卖了8000套房后，告诉你买房签合同的25条秘籍！
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文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，本文是从业超过20年的资深行业老总，帮你买对房，有兴趣关注同名公众号进入知识星球提问，买房咨询有问必答，让你房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。
1、《商品房买卖合同》是住建局统一版本，但空白处是可以双方商量，尤其合同补充条款，绝对不是销售置业顾问口中说的合同是统一格式不允许任何修改，如果买房前连合同都不给客户提供，只能增加双方误解，将来交房扯皮。
2、买房交定金前一定要在认购书中明确成交最终价格！这一定是你签合同的最终成交价格！置业顾问口头说优惠不能写纸面上会有很大风险！这个风险是可能申请优惠价格审批不下来！若优惠申请不下来但定金退不了或退起来非常麻烦。记住口头承诺不能写在纸面上的上都不是承诺；
3、很多客户买房前不仔细看认购书，也不问清楚认购书内容就缴纳定金，将来可能会有纠纷！大多数买房认购书中都未明确交付日期与违约责任。这点非常重要，也是商品房买卖合同的重要条款，认购书中必需明确！
4、签署《商品房认购书》前一定要明确《商品房买卖合同》中的重要条款，这些重要条款包含：签约价格、房屋面积，包含建筑面积、套内建面，交付日期、逾期付款、贷款办理、物管费用等。若内容如果不能在《商品房认购书》中明确则要提前复印《商品房买卖合同》并详细看合同条款，防止定金交后因《商品房买卖合同》内容产生争议而双方无法谈拢；
5、《商品房买卖合同》主合同中建设依据有要求：对项目获取土地方式已经具有合法可以销售商品房规定的五证有具体阐述；
6、《商品房买卖合同》主合同中对预售依据：即项目销售主要证件有具体阐述；商品房预售许可证也是项目取得合法销售的唯一法定依据，任何证件都不能代替预售证的法律效力；
7、《商品房买卖合同》主合同中对项目情况：重要条款之一，包含规划性质、建筑情况、具体面积、建设进度，包括签约合同的房屋建筑面积、套内建面、公摊面积；尤其是套内建面和公摊面积应该得到购房客户的高度重视、因为套内建面是你房屋的包含墙体的面积；
8、《商品房买卖合同》主合同中关于项目抵押情况有具体阐述：项目是否有抵押以及抵押具体情况，说实话，项目抵押属于正常融资行为，客户不必大惊小怪；
9、《商品房买卖合同》主合同中关于计价方式及付款方式：这是主合同中最重要的条款，包含房屋总价、房屋单价、付款金额、付款周期以及相关违约责任；
10、《商品房买卖合同》主合同关于逾期付款责任：这个条款中的逾期付款主要指买房客户向开发商付款发生逾期及其违约责任，逾期主体是买房客户，条款内容是开发商约束客户，若客户付款逾期超过一定期限开发商有权解除合同，在逾期付款日之内，客户逾期付款需要向开发商支付违约金；
11、《商品房买卖合同》主合同之贷款办理及违约责任：此条款主要是开发商约束客户，尤其针对不按时办理按揭贷款的客户提交资料及去银行办理按揭手续的，重点是贷款办理的日期以及如果首付审批不下来的处理方式，补交首付款差额日期、贷款因客户个人原因办不下来处理方式及违约责任、因开发商原因办不下来违约责任；
12、《商品房买卖合同》主合同之交付日期及违约责任：此条款主要是约束开发商要按期交付房屋，交付日期是合同主要条款，若开发商延期交付在一定期限内必需赔付客户违约金，若开发商延期交付超过一定期限仍无法交付，买房客户可选择收房或退房，这个延期日期多为90天，超过90天客户有权退房。客户退房必需支付违约金和赔偿金，另外此处违约赔偿金与客户逾期付款违约金必需对等，比如客户逾期付款违约金为万分之二，则交付日期赔付违约金也是万分之二；
13、《商品房买卖买卖合同》主合同之交付标准：这条条款是将来买房交付后争议最多条款之一，开发商应当提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。交付标准还包含基础设施设备和公共服务及其他设备设施；
14、《商品房买卖合同》主合同之基础设施设备：合同中必需列明供排水、供电、供暖（若有）、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等设备达到何种交付标准；
15、《商品房买卖买卖合同》主合同之公共服务及其他配套设施：这个条款也是后期投诉争议较多的条款，合同中必需列明小区内绿化率、非市政道路、车位、车库、物业服务用房、医疗机构、幼儿园、学校、配套生活垃圾分类设施、社区菜市场何时达到交付标准，若未达到交付标准如何赔偿；
16、《商品房买卖合同》主合同之查验房屋: 办理交付手续前，客户有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为客户查验和办理交付手续前提条件。客户查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由开发商按照有关工程和产品质量规范、标准自查验具体日期内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。包含以下内容:（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
17、《商品房买卖买卖合同》主合同之设计变更：双方签订合同后开发商按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响客户所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，开发商应当自变更确立之日起具体日期内将书面通知送达客户，开发商未在规定期限内通知客户的，客户有权解除合同。
18、《商品房买卖买卖合同》主合同之面积差异处理：此条款可说是买卖双方理解偏差最多条款！所以看合同前一定问清楚置业顾问。面积差异由测绘机构对房屋进行实测后形成实测报告，3%面积可选择是建筑面积或套内建筑面积。超过3%误差客户有权退房或不退房。面积误差比在3%以内，一般据实结算；超过3%客户有权退房，退房要在合同中说明给付已付款的退还具体日期和利息；客户不解除合同的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由客户补足；超出 3% 部分房价款由开发商承担，产权归客户所有。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发商返还客户；绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还客户；
19、《商品房买卖合同》主合同之房屋质量：19.1 地基基础和主体结构：开发商承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的客户有权解除合同；
19.2 其他质量问题：该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给客户造成损失的还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的客户有权解除合同。
19.3 装饰装修及设备标准：商品房应当使用合格的建材、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材必须符合国家和本市的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，客户有权要求开发商及时更换、修理或赔偿双倍的装饰、设备差价；
20、《商品房买卖合同》主合同之保修责任：商品房实行保修制度，开发商应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。商品房为住宅，开发商自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的规定。该商品房为非住宅的，买卖双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限、保修责任等内容。商品房为住宅的，出卖人在工程开工前，应当按照有关规定投保建设工程质量潜在缺陷保险。保险范围包括地基基础、主体结构以及防水工程，地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。但有以下两种情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因客户不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；
21、《商品房买卖买卖合同》主条款之办理产权日期及违约责任：合同中必需说明办理产权配合时间，注意合同不会规定产品办理具体日期而是配合提交具体日期，因为办理产权不是开发商事情是房管局事情，办理产权日期各地差异较大慢的可能二年，快3个月就办理完成。
22、《商品房买卖合同》之合同附件：一般包含房屋附图、交付标准（包含节能标准、保温措施、采暖设施（若有）、门窗、内墙、地面、顶棚、厨房、卫生间、阳台、电梯；
23、《商品房买卖合同》的其它合同：《前期物业管理公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；
24、《商品房买卖合同》之补充合同：若有其他异议，双方可以签署补充合同；
25、签署认购书及商品房买卖合同忠告：交定金不冲动；交定金前要看认购书&合同；交首付前看合同，对条款清楚；仔细看合同条款，不一知半解；认购书合同都是法律文件以书面为准。