随着政府加大旧改力度,投资机会又有哪些呢?

　 国家层面对棚改、旧改的政策支持主要体现在2015年12月中央城市工作会议召开之后。该会议时隔37年首次重启，基本确定了未来较长时间内我国城市建设和发展的主基调。

　　但由于彼时三四线城市棚户区改造催生的地产机遇快速发展，使得市场对旧改的关注度并不高。

　　2018年3月，“两会”政府工作报告首次提出对旧改的相关表述，要求有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。截至2018年12月，15个试点城市共改造老旧小区106个。试点工作有序落地后，最终于2019年在中央和地方层面开启了大范围推广的契机。

　　2020年以来旧改政策不断深入，21年专项债可用于旧改，国务院确定旧改小区3.9万个，涉及居民近700万户，乐观预计带动投资0.67万亿元，全国待改造老旧小区潜在的投资空间有望达4万亿元。

　　以老旧小区改造为重点的改善城镇居住环境项目是重点民生工程，也是当前稳投资和扩内需的有效方式。随着我国城镇化进程的不断推进，城市居民对城市居住环境、管理服务的要求也不断提升。

　　旧改并不是什么新鲜事，18、19年已进入政府工作报告，为何这次格外关注？

　　首先，这次首次明确投资额翻倍：国常会确定加大城镇老旧小区改造力度，要求今年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍。

　　其次，旧改首次纳入专项债。去年1月，专项债新规明确要求，专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，新增了应急医疗救治设施、公共卫生设施、城镇老旧小区改造等领域项目。

　　据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元。旧改投资有效弥补棚改减半导致的资金缺口。

　　从政策和市场比较来看，认为2020年是老旧小区改造启动的元年，而2021年将是实现大规模扩散的关键之年。

　　托底之策

　　旧改由于“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”的特点，决定了国家层面将加快推动其发展。中央层面推进试点扩容，并推动地方加快政策落地和多元化金融支持。

　　在稳增长的目标之下，旧改接力棚改是我国城市发展的必然趋势。

　　不同于“棚改”，城镇老旧小区改造不会直接刺激地产开发，主要聚焦在“补居住短板”，属于供给侧改革，既是造福上亿百姓的重要民生工程，也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。

　　“旧改”内容分为基本类、提升类、完善类三类，基本类如改造水电管网可扩大建材等内需，完善类如家装电梯、安防系统、物业用房等，提升类如公共服务设施配套建设及其智慧化改造，则是社区信息数字化管理的基础。

　　“旧改”可在短期内提振消费和投资，是逆周期调节的重要抓手；中长期是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。

　　从规模上看，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。

　　假设典型的小区为砖混结构住宅楼，建筑面积2300平方米，地上5层，共45户，两个单元，无地下室，改造的内容包含抗震加固、节能改造、电气水暖、加装电梯、公共区域等领域。

　　据此测算，“旧改”的潜在市场空间超过5万亿元，还将带动居民自发户内装修，空间或达6000亿元。

　　机会梳理

　　老旧小区改造主要对应四类核心改造需求，相关产业迎来新一轮潜在增量，市场逻辑演绎大概率沿此方向走。

　　预计旧改有望为卷材、涂料、保温、管材等建材合计带来超千亿的市场增量，而旧楼加装电梯需求量或相当于18年电梯保有量的1/3。

　　旧改或带动家居家电翻新需求，预计未来五年催生家居更新需求约1246亿元，橱衣柜/卫浴及软体家居受益程度或较高；预计旧改需求对主要家电产品内销拉动幅度中，相对最大的为厨电（油烟机），而白电产品中空调需求略高于冰洗产品。

　　在地产周期切换到竣工上升周期时，旧改可以与地产竣工周期形成合力，对电梯、停车设备、物业管理、水电气路改造、供暖、公共设施建设等行业有直接带动作用，同时旧改还可能带动居民自发进行房屋装修，对家电、家居、建材等行业可能会有间接拉动作用。