周二市场说 | 11月楼市下行压力犹存，12月会迎来年末冲刺行情！
全文共1786字，阅读大约需要5分钟。
“ 成交相对惨淡的“金九银十”之后，2018年即将临近尾声，究竟目前楼市有哪些新的变化，2018年最后一个月又能否迎来新的转机呢？
一、商品住宅供应有所放量，成交实际上并未出现显著增加
11月，企业推案热情高涨，供应有所放量，全国30个重点城市总体供应达3418万平方米，同环比增幅均超20%，成都、武汉、重庆等城市更是迎来了供应高峰期。而成交量虽略有回升，提升幅度着实有限，合肥、青岛等城市因集中网签备案的因素出现了短期放量，环比增幅均超100%，而实际情况是市场下行压力还是很大，在售项目去化难言乐观。
2018年11月全国30个重点城市商品住宅成交量表（单位：万平方米）
注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到
资料来源：CRIC2016
二、土地市场尚未复苏、成交总量低位运行，仅一线城市迎来了供地高峰
11月份土地市场也没有如往年一般迎来成交放量，整体表现为量跌价升，与上月走势一致：从CRIC监测的300城经营性土地数据来看，11月成交总建面为17126万平方米，同环比分别下跌19.7%和7.8%；成交总价为3653亿元，同比降幅达到19.7%，环比微降1.3%，土地均价达到2133元/平方米，环比回升7.1%，且同比也上涨7.5%。而成交溢价率为10.1%，环比上月微降0.4个百分点，连续多月溢价率下行，市场持续低位运行。
从以上数据我们不难看出，土地市场尚未复苏，年末将至，房企拿地投资的热情还是比较低迷的。而分能级来看，各线城市表现不一，一线城市进入年末积极推地状态，北京于11月月末集中出让12宗土地，一日揽金316亿元；广州在月初一口气挂牌8宗地块，故而迎来了成交高峰，但二线和三四线城市土地市场仍凉意较浓。
300城经营性用地月度成交情况
数据来源：CRIC
三、各梯队入榜门槛提升竞争加剧，房企11月销售表现好于10月
从企业销售层面来看，房企都在积极的为年末业绩冲刺，各梯队房企入榜门槛均有所提升，竞争持续加剧。2018年1-11月，TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。分梯队来看，百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。
2018年1-11月TOP100各梯队房企销售金额入榜门槛（单位：亿元）
数据来源：CRIC、中国房地产决策咨询系统
此外，从11月单月销售情况来看，不同梯队房企11月单月销售规模均好于10月，一方面源于企业年末冲刺业绩加快了推盘速度，另一方面部分房企也选择“以价换量”的方式加快在售项目的去化。
2018年1-11月TOP100各梯队房企单月销售金额对比情况（单位：亿元）
数据来源：CRIC、中国房地产决策咨询系统
四、12月市场预判：销售有望迎来小高潮，行业集中度将进一步提升
基于以上当前市场变化，对于12月楼市，给出如下几点预判：
一是12月政策层面预计仍将保持平稳，但介于目前经济下行压力较大，中美贸易战、消费降级等多方因素的影响，亦不排除年内松绑调控的可能性，以便拉动房地产销售及投资，并带动上下游产业链消费，进而对冲宏观经济下行压力。
二是最后一个月有望迎来全年最大的一波销售放量。究其原因，一方面，基于企业业绩冲刺和现金回笼的客观需求，供应量还会稳步增加；另一方面，局部市场热度不减，尤其是部分三四线城市，还存在购房需求进一步释放的可能。
三是土地市场也有望迎来持续的放量，尤其在最后一个月，各地政府也会加紧推地来完成全年的供地指标。事实上，本月部分城市已经开始放量，除北京、广州等一线城市外，苏州27日挂牌10宗市区地块，南京28日挂牌6宗地等，值得关注的是，沈阳、武汉、厦门、合肥、太原等城市10月以来供地速度也明显加快，2个月供地建面占2018年全年比例均超20%，预计年末也将迎来新一轮的成交高峰。
四是房企的竞争仍将持续加剧，行业集中度有望进一步提升。在市场“转冷”之际，首先受到考验的便是资金压力较大的中小房企，无论是销售还是融资都将面临艰巨的考验；而反观龙头企业，低迷的市场行情有助于推动其兼并扩张的步伐，规模优势也将更加明显。
———— / END / ————
“金九银十”虽接连爽约，2018销售金额仍有望达到14-15万亿元