老行当 ▏旧时汉口的房地产业

旧武汉,还没有“房地产”一词,那时的房地产适合那时的经济关系。

汉口由一片芦苇荒洲成了商品集散地后,各行业兴旺,店铺布满在今天的长堤街、汉正街、花楼街及周边小巷内,还有与此相匹配的会馆公所,商人们在经营中形成一个个小圈子,缴纳会费建房置地,作为运营网点或者住宅。

在清代,出于商业目的的建房的很少,因为房息最高不过五六厘,不及钱庄利息高。辛亥革命后,因政局动荡,经济混乱使得地价飞涨,大有寸土千金之势。洋人在汉口取得永住权时,每亩不过五六十两白银,到1930年,最低也为五千两以上。

1861年汉口开埠后,有许多外国洋行直接经营房地产。比(比利时)商义品地产公司、法商立兴产业公司均专营房地产抵押、经租、买卖、建筑等业务。这些外商公司通过经营房地产掠取高利,并且发放抵押贷款,在借款人到期无力偿还时,夺得用作抵偿债务的受押房地产。相当长一段时期里,武汉房地产经营曾为外商的买办所垄断。

法商立兴洋行买办刘歆生,有“地皮大王”之称。他曾在汉口后湖放过鸭子,后湖大堤(即张公堤)修成后,农民因连年水灾,迫于生计急着卖地,刘歆生便不惜高息贷款,趁人之危杀价购地,廉价收购了大片土地。1901年刘歆生的填土公司开始填土,从江汉路一直填到华清街,辛亥革命后又从江汉路填到今天的前进一路。他还发起筹建中山大道以北至大智路以西的“模范区”,用来建房出租或出售。他巧取豪夺客观上促进了汉口市区的发展,江汉路、中山大道、六渡桥一带以前都是荒凉的湖塘,不到十年就成了汉口繁华的市场中心。在填土的同时,刘歆生大兴土木,借以抬高地价,如江汉路,填土时每方丈50两银子,填土后的1915年涨到200两,1917年涨到1000两。

汉阳柏泉今东西湖人刘歆生

俄商新泰洋行买办刘辅堂及其子、埠昌洋行买办刘子敬修建了辅堂里、辅义里、辅仁里、方正里、景福里等大批里弄。刘辅堂以及英商和记洋行买办杨坤山、韩永清、英商太古洋行买办陈镜清、英商安利英洋行买办蒋沛霖、德商美最时洋行买办王柏年、丹麦宝隆洋行买办王职夫、俄商顺丰茶厂买办韦梓丰、韦应南、德商嘉利洋行买办文昆生、王琴甫、陈润田等买办 ,在汉占有房屋栋数较多和质量较好的大里弄。此外上海江浙财团,还有些官僚、军阀也霸占或贱价买地,汉口房屋由平房向多层楼房转变。

20世纪初,华人在租界内购置房产需要遵守“挂旗经租”的规定,先以外国人名义出面向领事馆办理注册登记,然后再由外国人或洋行名义出具权柄单交华人业主收执。华人业主除负担登记费、房地产税以外,每年还得交付挂旗费及经租佣金。法商永兴洋行、立兴产业公司、法侨进口扬子公司、英商通和洋行、比商义品地产公司等均曾经营“挂旗经租”业务。

一战期间,列强无暇东顾,于是武汉的富商巨贾趁机投资地产,汉口市区逐渐有所扩大。1914年至1918年间,沪商蒋广昌和胡庆余堂,在今江汉路南京路之间合资创建义成总里。官僚袁海观修建了长怡里、长乐里、长康里、长寿里等里份。任过上海道的桑铁珊修建保和里、保安里、保成里。赣商周扶九修建了五常里(今永康里)为中心的中山大道两侧店、房数百栋之多。王占元督鄂时任过省长的何佩瑢修建了尚德里、福德里、汉成里。“将军团”的要人刘佐龙修建了八元里,方本仁修建了鸿春里等。

1920年至1930年,外商在汉口兴建汇丰银行、花旗银行、亚细亚银行等,江汉关大楼也是英人总税务司监修的。与官僚资本有关的大楼也纷纷落成。汉口中心地带房屋供不应求,租价卖价一涨再涨。还盛行收取押租,有的是一押一租,有的押租高出租金余倍。此外还盛行挖顶费,汉口较繁华地区的住宅出租时,业主索取挖顶费要以黄金论价。店铺营业用房的挖顶费则更高,在闹市区一个不大的门面要黄金数十两。

房地产的占有在数量上有明显悬殊。洋行、买办、官僚、资本家占有大量质量好的房屋,有的大业主一人占有百余栋房屋,月收房租银洋万余元。许多大业主由于拥有过多房屋,无法亲自经营,便成立经租处代为经管房屋。另一方面,劳动人民由于贫穷,栖息于居住条件极差的阴暗、潮湿、狭窄、破陋的板棚房中,也有的只得到铁路外和偏僻地方搭棚栖身了。

1929年左右,汉口私人建房停滞不前,随着农村经济凋敝,来汉谋生的民工日多,房荒日益严重,房租高得出奇。当时的汉口政府打算着手解决这一问题,但1931年一场大水,所有计划都泡汤了。1931年和1933年的两场大水,使得武汉房市冷落多年,只有些少量的自住建房和危房整修。1935年武汉房市又一度繁荣,因为国民党政府推行“法币政策”,这种繁荣同样也是畸形的。武汉人吃过官票贬值的亏,都觉得建房比存钱稳妥,便都抽出资金建房。但这时日寇正对我大举侵略,短暂的建房热很快又沉寂了。

1937年9月24日,日寇以硚口机场为目标,轮番轰炸,武胜路一带几成齑粉;1944年12月至1945年2月,美国出动飞机200多架,对侵汉日军驻地进行地毯式轰炸,江边那一片几乎被炸平,只剩下少许的几栋大楼。抗战胜利后,国民党在汉大发“接收财”,而流浪多年的武汉人,归来时却饱尝房荒之灾,一间20平方米的房屋,却要好几两黄金,窝棚在三镇比比皆是。蒋介石只顾打内战,根本不管这些,一直到解放前夕,武汉几乎没什么大规模的建房。江汉路上的聚兴诚大楼从1936年动工,一直到1949年仍没有建成。

武昌历来为省治所在地,朝廷又规定官员不准租居民房,所以只能买房或建房。一个官员从京城派来武昌,钱庄一般即来拜会,若建房需要钱可去借贷。给官僚借贷就是很放心的,因为他一旦任职不出两月就能还清;就算他一直没有职务,也可用房屋作抵押。

武昌城内旧时官府林立。圈地很多,为了显示威严,清廷规定总督以下的官府要矮于总督府,民房不得高于官府(塔、寺庙、亭台除外),所以民国以前武昌的民房一般才一层楼。明代巡抚署在雄楚楼下,崇祯末年毁于战火。清代统治者认为那里不吉利,就把巡抚衙门建到胭脂路,把胭脂路的百姓全赶到雄楚楼。如今武昌粮道街一带当年全住着官宦人家,老百姓不准在此盖房。

1899年张之洞筑武昌南北两堤,涸出20多万亩地,规定该地如果是民地并有契约,每亩缴纳200文才能营业;没有契约的每亩缴纳400文也可申请执照。这使得洋行和买办都来武昌大搞房产投机,洋人假托华人疯狂置地,张之洞三令五申不准卖给洋人,但贪官们置若罔闻。老百姓只有望地兴叹,依然流离失所。

黎元洪当上总统后,在所谓“鄂人治鄂”的口号下,1922年任汤乡铭回鄂当省长,但军阀萧耀南也有“民意”,贴出公告说湖北父老硬要他当省长,双方闹得很僵。为缓和气氛,萧耀南想出点子,说要搞好湖北就得搞好武昌,必须像汉口市那样搞个武昌市,要把武昌上至白沙洲、下至青山峡、南至卓刀泉和水果湖一带划为工、商、文、民、官区,由汤乡铭“督办”。这惹得洋行买办争先恐后地来武昌买地,武昌地价直线上涨。但没到一年,这个商埠局的牌子摘了,购地者又慌忙抛地,地价一落千丈。可怜了被圈走的百姓,又得回去重新盖房。

而在汉阳,老屋多。鹦鹉洲历来为竹木集散地,所以人们就地取材以竹做房,汉阳就多为一些老式木屋。老屋多为祖上所传,自建自住,后来也出租,房价是武昌的三分之二,汉口的一半。

武汉商贸中心在宋元以后由武昌迁到汉阳,明代汉水改道又迁到汉口,汉阳冷落。张之洞办铁厂让汉阳有了转机,当时洋师傅们住在汉口租界,大小官吏住在武昌公馆,房产商沿龟山和汉水搭建板棚,高价出租给工人及其家属,很多工人的工钱甚至不够付棚租,所以汉阳那时流行一句“有钱汉口,无钱馅口”。

建国前,武汉共有房屋1211万平方米,其中私房1021万平方米。这些私房主要是“三刘四堂”的。“三刘”指刘歆生、刘福堂和刘耀庭,“四堂”是谌华堂、周星堂、胡庚堂和李华堂(或刘有余堂),比他们规模稍小的还有刘贻德堂、四成公司、蒋广昌地产公司等。这些房产到解放后全部没收,才回到人民手中。

打捞江城记忆  钩沉三镇往事

民国时期江汉路

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