浅析《民法典》时代合同中的格式条款
作者 | 潘喆
大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。
在人们生活、工作的过程中，多多少少都会接触到格式条款，比如购买商品房时、网络购物时、邮寄快递时、为车辆投保时，格式条款常常会被我们所忽略，由此又会衍生出许多纠纷，下面通过一个案例，浅析《民法典》时代合同中的格式条款。
一、典型案例
天津市嘉华兴业房地产开发有限公司与王鹏商品房销售合同纠纷案
天津市蓟州区人民法院|一审|（2020）津0119民初6631号|
天津市第一中级人民法院|二审|（2020）津01民终7023号|
二、案情概述
嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。
2016年4月20日，以王鹏为乙方、嘉华兴业为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为2151270元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”
王鹏2016年11月1日办理了入住手续。
嘉华兴业于2017年11月17日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。
三、裁判结果
一审法院判决（节选）：被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王鹏已付款利息107,862.28元。
二审法院判决（节选）：驳回上诉，维持原判。
四、一审法院观点
一审法院认为：双方对商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）嘉华兴业是否存在违约行为；（二）嘉华兴业违约责任如何承担。关于嘉华兴业是否存在违约行为。根据合同第三条约定，嘉华兴业应于2016年11月1日前将竣工验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付王鹏使用，嘉华兴业于2017年11月17日取得交付使用证。嘉华兴业未提交证据证明其房屋未取得使用证的情况及后期取得的情形通知王鹏，且王鹏作为普通的商品房买受人在支付全部购房款后的合理期限办理入住手续而未主动核实房屋是否取得使用证的情况下存在合理性。故一审法院认为嘉华兴业应承担违约责任。关于违约责任如何承担。王鹏主张嘉华兴业应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华兴业则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。一审法院认为，补充协议是嘉华兴业采用格式条款订立的合同，嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请王鹏注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求嘉华兴业承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。王鹏请求被告支付2016年11月2日起至2017年11月17日止已付房款利息107,862.28元，为对自己权利的处置，一审法院予以允许。
五、二审法院观点
二审法院认为：双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与王鹏签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2017年11月17日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付王鹏使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合王鹏的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。
一审法院以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2016年11月2日作为起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。
六、案例评析
本案一审属于《民法典》实施前判决，二审属于《民法典》实施后判决，一审、二审人民法院在本案中对于格式条款的理解基本一致。笔者基于《民法典》大背景，对格式条款的效力进行浅析：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条的规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。即对格式条款效力进行浅析，需要从《民法典》第四百九十六条入手。
根据《民法典》第四百九十六条，提供格式条款的一方当事人具有三个法定义务：1、遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；2、采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款；3、按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款的一方当事人未履行第2、3义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容，即没有效力，对当事人不产生拘束力。
综上所述，关于格式条款的效力主要有两点变化：
1、《民法典》在“采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任”后增加了“等与对方有重大利害关系的条款”。即相当于扩大了提示对方注意的范围，凡与对方有重大利害关系的条款，都需要提示注意，免除或者减轻其责任只是与对方有重大利害关系的条款中的一种情况。
2、增加了“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。即未履行提示或者说明义务的法律后果是对方可以主张该条款不成为合同的内容，换句话说就是不存在、没有效力。
作者介绍
潘喆 律师
业务领域：民商事诉讼、争议解决