住建部一锤定音，高楼将“停建”？住宅新规下，两类房子又吃香了

一提到城市发展，很多人脑海中就会浮现出两个场景：第一是房价不断上扬，第二是房子越盖越高。尤其是北上广深这样的大城市，给人最深的印象就是，鳞次栉比的高楼大厦和川流不息的人潮。

俄罗斯媒体此前曾评价中国的房地产发展是：二三十年时间里，中国建造了数不尽的流光溢彩的城市，从曾经的乡村星罗棋布，到今天的高楼大厦接天连地，中国正在向世界彰显其基建、盖房的超凡实力。

在我们看来，这话简直是实至名归。贝壳研究院2020年10月公布的数据显示，全国重点19城拥有100米以上（层高3.3米）高层住宅小区总量是13130个，其中排名第一的是重庆，30层以上住宅小区竟然高达2219个之多。此外，全国拥有200米以上的高楼接近900座。另有调查数据显示，自98年我国房地产市场化以来，全国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅26万栋。这两项数据均是全球第一。

各大城市为何热衷于建造高楼大厦？有专家解释道，最能代表一座城市繁华经济的就是，这个城市拥有的摩天大楼数量。言外之意，一座城市高楼大厦建得越多，越能彰显其经济实力。

然而让人费解的是，从2015年开始，很多十八线县城也开始盲目“追高”了，不足50万人口的城市，经常可以看到三四层的高层住宅耸立云霄。唯一的解释就是，盲目追高。

殊不知，有经济基础就爱以建高楼的形式来彰显，其实只是“追高”的原因之一。过去这十几年，各大城市热衷于建造高楼大厦，归根结底是对高楼有强烈的需求：首先，过去十年，我国城镇人口比重上升14.21%，城镇人口增加2.4亿，截止到2021年11月城镇人口已经高达9.02亿之多。这背后是庞大的购房需求，土地有限的情况下，想要彻底解决国人源源不断增加的住房需求，只有不断新建更多更高的住宅建筑。简单来说，建造高楼是节约土地资源，提升空间利用率的最佳途径；其次，开发商热衷于建造高楼。目的很简单，既为了多赚取利益，也为了彰显经济实力，更容易因此塑造良好的口碑与形象。

住宅新规来了，住建部一锤定音，高楼将“停建”？从县城开始

就在全国各大城市竞相追逐比拼谁建的楼高、谁建的楼多的时候，住建部却“一锤定音”表态要“停建”高楼——2020年4月27日，住建部发布了住宅新规，其中对高层住宅未来的发展有了几点明确的要求，说直白点就是关于高楼“停建”的要求：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由相关部门进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案；3、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

经济学家朱海斌分析认为，这是住建部明令禁止未来大城市继续肆无忌惮建造高楼：500米以上建筑“一般不得”新建，250米以上建筑需要审查，即使是100米以上的建筑也需要论证。换言之，从2021年起，全国绝大多数城市新建高楼大厦的现象将“全面消失”。

不得不提的是，2021年3月29日，住建部又率先对县城的高层住宅提出了新的要求——发布“县城停建高楼”意见征求稿，更明确对县城未来建高层住宅提出了3大限制：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配；3、县城原则上不准建超过18层的建筑，确需建设应该严格论证。

总结来说，未来县城将彻底告别二三十层的高楼住宅，即便是18层建筑，也很难有机会再建了。换言之，高楼“停建”的序幕已经从县城开始了。

为什么首先是县城？我们认为原因有三个：其一、全国99%以上的县城都存在房屋“严重过剩”情况，尤其是东北、西北人口常年流失的县城，有些甚至新房存销比高达50个月以上；其二、县城消防设施水平跟不上，楼盖得太高，根本无法满足现实消防救援等需求；其三、县城动辄三四十层的高层住宅小区，由于服务水平跟不上，衰败非常严重，绿化荒芜、电梯失修、外墙脱落等情况较为普遍；最主要的是，县城多位中小房企开发运营，这类企业资金实力不强，缺乏对高层建筑的开发运营经验。说句不好听的，县城建高楼，很容易发生“烂尾”。

浙江某县城的烂尾楼

这里需要解释说明一下，虽然上述针对县城的这个住宅“新规”文件是“征求意见稿”，但据业内专家分析，2021年正式实施是板上钉钉的事实，因为从“征求意见稿”到新规正式发布，一般时间周期在4-8个月。

大城市高楼有较为显著的优点，比如具有天然的采光、通风等优势，也越来越得到国人的青睐。而且美国学者格莱泽曾经用大量数据证明，城市是人类最伟大的发明，因为人口集群，住在高楼里，可以提高生产效率，实现经济繁荣。

那么国家为何还要“停建”高楼呢？

一方面，从2015年起，在房地产大潮的推动下，全国各地都在竞相比拼建高楼。尤其是房地产开发商，瞄准了高楼背后的巨大利益，为了能在一块土地上创造更多收益，很多开发商地面上越建越高不说，更恨不得向地下挖三四层；

另一方面，高楼的3大弊端越来越明显：1、拆迁难度大、拆迁成本高，尤其是县城高层住宅，几乎不可能拆掉。北大教授就曾经预言，未来中国有超过一半的高层住宅将面临的电梯故障、设施老化等问题，会使得其沦为“永久贫民窟”；2、维护难、贵。时间长了，高层住宅都不得不面临设备、管道老化等诸多问题，维护难、花费高；3、消防安全隐患大。现在消防配备的云梯普遍只能通到13、14层楼高，超过这个高度的高层住宅基本上都存在一定的消防安全隐患。

除此之外，自然资源部国土空间规划局二级巡视员李枫曾经说过，城市要做更高的高楼，这不符合我们现在生态文明理念的要求。一方面，高大上的摩天大楼中看不中用，完全是资源浪费；另一方面，会对城市风貌造成不可逆影响。

住建部发布“限高令”住宅新规，对哪些房子有直接影响？首先，2021年起，两类房子会被彻底“打入冷宫”：县城高层住宅和无电梯的老旧小区。

有人可能会说，不对啊，国家发布高楼停建政令，未来这类房子将会更加稀缺，会更值钱才对，怎么能说这两类房子被打入冷宫了呢？

这样理解其实是大错特错。对于县城高层住宅而言，被严令禁止再建，国家的出发点是为了从源头上规避这两类房子未来可能带来的种种弊端。说白了，新禁令一发布，无异于给这类房子贴上了“无价值”的标签。尤其是很多偏远地区县城“老高层”，才不到5年时间，已经开始向“贫民窟”演变了。再者而言，这种房子在本没有投资价值的县城范围内，折旧率会进一步加大。

对于无电梯的老旧小区，老旧小区本来就够不被年轻人待见的了，如果没有电梯，那基本上就彻底和现在的年轻人无缘了。统计资料显示，95%以上的90后、00后购房要求必须有电梯。在未来5-10年属于90后、00后为主的购房群体时代，无电梯的老旧小区无疑被彻底“打入冷宫”了。

其次，俗话说得好，剑有双刃。在“限高令”住宅新规影响下，县城高层住宅和无电梯老旧小区被打入冷宫，当然也有两类房子更加吃香了：新建配有电梯的多层住宅和经过改造后加装电梯的老旧小区。

原因很简单，“限高令”的出台，尤其是县城原则上不准建18层以上高层住宅，这将大大提升多层住宅的需求。特别是开发企业知名、物业服务优质、小区容积率低的好地段多层住宅，将会更抢手，更吃香。

上文也说过，现在的年轻人购房第一要求就是要有电梯，这无异于赋予了加装电梯后的老旧小区新的机会。尤其是老城区核心区域黄金地段配套齐全的老旧小区，在经历“旧改”三大内容的全方位改造后，将更能俘获年轻人的芳心，未来会更吃香、更走俏，这意味着其未来的升值前景不可小觑。