不要高位接盘亦庄二手房

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最近，亦庄二手房波动异常剧烈：

河西区：

亦庄金茂悦，现在均价都到6.5万以上了。绿中介APP上的挂牌价，除了低楼层和有硬伤的房子之外，基本没有低于7万的，有些甚至挂到了9W+。

而去年6月，这个楼盘的均价还在5.5万左右，甚至今年3月初，也只是6万出头的样子。

万科金域东郡，除了底层的一套挂5.7万之外，其余的全部在6万以上，最高的一套6.98万。而去年2月，它的价格还是5.2-5.4万。

海梓府和万科是一样的情况，正常楼层、正常户型的房子，挂牌价普遍在6.8-7万。

至于品质更好的“金茂府”，现如今的价格已经在8-9万。

核心区：

林肯公园（住宅），现在均价已经到了6.5万，清明节假期之后我刚看过这个盘，当时是6.3万左右；金地格林小镇，现在价格也已经到5.6万了。

至于其他的，不再一一列举。

总之，这个月的亦庄行情很妖。以现在的价格水平，也早已不适合入手。

2

这一轮的帝都行情，主要有以下几个热门片区：

东西海学区房、朝阳人大附、人朝学区房、望京、亦庄，以及几个热门改善板块。

但如今，这些热门片区都有了横盘的迹象，唯独亦庄例外。

究竟是什么，让亦庄楼市如此有底气呢？

究其原因，还是“学籍独立”惹的祸。

4月28日，亦庄发布《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》，文件首次提出了“学区”概念，并将亦庄划分为核心区、河西区、路东区三个学区，这标志着亦庄学籍正式独立。

同时，今年各学校的招生范围调整也较大，需要的可自行去网上查阅各校的招生范围。

算了，我还是挑重点校列一下吧：

人大附亦庄经开学校招生范围：

林肯公园（住宅）、新康家园、听涛雅苑、梅园小区、大雄城市花园、管委会宿舍、博客雅居、东晶国际、金泰公寓、一品亦庄、一栋洋房、鹿鸣苑、长新花园别墅、浉城百丽、卡尔生活馆、赢海庄园、金地格林小镇、上海沙龙、大雄郁金香舍、中央公馆、中芯花园、国锐金嵿（住宅）、Dear Villa、天宝园二里（原大粮台地区）、境界等小区居民子女,符合经开区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

其中，“国锐金嵿”属路东，是今年新纳入的；赢海庄园、中芯花园，是河西区的两个小区，而人大附经开，是核心区的学校。按照就近入学的原则，不排除以后会划出去的可能性。

“亦庄实验小学”和“亦庄实验中学”的范围，都是回迁小区。

北京二中经开学校：

观海苑、海棠苑（含公租房、以实际入住为准）、亦城亦景家园、泰和园二里一区（住宅）、亦园、海梓嘉园（含公租房）、金域东郡等小区居民子女；亦城茗苑（公租房）、博客雅苑（公租房）、鹿海园五里（仅公租房）居民子女；符合经开区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

人大附新校区：

金茂悦家园（含公租房）、亦庄悦家园、金茂逸家园（含公租房）、亦庄逸家园（含公租房）、和悦华锦（以实际入住为准）、金麟府（以实际入住为准）等小区居民子女；符合经开区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

建华实验学校：

通泰国际公馆（住宅）、经开壹中心（住宅）、汀塘小区（含公租房、以实际入住为准）、亦城文园（公租房）、亦城景园（公租房）、亦城科创家园（公租房）、定海园一里至三里公租房居民子女，符合经开区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

这些看似是利好的因素，让亦庄房价一路坐上了火箭，但不要忘了：

房价向上窜的同时，风险也在慢慢集聚。

3

亦庄“学籍独立”这件事，之前我已经解读过：

从长期来看，这是个巨大的利好，可短期却未必。

因为一旦单独招生，就意味着：亦庄和大兴之间的生源流通被切断了：大兴的高端生源无法报考亦庄的学校；亦庄的学生也无法报考大兴的高中。

自古以来，学校和生源之间都是相互影响、相辅相成的。海淀的那些名校，如果当初只在海淀招生，也不可能会有如今的名气和高度。

况且，亦庄的学校才刚刚起来，目前正处于发展阶段，正是大力吸纳优秀生源的关键时刻，此时若贸然切断大兴的高端生源，对亦庄自己并不是什么好事，除非，亦庄的好中学全部可以全区掐尖，但这似乎又不太可能。

而且，河西新建的人大附，大家对它的期望似乎太高了，究竟能不能行，最后还是要靠成绩说事。

虽然从2018年起我就一直看好亦庄，但看好归看好，我不会盲目吹嘘，现在的亦庄，Z得确实有点过了。如果今年的中考和高考成绩不理想，随时都有滑落下来的可能性。

所以，不要在如今的阶段性高位接盘任何亦庄二手房，切记。

至于新房，和去年底相比，也涨了不少:最少的，每平米3500左右，最多的可达8000（注意：涨8000的那个项目，我不推荐再买了，价格上去之后，就没有任何性价比可言了）。

对了，昨天在朝阳调研二手房，晚上回去的路上，感慨颇多。

2019年底的某一天下午，有两位读者咨询我二手房，其中一位预算1100-1200，考虑朝阳，保值第一位，偶尔会有老人过去自住。我给推荐了太阳公元最小的两居户型，一个月后，他微信告诉我自己已经买了，成交价1130万。昨天调研恰好又看到了一模一样的户型，业主报价1610万，绿中介上也有一套在挂牌，报价1549万。其中一位是在宋家庄做生意，预算400-450万，2-3居皆可，住的舒不舒服没关系，但想最大限度保值增值。我给推荐了亦庄“万科金域东郡”，他去看了房之后说那里不是北京，然后买了十里河的名盘“弘善家园”，当时买时是4.8W，如今是4.9W，而亦庄万科，早已不是当年的样子......

房子，是普通老百姓一生中最重要的事，买对了，短短几年即实现阶层跃升，买错了，甚至还有可能会滑落。虽然这样的情形我们都不愿意看到，每个人都希望实业兴邦，科技兴国，但至少现在很难，但愿有一天会实现吧......