【房地产税筹72变5】营改增后回迁安置房涉税处理的敏感性分析
汪道平（本文相关测算感谢张春老师的指正）
一、简化案例
甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地，与国土部门签订的出让合同价格为109，同时根据拍地协议需用20%建造的本项目住宅安置回迁户，企业已全部缴纳并取得国有土地使用权证和土地收据。
项目全部销售并交房，销售80%商品房取得含税销售收入545。住宅总共建造成本为218。
假设整个项目就一期一个业态，成本均摊，且不适用普通住宅20%以下增值率土增税免税优惠。
简化计算起见，不考虑价格单位和成本合理性，暂不考虑增值税、企业所得税、土地增值税预缴或预征情况，不考虑城建税等附加、印花税等其他小额费用。
整盘毛利为(545-218-109)/1.09=200，毛利率为200/500=40%
三、参照商品房价格视同销售
根据以上条件，我们用Excel测算相应税金和利润如下：
需要注意的是，在计算税后净利润和综合税负率时，分母是含视同销售的收入，但从企业角度来说，这一块并未带来实际的现金流（虽然实质上可以按照先销售再作为土地成本来处理，视为有相应收入），因此如果考虑企业现金流，相应净利润和税负为：
我们按成本价（不含土地），成本价（含土地）并以此为基础加成到500%来作为回迁房的销售价格做敏感性分析，可以发现，视同销售价格越高，则土增税越低，净利润越高，当土增税被抵减接近0时（如加成300%），净利润最高，再往后继续做加成，则净利润又开始递减。
原因是，以上假设中土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，也就是回迁房按公允价（或其他价格）视同销售后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，但所得税处理上一进一出刚好相抵为0，而土增税由于有20%加计扣除和10%计算扣除的放大效应，能起到有效抵免土地增值税的作用。但随着土增税抵减效应的降低，而增值税、契税等其他税费则不断增加，并不是视同销售价格越高越好，我们可以通过敏感性分析找到企业净利润最大的点。
此外，回迁房在整个项目中所占比例也可以成为一个敏感性因素，和视同销售价格一起做双因素敏感性分析，这里不再赘述，相关结论有兴趣的读者可以去测算。
当然，以上测算仅是理论上的，因为增值税、土增税、企业所得税对视同销售价格都有明确规定（可参考疑难：房地产增值税、土地增值税、企业所得税对视同销售的规定），各地政策或是土地协议上对于回迁房视同销售价格也都有规定，企业并不可随心所欲筹划，而应在政策允许范围内选择对自己最有利的方式。