房地产企业买房送车位的合同签订及发票开具

房地产企业 “买房送车位”是常见促销方式，赠送的车位分无产权和有产权两种。赠送两类不同性质的车位，如何进行合同签订和发票开具呢？

一、买房赠送有产权车位

不论营销部门促销活动如何宣传，房地产企业都须将房屋销售和车位销售合同分别签，发票分别开。否则，后续房屋和车位产权证办理会带来困难。

二、买房赠送无产权车位

1、房屋销售及车位转让分别签合同

如某房地产企业推出买一赠一优惠活动，即规定时间内买住宅客户可免费赠送独立规划无产权车位一个。即：商品房销售总价100万元中，含赠送车位转让价10万元。

（1）合同分别签。

国税函【2008】875号第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。该文件实际上将买房赠送车位行为界定为捆绑销售。根据该思路，等于开发商同时销售住宅和车位，将100万元价款分拆，合同分开签。即：住宅90万元，车位10万元。

（2）发票分别开。

按住宅和车位各自价格单独开票给业主。

（3）风险防范

如房地产企业由于各种原因，合同未能区分两部分价款，统一按100万签网签合同，此种情况发票只能同网签合同保持一致，按100万元开住宅销售发票，车位无法开票，后续车位成本结转，包括最终土地增值税清算都会带来困难。

2、买房送车位，赠送车位签补充协议

房地产企业配套车位通常不在可售面积内，作为公共配套也不允许对外销售，但实务中很多房地产企业将配套车位对外转让，将与土地等长的使用权转让业主，相当于转让车位永久使用权。

（1）合同签定补充协议

由于无产权车位无法办产权证，只有住宅能办网签合同，为保证与实际业务相吻合，通常只能由房地产企业和业主签补充协议，约定网签合同100万元中含赠送车位10万元，即总价款100万元包括房价90万元和车位10万元。车位部分以《车位使用权转让协议》补充，且约定车位不办产权证书。

（2）发票开具

按商业折扣处理。根据2003年16号规定，单位和个人在提供应税劳务时，如将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为收入额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从收入中减除。

实务中有两种开发票情形：

①按100万元开不动产销售发票，同时备注栏注明：包含赠送10万元车位一个；

②在一张发票上开：房屋销售100万元，车位销售15万元，折扣15万元。

（3）风险管控

需考虑网签合同房管部门是否允许这样开票。税务检查时，需提前和税务人员沟通，避免将车位认定为赠送，按100万元正常销售+10万元视同销售合并缴税。

3、将赠送车位作为该栋楼配套

（1）合同统一签定

如业主由于其他原因，不愿将赠送车位单独与房地产企业签补充协议，即：住宅网签合同100万元，不约定或不补充签车位赠送合同。

（2）发票开具

此种情况住宅发票应统一开100万元，房地产企业存在赠送车位成本无法分摊情形。如房地产企业为体现车位赠送事实，按分拆价款开票，会导致合同与发票不一致，未来房子办证带来新的困扰。

建议：实务中，如该车位属无产权人防等配套设施，可将该赠送车位做该栋楼配套，发生的成本作为配套费在该栋楼分摊，此种处理方式需补充完善相关配套资料，设计好各环节处理方案，方可支撑该财税处理。

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