北京土拍大战，四地块底价成交，能深度解读出什么？

下午，京城史诗级千亿土拍的第一枪打响。

今早，大表哥就听开发商朋友说，今日土拍延迟到下周一。

失望中，峰回路转：4宗仅一家开发商报价的地块，悄然底价成交，合计金额125亿。

这件事，对顺利拿地的开发商意义重大，大到不可言说。

能言说的是，它确保本次土拍没出现流拍，没开天窗，领导面子好看，圆满。

大表姐去了土拍现场，发回线报：多功能土拍厅里，工作人员在紧张调试设备，估计在为周一的集中拍地准备。看来，距真正的决战，还需耐心等待。

等待之余，大表哥做个解读：

首先，四块地的共性：

六环外，位置偏；产业现状缺失、生活配套不足；价格低。

因此，对于很多房产巨鳄，不够塞牙缝，吸引力还是差许多。这时导致报名房企寥寥的原因。

其次，既然如此，什么样的房企会报名？

这要具体问题具体分析，一般说，分几种情况。

1、进京布局型。

在北京拿地，对房企资金实力、操作技巧、社会关系都是高难度挑战，很多在全国混得风生水起的房企，到了北京就折戟沉沙，就因为此。

一些外地房企，希望在全国版图布局中，圆北京梦，会优选边缘地块试水开发，起步难度低。

2、降低成本型。

一些实力不济的房企，拿不出数十亿上百亿的拍地款，会选竞争力相对差的地块，万一独家报名，抄底捡漏成功，就能降低拿地成本，获取一定利润空间。

3、特殊交易型。

某些特殊区位的地块，房企只有和当地大地主关系密切，才能独家进驻，确保自己底价拿地成功，其中的学问很深。

第三，说说对四块地的看法：

地块名称：门头沟何各庄0077等地块

竞得房企：雅居乐

地块性质：R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、S4社会停车场用地

起始/成交价：15.3亿元

起拍/成交楼面价：29458元/平米

房价上限：6.3万元/平米

土地合理上限价格（总价) ：16.36亿元

配建情况：0087为S4社会停车场用地

地块位置：门头沟新城片区，西六环外，石坦路西侧，万佛寺以东。

综合点评：

地块面积52916.104平米，建筑面积51938.266平方米，容积率接近1，适合打造低密产品。

近年，随着石景山板块住宅供应量上升，门头沟片区整体成交压力较大。

门头沟土地供应逐渐远离老城区，向待开发的新区倾斜。

基于市场、配套现状，门头沟推出低密易灵活打造的地块，利于顺利成交。

根据成交楼面价29458元/平米，若以地货比1:2计算，考虑一定溢价因素，未来售价预计5.8万/平米。

雅居乐地产精于打造度假型产品。多年来，该公司试图进入北京市场，但并不顺利，最后只在亦庄河西区开发建设京华雅郡限竞房项目。

取得此地块，雅居乐应有机会发挥其产品专长，能否为北京楼市奉献优质低密项目，值得关注。

地块名称：怀柔刘各长村6202、6203等地块

竞得房企：天恒+越秀

地块性质：R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地

起始/成交价：45.7亿元

起拍/成交楼面价：21585元/平米

房价上限：4万元/平米

土地合理上限价格（总价) ：50.27亿元

地块位置：位于怀柔刘各长村，地块控高36米。

综合点评：

地块面积115536.75平米，建筑面积211725平米，容积率1.8，产品应为多层/小高层。

怀柔区在北京城市规划格局中，为生态涵养区，地块周边自然资源丰富，适合打造面向城区居民的休闲养老产品，或面向地缘客群的改善居住产品。

根据成交楼面价21585元/平米，若以地货比1:1.5-1.75计，未来售价预计3.3-3.7万/平米。

越秀地产作为南派开发商，去年高层专程考察北京楼市，本次取得此地块，应为试水之作，与北京大地主天恒合作，或将有效降低经营风险。

地块名称：大兴新城核心区D、K组团地块

竞得房企：中骏

地块性质：R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、B1商业设施用地、A334基础教育用地

起始/成交价：45.2亿元

起拍/成交楼面价：17228元/平米

房价上限：5.9万元/平米

土地合理上限价格（总价) ：49.7亿元

竞报公租房上限：3200平米

地块位置：位于大兴新城，南六环北侧，住宅用地总面积一般，而且比较分散，最大的住宅用地占地才1.3万平，最小的仅有5500平。

地块容积率2.2，限高45米。

综合点评：

地块面积108243.942平米，建筑面积262360.75平米，容积率2.2，产品为小高层社区。

大兴新城已规划多年，但由于居住定位为主，同时得不到亦庄产业加持，房价水平在南城属中等水平，但随着5-6环住宅项目逐渐清盘，南城也开始出现刚需房恐慌，作为价格洼地的大兴新城，能否柳暗花明又一村？

根据成交楼面价17228元/平米，即使以地货比1:2.5计，未来售价也就4.3万/平米，政府虽然给出5.9万售价上限，只能代表对该区域未来5年的中期价值判断，当下不可能顶着限价卖。

对长期游走于北京周边的中骏来说，本次拿地是距离北京中心城区最近的一次，能否不负众望，拿出在大兴标杆产品，需拭目以待。

地块名称：榆垡镇0044地块

竞得房企：首开+保利+新航城

地块性质：R2二类居住用地

起始/成交价：14.58亿元

起拍/成交楼面价：15060元/平米

房价上限：3.4万元/平米

土地合理上限价格（总价) ：16.76亿元

地块位置：位于大兴榆垡镇，东侧5公里就是大兴新机场，在临空经济区的规划中，属于配套服务区，地块同时还紧邻自贸区，南侧1.5公里是北京野生动物园。

地块容积率2，限高45米。

综合点评：

地块面积48407.507平米，建筑面积96815.014平米，容积率2，产品为小高层社区。

榆垡镇距大兴机场5公里，属当下热门的临空经济区板块，新航城作为当地深度方，或许是首开保利顺利入主的前提，通过深度合作，由保利操盘？

保利在庞各庄的和悦春风，卖得挺火，销售员接待客户时，二机场、新航城不离口，这次来到货真价实的新航城，能否有所作为？

成交楼面价15060元/平米，以地货比1:2计，未来售价3万/平米，而往北12公里的和悦春风只卖35000元/平米，或许这个项目卖的也是未来吧。