一天14家！金地、绿城等狂设马甲公司备战苏州土拍

杭州、无锡首次集中供地结束后，同处长三角的苏州也预计将在5月31日正式开启集中供地。

尽管大幕尚未拉开，但多家房企已开始提前布局，一夜之间马甲公司遍地。

一天14家

天眼查信息显示，金地于5月19日对外投资新增15家房地产咨询公司。其中除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。

上述15家公司的部分基本信息颇为相似，如注册地均在太仓，皆由金地100%持股，注册资本都为50万元，法人都是冯家生。

有多位业内人士向《国际金融报》记者表示，金地突然密集成立子公司，多半是在为苏州的集中供地做准备。

地产分析师严跃进告诉记者，一天设立14个咨询公司的做法显然不在正常经营的概念中，“如果企业是用于具体经营的，不会这么仓促和批量去注册企业的，所以多半都是有其他用途，例如用于马甲式的拿地。”

在涉及到拍地摇号的过程中，参与的马甲企业越多，房企摇中的概率越大。亿翰智库研究总监于小雨也认为，金地此举应该是为了增加摇中的概率。

4月27日，江苏省苏州市自然资源和规划局公布首批“集中供地”清单，合计32宗地块。其中包括28宗住宅地块和4宗商务金融用地、商服用地等性质地块，总出让面积为247.8万平方米，起始总价为405.84亿元，预计将于5月31日正式开拍。

事实上，设立“马甲”公司拍地是业内的常见做法，在苏州集中供地前夕设立多家子公司的也并非只有金地。

信息显示，旭辉于近日新增7家对外投资公司。7家子公司皆成立于5月11日，由旭辉100%持股。其中有6家注册地在太仓，注册资本皆为100万元，法人为方轶群，其为旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁。

无独有偶，绿城也于5月7日成立了6家全资子公司，注册地皆在太仓，注册资本均为1000万元，法人为赖圣场。信息显示，赖圣场曾于绿城多个板块任职，现任绿城建筑科技集团总经理。

政策“捡漏”

密集设立子公司某种程度上显示了上述房企对于苏州地块的“渴望”“。于小雨直言，“苏州这边的地价基本被限死了，利润会比杭州那些城市高，估计都想试一试。”

而除了利润外，苏州土拍市场的规则也给了房企增设“马甲”来提高命中率的可乘之机。

不同于上海、无锡等地区更为严格的把控，苏州只限制直接控股股东和企业，相对于其对“马甲”公司的限制只有一级。因而，金地、绿城、旭辉或会在接下来的时间里在这些位于太仓的子公司下再设立新公司，不同股权等级层面的公司相互交叉拿地便可规避拿地限制。

另一方面，苏州土拍流程中设置有“一次报价”的规则。一次报价即对出让地块设定市场指导价，在在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的，网上竞价中止，转为网上一次报价。

所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内进行一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。

苏州此轮集中供地中共有28宗地块设定了市场指导价。也就是说，对于这28宗地块，使用的“马甲”越多越能保证其中某家子公司的报价接近均值，命中率也就更高。

“马甲”狂欢的背后是苏州变热的土地市场。某千亿房企人士告诉记者，“苏州横盘了快2年，现在已经热了。”

土拍大数据统计显示，2021年一季度，苏州经营性建设用地（含吴江区）出让23宗地块，成交面积82.97万平方米，同比上涨39.8%；成交金额198.59亿元，同比上涨33.43%。

实际上，去年3月苏州市场就因471个房企马甲围猎一块地而引发了一场史诗级的土拍。彼时参与围猎的队伍中，不仅头部房企碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场，中海地产更是多个区域全员上阵。以至于开拍后就直接进入一次性报价阶段，由于参拍房企报价异常激烈，系统甚至出现了暂停公众系统访问的权限。

最终，该地块被世茂以总价3.8亿元成功竞得，楼面价达到13028元/平方米，溢价率13.29%，成为张家港地价“第二贵”。

随后6月，苏州市自然资源和规划局发布4条房企土地违规竞买处理决定，这4家房企的实控人分别为金地、九龙仓和雅居乐。通报指出，多家房企涉及“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。”的规定，属于违规参与竞买行为。将违规企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，自作出处理决定之日起三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

一年不到，金地再设马甲，备战苏州市场。

记者 吴典

编辑 左宇