单亲妈妈非40强学区老房改造经验 / 四六文摘

成都学区房已获授权。

2018年1月，女儿刚满5个月的第二天，我的身份有了新标签——单亲妈妈。

所幸在人生低谷，父母给了我莫大的支持和勇气，除了让我安心在娘家帮我共同抚养小奶娃，还赞助大部分现金帮我火速买房，再后来把一个标准的老破小进行了教科书般的改造，一手一脚给这个备受宠爱的孩子打造了温暖的爱巢。

分享这个奇葩户型的老破小改造经验（主要来自我伟大的父亲），希望能给其他为了孩子读书而被迫买老房（比如实小本部）的家长们做个参考。

怎样实现旧房翻新的“爆改”？

如何螺蛳壳里做道场？

选房背景

我选房的首要因素并非学区，而是要考虑与父母就近照顾，将来近便接送孩子为宜。父母家住锦江区龙舟路，周围住宅区对口的小学有两所——龙舟路小学，或盐道街小学东区（以龙舟路为分界，以西对口龙舟路小学，以东对口盐小东区。在翡翠城周边的成师附小华润分校已不在我们考虑的居住区划片范围中。）

这两个都属于锦江三区，也排不上40强。但好在这两所学校也不是太差的菜市场小学，对口的摇号初中包括了7中育才和17中这两个极端，其他中端档次的还能接受。

对走公立教育的普通单亲家庭而言，这个区域中规中矩。

选房

能在龙舟路为中心不超过2公里区域内选择的都是二手房，实际上我们能接受的距离并不能超过1公里，真正选房范围是从锦华万达到牛市口，农科院到九眼桥之间的区域，再远的话，将来父母上了年纪，不好相互照应。

结合手里不到100万的总现金又不想房贷压力太大，75平以上的没必要，当时市场行情看来，我能承受的是普通套二且无电梯的老房，简而言之——老破小。

无巧不成书，仓促的选房期间，有一个就在父母小区背后步行10分钟距离的1997年建成老房挂出来——65平使用面积的二居室，所在二楼符合我们“不要一楼潮湿，不要三楼以上爬楼困难”的原则。

2018年1月处于房价最高峰，也不知道后续房价是涨是跌，只是对我的处境而言，买房是刚需，不宜久拖不决。

最后谈妥88万全款（单价超过1.3w）且我承担所有税费和佣金，一周内办完，总花费约91万（写稿时同小区的成交价已经跌倒75万）。

这套位于莲桂南路对口盐小东区的老破小就是将来女儿的成长港湾。

装修背景

按我计划的保证在上小学之前给女儿一个自己的家，倒推装修后至少敞1年，2018年1月买妥房子后我们没有急于动手。

处理完家里其他变故和杂事，在2019年10月，孩子满了2岁才开始启动装修。

装修前

默认的分工是我来定装修的设计与大体框架的基调——实用至上，收纳要多，简装半包。

有过3次装修经验的老爸负责监工，毕竟装修无小事，哪怕是有钱人全包，主人家不在场盯着也难免入住后发现不妥追悔莫及。

户型改造

95年到97年在这一片区很多被称为“蛙式结构”（也被称为“蝶式户型”）的砖混7层楼，最大特点是厕所和厨房畸形，卧室与厕所之间有个无法利用的夹角浪费约1.5平方空间，阳台也是异形，除了有一面斜墙，左右各90cm的墙垛遮挡了客厅唯一的主采光来源。

这个户型我搜遍了网络都没有可参考借鉴的相似案例。因为穷也没请设计师，就用酷家乐的软件自己做了平面设计，以功能性为主来做改造。

改造前实景图：

设计亮点

1. 为保留厨房1.4m宽的窗户采光通风优势，放弃传统抽油烟机而用窗式油烟机（仅适合无公共烟道的老房）。

2. 拆除阳台的单面墙垛，打通客厅与阳台，此处的定制壁柜上方特殊处理，绕过不能敲掉的横梁。

3. 打通原“餐厅区”连接厨房，洗衣机和冰箱放在原”餐厅”区，洗衣机台面与砖夹橱柜采用同一款石英石，加上定制的活动吧台，平时可以收起与台面齐平不占空间不阻碍过路，需要时（如我与女儿两个人吃早餐）可以拉开使用。

4. 蹲便改坐便，2.4平米的胶囊厕所再包管之后可用空间所剩无几，放弃干湿分离，放弃进水管的包管，用PVC浴室柜。

5. 利用阳台斜墙转角，定制储物柜齐平墙面，收纳空间用于放置杂物、工具等。

6. 女儿的次卧做榻榻米及定制柜，但不用全屋定制的榻榻米配套书桌。预留窗下空间，在女儿成长过程中根据身高更换学习桌。

敲黑板的总结：

1.老房子户型不合理，想最大化利用，能敲打的大胆拆掉。但老房子砖混结构经不起折腾，凡是房梁和承重墙都不要乱动，安全第一。

2. 明确需求的主次，如采光和通风是我在意的，宁愿用窗式排油扇也不用标准而非标准抽油烟机，保留厨房的大窗。当然，如果在意窗式排油扇显得low的装友可以忽略此建议。

3. 考虑整体风格统一但也别忘了实用，比如儿童房的桌子，如果按全屋定制商家给的方案做成一体书桌，势必无法调整高度，并不利于女儿从幼儿园大班开始的坐姿调整。

装修中

一共找了4个工头比价，学区房7群热心网友Smile推荐的工长廖师以报价低、承诺无增项，不油滑胜出。

虽然7群已经有其他网友也用过廖师并且评价还不错，我也不敢掉以轻心，毕竟这间20多年的老房，出不得岔子，也承担不起二次整改的费用。

经验丰富的老爸在廖师动工前，先后找了5批专业水电工来看管道。廖师没有能力找到改主水管的师傅，而这个房子的生铁水管已经达到服役极限，如果本次装修不改管，之后爆管不仅是漏水问题，敲掉墙面会非常麻烦。（其实是这批20多年的老房子都存在的通病，有些家没有换过管的甚至绑上口袋接存水弯头滴下来的渗漏水）

改管有点曲折，难度系数高。这也是一般水电工不想接手地原因，但幸好终于成功地把两个主下水管及三通改为PVC，进水管改为PPR,且PPR地这根进水管是从三楼中部到一楼中部全部换掉，完全杜绝了未来隐患。

换下来的铁水管非常脆弱，在切割后摇动即裂，一楼的水管在摇动时也爆了沙眼，跟着一起换掉。全是厚厚的一层铁锈。

厨房和厕所原来的瓷砖不仅敲掉，还要求铲除所有水泥砂浆直到见红砖——很多老房改造不铲彻底，图省工在原水泥砂浆上打几个洞抹点胶就贴砖的做法，不仅有碍防水的长久性，也容易因为新瓷砖的水泥与老砂浆不够贴合，迟早往下掉落。

考虑到老房潮湿以及异形结构，用的砖夹橱柜，高度完全定制。可惜因为师傅手艺欠火候，再加上不够有责任心，最后橱柜完成面高于预期，且斜度竟达到了3公分，水槽又过于靠中完全挤压了切菜的有限空间，本身应该是亮点的作品成了败笔。

敲黑板的总结：

1.节约预算和长远使用两条腿走路，不要一味省钱，就算将来要卖掉，买家对硬装的评价也对估值有影响。比如更换水管，三根管子和人工费就是3000多元，而整个基装不含主材才不到4w。且这个工程需要联系楼上楼下的邻居配合，给别人的楼板也会挖烂，相当麻烦。但长痛不如短痛，趁着装修一步到位才能安心。

2. 就算找到负责的工长或工人，他们毕竟不是装修自己家那样上心，有条件一定要家人亲自监工。新房还好，老房的不可预估意外很多，监工除了保证工人施工质量，也是在临时发生意外时，主人家与邻里做协调或及时现场调整方案，避免工期延误或者扩大隐患。

3. 老房除了水管有必要更换，电线也有必要全部更换。装修期间同时发生了北京一个出租房因为黑中介的违规装修导致正常使用的电器也短路着火，烧了整间房。老房翻新最重要的就是隐蔽工程翻新。

4. 依赖工人手艺完成的工程，尽量在进行到关键环节时当面交代清楚业主要求，大部分工人是没有工匠精神的，不会站在业主的实用角度做周全考虑（不是不懂，更多是缺乏这份责任心)。水电开凿后的回填要把碎石清理干净再上水泥，砖夹橱柜的完成面一定要做平才能上石材台面，等等，都是本次的经验教训。

最后完成的总结：

1. 没有请设计师的，一定要对自己房屋结构和自己想要的结果有清醒的认识，一来不会在施工中被带偏，二来如果真的遇到不得不修改原有规化设计的地方，自己也对完成结果有正确想象。对所有流水账和工程进度做记录，掌握进度是否正常，预算有没有超标。我从开工就做了表格记录详细，最后爆改老房80天，花费9万结束硬装，都在计划之中。

2. 衣柜用的亿豪（朋友介绍），不知名的新都一个厂家只做经销商渠道。质量没得谈嫌的，比我用过的史丹利、索菲亚好，至少实打实的指接实木和多层板材，味道也比那两个大牌的小多了。但是安装水平不敢恭维，也是安装师傅水平不一造成的，有点浪费好材料。装修预算有限，追求实物性价比多过服务的装友，也许都要跟我一样做取舍。

3. 关于淘相因：木地板买品牌的尾货（只剩下几十百把个平方清仓处理的那种），比原价便宜得多，又有质保。双十一买的水槽，双十二买的灯具，都是工程进度差不多时候下单，能比原价又便宜几百。所以不急于入住的话，床和沙发、茶几、空调电器这些其他大样都还可以等315、618之类的活动日再下手。

装修结束，未来可期。

装修前