【独家专栏】片区综合开发项目选点的五大黄金律
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作者：何波
公众号：何说投融
国家法律执业资格
注册一级建造师（市政及建筑）
注册咨询工程师（投资）
一、前言
这些年听到过最多的毒鸡汤，就是选择大于努力，但不得不说在有些领域，这句话确实大概率成立。今天我们就聊聊在片区综合开发项目中，选点的五大黄金律，从我个人的经验来看，满足这五条，项目基本都能取得成功，而失败的项目大概率是某一条或几条不满足，话不多说，let's go。
二、五大黄金律
要在哪些地方干片区综合开发项目？我总结起来五句话：区域潜力大、政府做不了、干城不干乡、项目可切块、存量占比低。下面我们一条条捋：
1、区域潜力大。什么叫潜力大？我的定义是哪怕不做这个项目，人口产业未来也会净流入。为啥这么说？我认为目前的综合开发项目，绝大部分社会资本所承诺的人口与产业导入都是流于形式，原因之一在于能力不够，之二在于人口与产业的流动有其自身经济规律，并非单纯的工程承包商能设计主导，所以选项目要顺势而为，要选区域潜力大的地方。那具体怎么判断呢？我认为一半靠理性，一半靠感性。理性的基础就是看过去，如果过去5年人口净流入、GDP稳定增长，未来大概率能保持趋势，感性则是玄学了，需要综合考虑规划、经济趋势、政府班子、营商环境等各种因素做出综合判断，依托的是经验与大局。如果区域潜力大，那我们就可以继续。
2、政府做不了。理论上来说，区域潜力大的项目，政府完全可以自己干，因为它的现金流是自平衡的，甚至进一步来讲，过去政府就是这么自己干的，你看北上广深，直到现在，哪儿有片区综合开发的概念，人家的平台公司就是最大的片区综合开发商。但是换个角度，中国如此广袤，确实有些地方既满足区域潜力大，又满足政府做不了，哪些地方？我认为就是一线及省会的周边。这些地方没有一线及省会的资源配置，但是天然占据了好的地理位置，一旦核心城市扩容到此，中间有几年的空档期就是最好的做片区开发的时机。所以有了区域潜力大的底层逻辑，还得有政府做不了的合作意愿问题。这两个是道的层面，都解决了，就得进入器的层面了。
3、干城不干乡。中国的国土属于城乡二元，最多中间加个城乡融合区，过去围绕着均衡发展，对于乡镇提出了很多政策支持措施，什么乡村振兴、田园综合体、特色小镇，到最后都一地鸡毛。为啥？还是违反了自然规律，城市的特点在于有规模效应（基础设施成本分摊后很低，比如地铁）、有学习效应（城市的人交流频率高，可以互相学习提高）、以及资源匹配效应（在城市找工作，肯定比乡里好找是吧，因为基数大、资源好匹配嘛），所以具体到战术层面，不要迷信带乡的东西，永远相信，城市，才是经济的主引擎，也只有城市，才能提供片区综合开发最重要的产出品——可供出让的住宅用地。
4、项目可切块。这两年，围绕XOD提出了一系列概念，比如围绕地铁的TOD，围绕流域综合整治的EOD，一旦搞成片区综合开发，最后基本也没一个成功，为啥？因为片区综合开发目前的核心问题是没法整体融资，并且区域未来如何发展存在偶然性，一旦投错一个，立马满盘皆输，怎么办？有一部分聪明的单位成功把这个无解的技术问题搞成一个实操的操作问题，我就切块一点点干呗，原来10条路20块地，我先修一条路，看看地卖不卖的出去，卖的出去就继续滚动好，于是融资的问题也解决了，风险也控制住了。所以大家发现没，什么高铁新城、产业新城就好弄，因为它们可以切块滚动，什么地铁综合开发、流域综合开发全部没得搞，因为它们必须整体投入，就是这个道理。
5、存量占比低。最后还有一条，存量占比低。搞综合开发其实我们不怕征拆，因为资金的收益相对还是很高的，我们怕的是搞不动的征拆，比如老城区，人住了一辈子，你说拆就拆，不容易吧，比如什么文物保护、军事保护，一旦碰到，立马发现拆不动，拆不动就意味着片区整体形象无法改善，土地出让也受到影响。所以，搞综合开发最好存量占比低，尤其那种搞不动的存量，一句话，我们不怕征拆，我们怕的是拆不动。
以上是我认为的片区综合开发项目选点五大黄金律，总结一下吧，区域潜力大解决的是该不该做的问题，政府做不了解决的是能不能合作的问题，干城不干乡解决的是在哪儿做的问题，项目可切块解决的是做什么类型的问题，存量占比低解决的是哪儿不能做的问题，是不是很清晰了？
最后大家可以对标对标，成功的项目是否都满足以上几点，不成功的项目是否有一点或几点不满足？从我的经验，到目前为止，以上两个问题的答案都是肯定的。
三、结语
最后，聊聊城投新规的影响吧，我个人认为，城投新规对片区综合开发是短期利空，长期利好，原因嘛，这是我的知识星球里面的图片版，大家可以看看。
所以从未来来看，片区综合开发项目是可能成为大趋势的，我们基建央企也应该多予以关注，尽快吃第一口螃蟹，尤其，按照上面的理论，这种位置全国是干一个少一个，如同PPP刚出那会儿，习惯了BT的企业看不上PPP的长周期（那时候才10年）、低回报（那时候10%），隔了几年才发现，10年10%回报率的项目简直凤毛麟角。所以，暂时看不透的大趋势，才是任何行业最大的机会，一定要慎之后惜之。好吧，今天就这样吧。
作者介绍：
何波
多年泛基础设施投融资行业工作经验，持有国家法律执业资格、一级建造师（市政及建筑专业）、注册咨询工程师等职业资格证书，具有多专业复合背景及政企咨询多重视角，开设公众号“何说投融”及同名知识星球，制作《几何的十分钟财务测算课》等多个基建投融资系列视频课程。