三周时间，从了解学区房到舍弃高新区房票上车东城根

成都学区房已获授权

从对学区毫无概念到上车东城根，用了3周。对比溜爸公众号里家长的经历《两个月，从了解学区房到卖房买房，上车蜀华》，我这个在同事眼里“像买菜一样快”的购房经历，其实是各种信息快速碰撞下的一波几折、跌宕起伏。

写下来给大家分享一下。

      

背景介绍

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先交代一下背景情况，家庭有一房（无贷款），家庭可调动资金80万，有高新区购房资格。

小朋友2岁半，明年才够资格上幼儿园，闲来催促老公谋划幼儿园事宜，憧憬着将来可就近入学电子科大附小、一路升入老牌名校列五中学，考取本地高校，在天府之国继续安逸生活……的滋润前景。

不过本着大胆假设小心求证的习惯，好奇的搜了一下“成都学区房”的学区信息，才发现了个大问题！

原来，电子科大附小对应中学有5个之多，升入列五中学，居然不是铁板定钉的？！

一山还比一山高的是，电子科大附小、列五中学，还算不得第一梯队的教育资源，趋之若鹜的学区是青羊、锦江和高新区。还有“多校划片”、“一对多”、“成都公立小学40强”、“公民同招”、“初升高升学率不足50%”……

这一个个信息铺面而来，着实有点头晕。

作为普通家长，不敢奢望小朋友拥有超人潜质逆境飞扬，万一摇入普通中学，资质平庸，高中无望、大学洗白……想想真是扎心！

【高新区房票+

家庭财产的保值增值+

俩宝更好的教育机会】

三个理由摆在一起

有必要好好探一下【学区房】这个命题

      

小学生宝妈传经授宝

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当天，8月18日（周二），带着对新名词的疑惑，立马联系家住高新区的好友，咨询学区房事宜。

好友以一名小学生家长的经历，事无巨细的传授了她在学区划片、小学入学、小升初摇号政策方面的经验，顺便对自己没考虑学区的高新区购房经历深表遗憾，从最优性价比的角度推荐了“教科院附小东区”这个热门学区。

现在的房屋中介服务真让人刮目相看，给中介交代了需求和资金情况以后，立马被科普了一把购房政策：

一套房商贷3成起、二套房商贷6成起、满两年无增值税、满五唯一……按我们的资金预算，按一套房首付3成+0.5的交易成本，大约可以撬动约220万的房子。

并约好周末就安排看房。

      

探考法拍房

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8月19日（周三），想起之前一知名法拍机构天天勤奋的发朋友圈，上面有不少捡漏好房子。

马上约到下班就过去聊聊。

深入沟通以后发现，虽然法拍房服务有保障，但是交易成本较之二手房几乎高了一倍。

而且，除非总价较大的房子，拍出的价格并不见得比普通二手房低，按我们预算，捡漏的几率不大。

最后法拍房的客户经理语重心长的建议，从购房成本角度，摇号第一、二手房第二，法拍房最低。

虽然并不符合我们的最佳选择，还是感谢法拍房机构的认真介绍和专业素养。

      

踏勘教科院东区学区房

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8月22日（周六），根据我们的预算且并不追求年轻房龄，加上至少需要3室的需求，优先推荐了教科院附小东区片区的价格低谷逸都国际：

2011年房龄，民乐地铁站在侧，距离学校700米，在建大型菜市场，小区和户型均方正，小区整洁，宜居宜学交通方便，房价2万/平。

中介一口气安排了4套教科院附小东区学区房，一番逛下来，发现虽在预算内，但在售的房子基本上都朝剑南大道，噪音较大。

于是，中介立马安排了旁边的安静的合能璞丽2套，2016年房龄，均价2.6万以上/平，80平方左右居然有3房，但是一对比逸都国际，感觉性价比一下子就降下去了。

中介建议，如果到2.6万，完全可以考虑学区条件再好一点的蒙彼利埃小学，立马又安排了蒙小的价格低谷的“峰度天下”，但仅有两房，虽可改三房，但外面就是铁像寺水街，火锅味道之大，想到以后娃儿天天路过各种高端餐饮回家，恐荷包不保消费风气难抑，暂且作罢。

一个下午看了8套房子，又进一步加深了对高新区学区排序的认识，欲望又被勾起来。既然都不太计较房龄，与其为了新一点的楼盘枉交溢价，还不如一步到位看看高新区最好的学区“东苑”，毕竟七初附小+七中锦城/石室天府交子/七中天环，整体实力全在一线，小区环境、周边配套都堪称宜居典范，毕竟“贝壳”上的东苑房价还不到2.6万/平。

暂且按下教科院不表，待看完东苑再说。

      

踏勘新房楼盘

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老公的积极性也被调动起来，一有时间就泡在“房小团”公众号里，反复切换“成都学区房”，看各种新房信息。

8月23日，看了高新区国际学校：霍森斯学区的“凯德世纪名邸”和对面的“万科公园5号”。

虽然各种心仪，但是高新区的新盘供应真是稀少，捂盘拖盘遥遥无期，即使取证摇号也无异于中彩票，且直到写下本文之时，这两个楼盘都还没有取证。

      

踏勘东苑和周边

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8月28日（周五）下班安排了6套，一口气从东苑F区、E区看到B区A区。

看到最后一套房子堪称完美：东苑A区，105平方，三房房型无浪费，对小区中庭非常安静，正朝南采光俱佳。一看贝壳的同套房型4个月前卖240万，马上一算，如果借入几万，即可购入，真是完美，同行的闺蜜也帮着高兴，表示可以支持几万拿下房子。

谁知，房东开价275万，加上契税中介费，总价直逼290万，简直惊掉下巴！

金融业的闺蜜语重心长的建议，既然要追求上游，与其借钱凑首付，且背上沉重的月供，还不如考虑卖房买房（我们尚有父母的住房可住）。还可以博一个刚需的资格。

中介也建议，如果不卖房子，不一定追求东苑，可以考虑小学稍弱中学条件相同的学区（然鹅~溜爸排名锦城小学还比七初附小高），比如南城都汇、时代晶科名苑等楼盘，房源供应较为充足，总价略低。

立马带看了数套房子，但是与东苑相比各种不足，总价也超预算。就此作罢。

于是一边报备排队东苑，一边考虑凑钱方案。

      

咨询教育专家

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中介的建议开启了一个思路，其实我们也舍不得电子科大附小近距离优势，是否可以小学读一个区，初中再到购房地摇号入学呢？带着这个疑问，立马向当小学老师的朋友求助。

8月28日当晚，朋友L老师晚上10点接到我的电话，即刻给了更为全面的摇号政策解读，8月29日又专门询问了教育局的朋友，告知：

虽然目前摇号原则上一视同仁，但是毕竟有学籍和户籍之别，有一些区可能会因为爆仓等原因，会优先学籍，而且有些区域已经开始限制户籍入学的年限了。

考虑到我们小朋友年纪尚小，入学政策变数很大，最为妥当的方案就是小学+初中都在一个学区，几乎不会被统筹。

如此一来，如果要考虑小学+初中俱佳，且居住、生活、工作、交通都好，又只有回到东苑。

正在沮丧之际，话锋一转，L老师追问：为什么要高新区呢？最好的学区是“青二”和“锦二”啊！

What？

“青二”和“锦二”是什么鬼？

8月29日周六晚上连夜研究，才发现之前对学区房的定位发生了严重的偏差。虽然是本着学区房出发，但其实是把高新区房票和房价增值放在首位的，先入为主的也是考虑高新区的学区。

然而，目前公认的学区高地，其实是在主城区！

“青二”、“锦二”，共同的特点是：老牌较好的小学+一梯队的初中且无差校。

两者相较，“青二”距离我家和父母家较近，作为首选。

“青二”的小学这么多，成实、泡小、胜西、少城……

《处于上升期的少城小学，学区房门槛最低仅58万！》

《胜西小学学区房仅18套！最低门槛150万！》

《泡桐树小学范围内楼盘，贵得过实验小学？》

《东城根街小学开启一校三区模式，学区房最低门槛65万！》

《实验小学本部最新踩盘报告，学区房最低门槛146万》

到底选那个小学的比较好呢？

东城根街小学进入视线：通勤距离最短，溜爸40强排名12位，青二第三名，跟其他几个学校一样对口初中树德东区/树德东马棚/石室陕西街/石室蜀华，没有一个差学校，再也不担心摇号出岔子！

尤其是通勤距离，咨询了在高新区居住学区房财富中心的同事，每天惨痛的送学经历实在是种折磨，最后被迫一家三口入住40平方公寓间以将就小孩就近上学。

8月30日（周日），不考虑红墙国际这种300万起跳的房子，中介带看了几套“青二”通道式小户型（总价约70-80万）和东城根街小学旁边一条街90年代老破小（总价170多万）。

一想到90年代的老破小以后出售可能实在困难，排除！

当天还顺便踏勘了东城根街小学的本部校区。

      

咨询公积金、

贷款专家权衡对比资金方案

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手头上的资金如何运转？这才发现从来没有好好的算过账：公积金怎么才可以用呢？月供负担究竟几何呢？

8月31日（周一），一边联系专业从事二手房贷款的朋友咨询一二；一边全面研读成都公积金提取和贷款的政策，直接抠法条；同时向公积金中心工作的朋友确认政策。

原来公积金可以一次性提取和公积金贷款二选一。

选择一次性提取的话需要拿到房产证以后才能在购房款总额和账户余额较低值内申请一次性提取；

选择公积金贷款的话利率几乎只有商贷的60%是最划算的，70万贷款额上限（单人40万），其余的走商贷，还有每年按年还款总额与公积金账户余额较低值提取一次公积金的利好（据说政策很快会改成月提）。另外，先上车后卖房，到时候提前还贷也可减轻还款压力。

于是建表，建模，输入数据，排出摇号新房/东苑/通道式小户型不同的资金方案。用了一整晚时间搞清楚能撬动的资金规模和各种可能性。

高至290万的高新区，必须再借外债凑足首付，月供30年超1.2万每月；

缩短贷款年限，后卖房提前还贷？

低至80万以内的“青二”通道式小户型，手上资金即可负担；

或是缓一缓，先卖了房子再考虑高新区？

但想到东苑4个月暴涨40万不寒而栗……

或是缓一缓，先买了房子再等摇号？

想想各种新盘每批次开盘2000元/平方起跳，手上现金变相急剧贬值……

有没有那个中奖的命？

一边算一边后悔：买房要趁早，挨着学校最好……

      

回归初心

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9月1日（周二），中介通知东苑房子之前排队的购房者跟房东谈崩，轮到我们表态是否购房，要与不要，需要决断！

跟父母聊了这些天的各种信息，爷爷表示，买房子是大事，要认真考虑切勿急躁，最好的学区房是有家长好好陪伴的地方，不要盲目追求房子的增值价值。

奶奶建议，如果不卖房买高新区的房子，你们的负担太重，以后娃儿的生活、教育、出游、补习都是要钱的，不能把自己掏空了；即便卖房买高新区的房子，保障生活品质的前提下，也不可能买大了，爷爷奶奶的通勤便利度降低，同住舒适度降低，如果爷爷奶奶不能充分支持，下班要做饭、接娃儿，辅导作业，还要带去兴趣班，你们吃得消么？

醍醐灌顶！一锤定音！

重整思路，将买房的初衷重新回到【学区】上，选对我们来说性价比最优的学区升级方案，充分考虑整个家庭成员的日常生活安排、家庭流动资金的需要，给予小孩子充分的陪伴。

于是回绝东苑，决定回教育高地主城区！

【俩宝更好的教育机会+家庭财产的合理利用】

      

再研“青二”

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再次深入研究“青二”，发现“东城根街小学”竟有意外的惊喜。学校共有三个校区，2019年新建的C区距离A区本部3站路，但距爷爷奶奶家仅200多米。

意味着，可以以爷爷奶奶家为根据地，除了上学由我们顺路送需通勤15-20分钟外，放学接娃儿、吃晚饭都是就近解决！家长辅导作业的时间也有保障，堪称完美！A区片区家长们都不喜欢去的C区，反而是我们的理想之地。

如果说“东城根街小学”还有什么有别于“青二”其他小学的必选理由的话——那座瘦小的巴金雕塑闪烁着智慧和人文的光辉，让我几乎在憧憬小朋友沐浴在巴金老先生的人文熏陶之中，心怀远大蓬勃向上的美好景象~！深厚文化底蕴惠及一生！

      

下定决心！

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用最小的成本取得最大的效益！老破小担心交易困难（也不想被迫成为拆迁户），次新楼总价太高，“青二”的通道式小户型成为我们的首选：

房龄约2008年起，电梯房，面积小（30-50平方）、单价低（1.8万-2.3万/平方），交通方便（离地铁近），总价可控。

9月2日（周三），跟中介明确表示购买其中一套房的意向，中介反馈房东在外地，要周末回来才能谈。再一打听才发现，原来此房东曾在买家加价的情况下仍不出售，并非诚心售房，且目前有贷款在身，结贷再卖会拖至年底。还不如另行考虑同类型其他房源。约看其他房源。

      

看中！签约！

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9月4日（周五），下班带看4套房子，有1套满意报备排队，结果当天晚上就卖出了。这种抢房的速度，给了我们一定的压力。

9月5日（周六），带看3套房子。中介兴奋的说，恰有1套房子刚刚委托，尚未在平台上拍VR，房东急卖可让价，加税费总价不到75万。（当你的意愿明确，为你服务的机构会回馈意想不到的惊喜。）

进去2分钟，脑子里迅速判断：总价我们可承受，房内维护情况很好，立刻可出租出去，无需再装修投入。

马上决定：就买这套！

中介惊讶了2秒，马上恢复了职业素养，掏出手机报备排队。

当晚，中介很快反馈，房东同意全款购房的情况前提下可让价*元，正合我们的情况，马上同意！

9月6日（周日），房东阿姨如约到门店签约。没有再试探、没有再谈价、我们双双出示了身份证房产证等手续后，在轻松愉快的聊天中，等待中介拟好合同，加上了我们最看重的学位保障条款，签上了双方的大名。（这里吸取了上车蜀华那位家长的经验~不要盲目压价）

这条深夜感言恐怕是得到了最多留言和点赞的朋友圈了

接下来的托管、过户、拿证、迁户口一路顺利，9月21日，已经拿到房本且户口办理完毕了。

      

总结

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据中介说平均要带看30多套房子，才会成交一套！

仔细算来，我们三周的购房经历，将将看到30套房子！

不知是巧合还是规律~

纵观我们整个购房过程，能够如此紧凑的上车，归因于几个要素：

一是有明确的目标，而且不断的修正回归初心，排除干扰。

二是充分有效的收集和利用信息。这里面要感谢很多朋友，靠谱的教育界朋友、金融业朋友、熟悉购房政策的朋友、鸡娃家长老友、仗义的闺蜜、立马答应借钱周转的老板、专业勤劳的房屋中介们，还有溜爸公众号里的丰富的各种知识和归纳！

最重要的是，家人的默默支持和理性把关，让我们做出正确且不拖泥带水的决策！

最后祝愿溜爸团队越来越好，家长们都买到理想的学区房！

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