就是景观要素的管理。概念方案阶段主要控制：景观节点的等级、位置、数量；软硬景比例；水景面积、数量、形式；疏林草地和密林的比例。
☆ 景观节点，控制
一般居住区中， 一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指次入口、单元入口、组团中心，由组团的数量确定。三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中， 对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。
☆ 软硬景比例控制
景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。功能为主，减少无必要的硬地，非功能性的景点，酌情考虑是否保留。根据实际调查和室外空间使用分析，硬质景观占总体景观总量的20%，因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。
☆ 水景，控制
根据形式不同，水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高，应严格控制其数量。
软质水景通常是根据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆山而形成，也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯，具有防渗漏条件，水系自我净化能力强，单方造价低，景观效果好。在有可利用水源的条件下，应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。
☆ 软景植物，成本控制
营造不同的空间，闭合或开敞，给人以不同的空间感受。而空间限定离不开乔灌木，尤其是比较大的乔木。绿化的成本大部分都在于乔木， 同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。不同的树种，价格差异很大，因此软景成本的高低主要取决于大的乔木数量与种类，这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想，扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。
■ 深化方案阶段成本控制
根据设计任务书要求， 景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库，所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库，详细信息包括：平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的情况下，进入审批程序，成本核算部针对投资估算进行复核，并提出下阶段设计指导意见，确保成本分配方案合理、有效。
■ 扩初设计阶段
扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸，成本部、核算部根据图纸核算工程量，检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据成本部提供的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。
扩初阶段调整成本结构的中心思想：改变硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。
硬质部分
1) 控制石材面积
☆ 主入口使用石材，其余部分使用可以使其效果达标的替代材料。
☆ 车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。
☆ 造价较低的项目，道牙不用石材（一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右）。花池景墙立面少选石材，立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，仿石真石漆也是不错的选择。
2) 控制石材的品种、规格、面层、厚度、铺贴方式、种类、档次等
☆ 品种：石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍。山东的比福建的贵20%。
☆ 规格：所有尺寸必须符合300模数，尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本），即是必须进行花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装（避免材料浪费，节约成本），避免使用超规格板及石材异形加工。
☆ 厚度：根据不同的位置，合理确定石材厚度，主要部位石材选择：
压顶石50mm厚，非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚），行车道地面40-50mm厚，立面20mm厚，踏面30mm厚，石材尽量采用本地货源。
☆ 铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)；施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。
☆ 种类：硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）。石材中自然面、拉沟、龙眼、仿古、荔枝面比其他面状贵，要合理使用。
☆ 档次：按照项目成本的要求选择不同档次的材料，砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。
以上档次分类仅以材料成本划分，设计上材料没有贵贱之分，只有用的好和用得不好之分。
☆ 其他立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据不同风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；
3) 控制标准化基层构造
硬景中基层占整个硬景平均造价的30%左右，基层做法尽量标准化，避免浪费。
如：万科园建统一做法
人行道结构做法为：（1）素土夯实（密实度达到93%）；（2）100mm厚c15砼；
消防道、机动车道结构做法：（1）素土夯实（密实度达到93%）；（2）200mm厚c20砼；
沙池结构做法：（1）素土夯实（密实度达到93%）；（2）100mm厚c15砼；
广场结构做法为：（1）素土夯实（密实度达到93%）；（2）100mm厚c15砼；若广场中有机动车道通过则相应部位同消防车道。
4) 控制构筑物的数量
☆ 控制硬景中构筑物的数量，构筑物起到点缀效果即可。
☆ 车库出入口更经济美观的处理手法是开车人视线的立面处理，复杂的车库入口设计浪费不少。
5) 控制水景规模
如无必要，避免做景观大湖，可在入口或景观节点设计小水景，做点景之笔，烘托小区的精致和趣味。
6) 采用成品部品
灯具、垃圾桶、花钵、座椅等部品，挑选合格的成品，不仅节约时间更节约成本。
7) 雕塑
雕塑采用仿砂岩及玻璃钢代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本。
8) 控制景观构图
设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成，曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制。
软景部分
1) 加大软景比例，增加草坪空间
适当加大软景比例，增加大草坪空间，不仅能提升景观层次，营造舒适的景观空间，更能节约成本。草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。
2) 植物品种的选择
在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。
3) 控制好各空间的乔木规格
☆ 中轴景观：选用当地一定规格的乔木（10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右）；色叶树种不低于10%。
☆ 小区公共景观：选用当地一定规格的乔木（10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右）；灌木球径80㎝以上；选用四季景色变换植物。道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60㎝以上。
☆ 河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。
☆ 外围代征绿化带景观：以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。
4) 微地形处理
在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本；
现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。
■ 施工图、招投标准备阶段
在扩初成本指导意见下， 施工图阶段对扩初设计进行深化， 并完成水、电、结构设计、钢结构二次设计、雕塑小品二次设计。根据施工图要求，对材料部品选型定板。选型定板关系到最终的实施效果，也是成本动态控制的关键。在大规格苗木定样过程中，同规格的苗木价格也各有不同，跟树型、冠型、形态有一定的关系， 这方面的影响每株可能超过千元。
四、总结
良好的景观品质提升，离不开景观配置，而效果和成本是景观设计的两个重要评价指标，景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案，也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理， 促使我们完善管理制度，从而更好的提升景观品质。