第十大别墅区，正进入北京楼市“头部”！

在北京房地产发展史上，有九大别墅区之说，但如果问行业中人，『地产营销人』相信，能把这“九大”说全的人不多，毕竟前后历经20年，北京别墅市场早已沧海桑田，改朝换代了。

其实，在九大别墅区中，有三大别墅区，多数人都耳熟能详：中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区是市场认知最充分，最没有争议的三大主流别墅板块。

不过，今天来看，中央别墅区依然占位市场头部，在售别墅延绵不断，高端墅区形象深入人心，九大别墅区排名首位当之无愧。而西山别墅区和奥北别墅区这些年因为供应不足而逐渐淡出市场，其地位已无法与中央别墅区相提并论。

剩下的六个别墅区，是哪些呢？

按照过去媒体总结，依次为：潮白河别墅区、八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区，城南别墅区以及后来上位的燕西别墅区。

不过，这些别墅区之所以被很多人遗忘，主要在于没有形成持续的供应，别墅项目的集中度在历史长河中被稀释，最后仅成为一种记忆符号，对当下置业失去指导作用。

旧的不去，新的不来。

我们对过去九大别墅区的了解，是为了看清别墅市场长期发展的规律，对未来城市格局的演化和新别墅区诞生，能有所预见，这于行业和购房者，都有积极意义。

那么，回顾过往，抬头向前，九大别墅区之后，新的别墅区诞生需要什么条件呢？『地产营销人』认为，三个条件的具备，相当重要。

1、天赋异禀的自然及规划资源

别墅区之所以有别墅项目聚集，很大程度上是由于区域生态环境出众，自然风光秀丽，空气洁净，负氧离子浓度较高，这是别墅宜居的首要条件。

如果把自然环境作为一种天赋资源的话，那别墅用地规划指标也具唯一性。

一般别墅的容积率远低于普宅，十年前我们还能看到不少0.5、0.6容积率的别墅项目。但现如今，1.0以下容积率地块已不予审批，且1.0-1.5容积率的低密住宅地块也在大量减少。如果不是特定区域有限高要求，别墅可能多年前就断供了。

所以说，别墅区的形成，“天生”因素占据主导，不仅环境适合生长别墅，且有适合规划别墅的地块聚拢，方能慢慢形成低密墅居氛围，这些都是可遇而不可求的条件。

2、高速的通达及轨道的加持

过去九大别墅区的形成来源，素有"一山"、"二河"、"三线"、"四高"之说。"一山"指西山；"二河"指潮白河、温榆河；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京藏、京哈、京开、京承四条高速路。

由此可看出，别墅区的孕育除了自然资源，交通因素也尤为重要。

别墅一般与市区保持有一定距离，但“离尘不离城”的生活，需要顺畅高速或者快捷轨道的加持。既能悠然享静谧，又能高效得便利，这才是别墅区生活的关键保障。

所以，作为一个别墅区而言，距离市区远一点无妨，交通时间快才最重要。

3、产业辐射和精英人群外溢

任何一个别墅区的繁荣，都需要背后的产业支撑，板块内或者相邻区域的产业会带来大量精英人群，不断外溢居住需求，让别墅区长期有人气，并逐渐形成圈层，塑造独有的气质。

比如：中央别墅区最早吸引的是使馆区和外企高级管理人员，国际化氛围浓郁，标签鲜明；而西山别墅区则是以大量中关村科技精英和隐贵阶层为主，长期积淀为大气、沉稳、低调的气质。

优质产业为别墅区引入源源不断的活力，衍生大量需求，并形成持久的居住人气和圈层文化，让资产获得更大升值空间。

从以上条件看，北京近年来有没有新的别墅区孕育而生呢？

“五一”节前，一场名为“新墅区、新机遇、新发展”的论坛，将大兴采育与九大别墅区并列而至，根据其优越资源条件、惊艳市场表现，以及逐年提升的影响力，将其定义为“第十大别墅区”，获得业内共识，众望所归！

首先，从资源条件看，有着千余年历史的采育，明初曾为上林苑，至今仍有约3000亩原始次生森林，片区绿化面积达到47%，生态水文等资源方面的优势，赋予了采育先天的宜居属性。

而采育特殊的板块位置和属性，目前规划的近百万平米住宅土地皆为低密产品，六大品牌房企打造了五个别墅项目，成为北京别墅市场中，规划指标最优、产品类型最均质、项目集中度最高的主流别墅区。

其次，采育处于京津冀“门户”要地，三个25公里让其成为焦点。由采育到北京市区、副中心、北京新机场，都是25公里，面向新机场、背靠副中心，成为京津冀产业发展带上的关键节点。

从采育到市区，走京沪高速一路畅通，仅需约40分钟，如果去大兴国际机场则只需30分钟。且板块内也在建轨道，规划中的连接新老两个机场的S6城际铁路，在采育设有一站，未来可能要并入国家铁路网，届时，采育将可直通雄安新区。

另外，采育在原有现代农业基础之上，同步进行产业升级，不断聚拢人才，焕发墅区生命力。

自亦庄新城扩容225平方公里后，采育纳入其中，重点发展生物医药、汽车能源、智能制造等新兴产业，协同科技创新中心，提升经济活力，让本地和外溢居住需求迎来爆发式增长，采育的别墅项目也屡获销售佳绩，在楼市排名中多次摘得销冠。

如今采育，已有多家头部房企在此深耕布局，先后有兴创投资，北京城建地产，北京住总地产，路劲地产北京公司，京能地产进入。陆续开发有：兴创·荣墅、北京城建·宽院·国誉府、住总·如院、住总兴创·如遇、路劲·御合院、京能·丽墅等6大别墅项目，获得“采育六君子”的美誉，成为楼市一道独特风景线。

兴创·荣墅，准现房纯质超配别墅

兴创荣墅为大体量高端低密纯墅区，总建面约52万㎡，容积率仅为1.05，享4万㎡皇家实景园林风范。

项目以自成一派的崭新风格，打造多种类型别墅，包括：建面约350-430㎡类独栋、建面约240-310㎡双叠拼，以及建面约188-240㎡四叠拼等创新墅品。在产品上，独创“折叠式四合院”理念，将传统北京四合院格局重新结构组合，营造出更适合现代人居住的墅居空间。

此外，该项目还有中央空调、新风除霾、地暖等超标别墅配置，总价仅700万起。

北京城建·宽院·国誉府，销冠之选

北京城建·宽院·国誉府打造为新中式墅境宽院产品，容积率也仅有1.05，整体简唐风格建筑，以唐代宴乐为主题园林，其品质为其赢得2020年北京别墅套数销冠。

项目涵盖首院、中院、上院和平层四种产品类型，建面约130-240㎡，均为三面宽朝南，面宽、进深约1：1，格局方正。

主力户型均采用跃层设计，打造复合居住空间，做到户户有庭院，270°观景，明厨明卫，南北通透，首付仅160万起，就可轻松“上车”纯质别墅。

住总·如院，全系新中式网红户型

住总·如院总占地约8.8万㎡，容积率1.05，采用新中式东方院落式规划，产品呈现均好性同时，墅区中也营造出“园中有院，院中有园”的全新体验。

项目涵盖400-450㎡园藏独墅、200-315㎡藏景叠墅、98-115㎡阔景花墅三种产品。

独墅采用独门独户独院设计，营造超大院落和丰富室内功能空间；叠墅，通过竖向排列，做到每户均有三面采光两面院落；花墅做出“北京最小的四面宽四居产品“，总价仅需310万起。

住总兴创·如遇，新宋风低门槛墅区

住总兴创·如遇总建面约83363.02㎡，是全北京置业门槛最低的楼盘之一。项目融入新宋氏国潮风格，建筑简约时尚。

项目园林景观采用中魂西技手法，打造六大维度品质功能主题景观，为居者提供全龄化运动、休闲、娱乐空间。

建面约53-120㎡全系户型，格局多元，满足不同客群需求，全装修交付，性价比突出，首付仅约60万起！

路劲·御合院，创新叠拼引领新潮流

路劲御合院全低密规划，容积率仅为1.05，拥有超大楼间距，采光充裕。项目融合中国传统礼制与现代生活方式，打造新国风院墅，带来“有天有地”的纯粹墅居生活。

产品业态涵盖合院、叠拼及洋房，主力为建面约138-310㎡三叠拼产品。三种院墅均实现突破式创新，每一户都有属于自己的私家电梯，每一叠都做到“有天、有地、有私密”，拓展空间丰富，品质远超同类产品，别墅总价仅400万起。

京能·丽墅，生态绝佳新中式纯叠墅

京能·丽墅由11栋叠拼建筑组成，容积率仅为1.05，园林遵循“世外桃源，闲静雅居”为理念，融入中国古典情韵。

建面约170-320㎡新中式风格纯叠墅，每户皆享首层入户花园，6.3-7.5 米奢阔宽厅，引清风、阳光入室；首层3.3米层高，气度奢阔；专属私家电梯，多层立体空间设计，为居者营造开放、私密、功能复合的墅居生活场景。

初夏已至，恰逢葡萄花期，采育最美的时节到来，北京第十大别墅区，粉墨登场，所有买房人都应该去采采风、看看盘！

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