海南自贸港来了！房地产还有机会吗？
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海南，正迎来发展史上的高光时刻，但房地产市场的大门依旧紧锁。
自2018年以来，酝酿了两年的《海南自由贸易港建设总体方案》终于在6月初落地，两年来，以自贸港建设为契机，海南掀起了一场“壮士扼腕”的去地产化运动。
《方案》全文1.4万余字，仅一处提及房地产。具体表述为“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。
在6月8日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，海南省委书记刘赐贵定调海南房地产市场，明确要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。
此时，再次强调严控房地产，意味着海南准备彻底放弃房地产，所以我对海南房地产后市判断并不乐观。
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01
三十年房地产沉浮史
为什么提到海南自贸港，许多人会关联到房地产？
与大部分省份不同，海南省房地产市场的投资比重相对较高，资本流动性也更高，对房地产的依赖程度也比较高。长期以来海南房地产对经济的贡献很大，无论投资还是税收都占到50%左右。
1992年时，海南楼市便火了起来。当年房价从2000元/平方米蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米，两年翻了三倍以上。与此同时，海南土地价格也随之飙升。
2010年，海南国际旅游岛的建设上升为国家战略，紧跟着海南楼市迅速升温，国内众多开发商涌向海南，房价上涨、新房抢购现象屡见不鲜，热度一直维持到2015年。海南对房地产提出“两个暂停”：暂停批地、暂停批建。2016年，海南省房地产投资首次维持个位数。
2017年时，重启限购，外地人限购1套，2套房拿证满2年后才能转让。当年海南房地产销售额和销售面积达到历史最高点，销售额达到2713.72亿元，销售面积达到2292.61万平方米，增速分别为82.1%和52%。当年房地产增加值占据了海南省地区生产总值（GDP）的9.8%。
随后2018年至2019年，海南在去地产化的过程中密集出台调控政策，2018年海南两度升级调控，实行全域限购，非本省户籍家庭在省内不同城市、区域购房，社保累计缴存年限需达到2-5年不等。
海南房地产市场显著降温，市场观望情绪浓重，成交量持续低位运行。2018年，海口、三亚商品住宅成交量明显回落，同比跌幅分别在38%和60%左右，基本属于“腰斩”。
02
房地产投资占GDP比重回落
海南省省长沈晓明曾指出海南的三大痛点：房地产依赖、人才留不住、物价偏高。
过去几年，依靠房地产开发，海南省GDP增速高于全国平均，2017年以前基本保持在7%的增速水平。为降低对房地产的依赖程度，自2018年实行全域限购政策以来，海南省GDP增速首次降到5.8%，与此同时，房地产开发投资占GDP比重连续两年回落。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
具体数据来看，2018年海南省固定资产投资同比下降12.5%，其中房地产开发投资下降16.5%；房地产开发投资占GDP的比重由2017年的46%降至2018年的35.48%。
2019年海南房地产开发投资额为1336.18亿元，同比下降22.1%，房屋销售额1275.76亿元，同比下降38.8%。房地产开发投资占固定资产投资比重较2018年再下降6.9个百分点。即便如此，2019年海南对房地产依赖程度依然很高，在31个省会城市中居首位。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
03
疫情期间逆向增压
进入2020年，海南省是唯一一个在疫情期间向楼市“增压”的省份。
3月7日，海南出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房，新出让土地建设的商品住房全部现房销售。海南成为首个省级层面现房销售的省份。
结合海南自贸港方案的时间节点来看，此番升级调控可谓是“打预防针”。
叠加疫情影响，海南房地产市场持续转冷，省内各大城市市场下行压力不断加剧。2020年1-4月份海南省房地产开发投资291.78亿元，同比下滑18.6%。其中，海口和三亚成交明显下滑，1-4月，海口商品房销售面积为60.4万平方米，同比下降40%；三亚商品房销售面积仅为16.4万平方米，同比减少39%。
实际上，海南房地产有其自身的特点，他不完全是一个本地居住的房地产市场，本地需求的市场容量很有限，它是一个全国的冬季居住兼度假的地方。岛外购房比例占八成以上，而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。
海南对于北方人来讲是非常重要的“过冬”地，但现在完全关闭了全国人民居住海南的梦想通道，实际有些矫枉过正，从居住本身来讲也是不合适的。
04
房地产的机会被压缩
不依靠房地产，那么未来海南发展依靠什么？房企存在哪些机会点？
前面也提到，其实对于未来的发展并没有那么乐观，《方案》中明确发展现代产业体系，有推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合，支持建设文化旅游产业园的相关表述，只有发展产业，才能留下人才。再者，从海南省省情来看，以旅游产业园入手或将打开突破口，这也利好于布局文旅产业的房企。
此外，方案中明确支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金。未来，海南省租赁物业以及商业物业将迎来快速发展。
对于房企来说，未来在海南省内拿地变得越来越不容易。从目前来看，今年海南省全省出让的住宅用地寥寥可数。目前仅2月份有一宗宅地入市，挂牌出让的多以工业用地、商业用地、金融用地为主。未来，存量项目的价值将被重估，可通过收并购项目扩充土储。
自贸港建设的同时，不应该把房地产的门关上，两者完全可以相辅相成，共同运作。实际海南的做法很好理解，就是不要因为海南自贸港炒作房地产，这一点我也非常同意。
但是，不能因为自贸港而放弃房地产，“极左”和“极右”的做法都不可取，平衡好两者之间的发展关系才是最合适的。未来海南的发展不完全依赖房地产，并不等于不需要房地产。毕竟，海南的房地产更是全国的房地产，海南彻底放弃全国市场的做法是存在一些问题的。
通过一系列限制性政策，把房地产彻底“打趴下”并不能解决根本问题，我认为，海南房地产政策还是有进一步调整和商榷的空间。