运城的回迁房是小产权吗？回迁房能不能买？

后台经常有很多购房者留言咨询（建议大家直接在下方加我微信交流），大家问的最多的一个问题就是，某某小区是不是大产权？可见关于产权的问题，是老百姓在买房时最关注的一个问题。

其实关于大小产权只是民间的通俗说法。严格来说，产权不分大小，只分有产权和没产权。

一般来说，有正规建房手续和房产证的房子是有产权的，没有手续的房子是没产权的，也是不受法律保护的（这就是我们通常说的“小产权”房）。

有产权的房子（只说住宅），按照性质不同，分成商品房、单位集资房、回迁房、经济适用房等类型。

商品房是指房产开发商经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子。这时房子是作为一种商品可以进行正常的买卖。

单位集资房和经济适用房也很好理解，分别是单位和政府的保障性住房，都是针对特定住房人群而建的房子，这类房子对于上市交易存在一定的限制，这也是它们与商品房最大的区别。

回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。相对于市面上的商品房来说，它的价格相对低一点。

但很多人心里对于回迁房，商品房傻傻分不清楚。既然是赔给回迁户的房子，那么它和商品房有什么区别吗？

1、房屋价格不同

回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。

2、房屋权利不同

符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款。

3、买卖关系不同

商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

那么问题来了，回迁房可以购买吗？购买时需要注意哪些问题？

回迁房是否可以买卖需要分情况：

1、业主已取得房产证

有房产证的回迁房，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

2、业主手中只有回迁协议

业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

如果非要私下签订此类回迁房买卖协议，那就要写明办理房屋所有权转移手续和交房的具体时间或期限（但这种事情卖方自己也无法决定）。

此外，买方还应留一定数额的尾款，等彻底办理完过户手续后再付给卖方，以尽量减小卖方未来违约反悔的可能。

最后观察哥还要提醒购房者：购买回迁房一定要查清其土地性质，避免购买到集体土地性质的回迁房屋。

另外，如果是划拨国有土地上建设的回迁房，因为享受了国家政策的优惠，不含土地转让金，真正办理房产证时还需补交相关税费，当然这也可以和卖家约定好双方怎么出费用。

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