营改增：退房款、更名、红字发票等衔接规定

Lawping Tips：

1、大原则：财税2016年36号规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

2、实操上，向原地税机关退税难度很高，有的纳税人按抵减增值税处理，风险较大。

其中，宁夏对更名的回复比较详细，可以参考。“更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。可按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有关规定，试点纳税人发生应税行为在纳入营改增试点前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，如房地产开发企业有欠缴的营业税，企业先抵所欠缴的营业税，不足部分向原主管地税机关申请退还。再销售他人时应按规定开具增值税发票，并按规定缴纳增值税。”

福建：原已开具地税的不动产发票若发生退房、更名 等需要 开具红 字发票的情况，红字发票如何开具，发生退税行为的去哪个部门受理

答：根据福建省国家税务局、福建省地税局公告 2016 年第 9 号，试点纳税人 2016 年 4 月 30 日前销售服务、无形资产或者不动产已开具发票，2016 年 5 月 1 日后发生销售中止、折让、开票有误等， 且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备 注栏 内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码 、号码及开 具原因，不得抵减当期增值税应税收入。

根据 36 号文附件二规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生 退款减除营 业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

 中山局 110. 出售房屋已经在地税缴纳税款，但是由于质量问题退房，经过修缮后将再次出售，由于目前地税退税困难，能否 用已缴 地税税 款抵扣国税税款？

答： 不可以。

 营改增问题解答（九）-江西18、  试点前， 某房地 产企业 （一般 纳税人 ）在地税局 已开票 缴纳了营业税，买家 未办理产权，现在买家 要退房，业 务上应 如何处理。申报表应该怎么填写？ 

答：财税[2016]36 号文件规定，试点纳税人发生的应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税 ，营改增试点后因发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。不得冲 减营改增后的销售收入。

 江西二、4月30前开具的地税预收款收据，现退房，5月1日后能否红字开具国税领取的预收款收据？

答：不得开具国税部门监制的红字预收款收据，应按规定向地税部门申请退还预缴的营业税。

 江西十二、房地产业纳税人在营改增前，已经缴纳营业税开具了营业税发票，在营改增后发生票面信息错误，需要作废原营业税发票，想咨询可以重新开国税的增值税发票吗？

答：如涉及变更购房人信息，应按退房（销售退回）处理。按照根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年36号）附件2第一条第十三款规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

 宁夏 三、房地产企业预售房屋已开具地税机关营业税发票，营改增后客户要求退房或更改购房者姓名的问题

更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。可按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有关规定，试点纳税人发生应税行为在纳入营改增试点前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，如房地产开发企业有欠缴的营业税，企业先抵所欠缴的营业税，不足部分向原主管地税机关申请退还。再销售他人时应按规定开具增值税发票，并按规定缴纳增值税。

 青岛 问题2：营改增后交房时有面积差，房地产企业需要退房款，而这部分房款已经缴纳过营业税该如何处理？

答：根据《有关事项的规定》，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴

纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。暂规定不按照单套计算退营业税或缴纳增值税，按照项目统算。

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