莫让物业一颗老鼠屎坏了楼盘一锅粥

大多数人对于开发商最直接简单的理解就是盖房子和卖房子。其实除了盖和卖之外，还有很长很长的一段时间，是小区的运营，也就是物业管理。

开发商从拿地之时算起，住宅用地70年使用权。盖房子和卖房子一般只用2-3年，多期开发的楼盘开发周期会延长。作为购房者除了最初看房买房时和售楼部打交道之外，剩余60几年的时间内，对于业主们来说，整天抬头不见低头见的人是物业人员，打交道最多的部门也是物业部门。

买房之后，房子本身的好坏已成定论，但今后几十年住的舒不舒心，那就要看物业管理如何了。

还记得当初，你作为购房者去看房买房的时候，你遇到的笑脸一定是最多的、服务也是最热情的。等到交易完成，房子卖出去钱装进开发商口袋，购房者成为业主之后，你会发现笑脸减少了，服务渐渐没有了，物业员工全成大爷了。

如果你有同感不必惊讶，因为这是大部分开发商做的不够好的地方。当然运城那些物业服务比较好的楼盘也不在少数。

有人说，为啥我买房时也没碰上笑脸，销售员爱答不理的，感觉热脸贴上冷屁股。呵呵，我觉得这是开发商的短命相，连售楼员都不懂得热情的楼盘，物业服务会好吗？这不是扯吗。

有人会问，什么是好物业呢？好物业有哪些标准？

可简单归纳为这几点：1、热情得服务态度；2、规范的服务程序；3、娴熟的服务技能；4、合理的服务收费。好的物业一定是以业主满意度为主要工作，做好各种细节服务，让业主享受货真价实的优质服务。

说到物业，就不得不说到一个问题，那就是“业主群”，QQ或者微信。建群之后，需要尽可能多的邀请本小区业主加入其中。

有的楼盘会主动建立业主群，或由物业（管理处）创建，这种情况，除非楼盘前期宣传比较到位，然后房屋没什么质量问题、小区设施设备一切良好，而且开发商比较有诚意，否则加入的人会较少，与此同时加入群的人有一种思想、言论被束缚的感觉，有抵触心理，虽然管理处拥有群管理权，但是不利于群的运行。

如果业主群由业主自建，这也是最常见的建群方式。大家普遍认为，只有业主创建的群，大家才有话事权，才不会因为监督、指责管理处受到禁言甚至踢出群。当然开发商或物业人员也会潜伏到群里当”卧底“，了解相关信息，从实际情况来看，得到信息分为两种：一是反映的问题确实是存在的；二是被吹毛求疵夸大事实的。

所以在这种情况下应该正式向群主申请入驻物业客服代表，这样做的话有以下几个好处：1、让业主感到管理处有作为有担当，公开公正；2、可以通过群消息在线报修，不断把维修的情况和进度反馈给业主，让业主对投诉的进展一目了然，让业主树立对开发商的信心，服务也更有效率。之后又现场验收、现场评价；3、可以减少一些夸大事实混淆视听的事情发生；4、可以实时发布紧急通知、温馨提示。

目前在运城就有的楼盘的物业人员在业主群了解小区业主关注的问题、在乎的事情、需要解决的问题；听取业主们的意见，了解他们的意愿，然后根据他们的诉求以及问题的重要性及时反馈和解决，预防偏激的群体事件发生，对物业在管理过程中起到积极促进作用。

交房后保修服务，核心在于主动

总的来说，业主与物业矛盾的发生，主要在于维修和收费的相关问题。开发商的保修是有期限的，好的开发商会变被动为主动，保质期结束之前一、两个月会主动告知客户。从被动服务到主动服务，客户的感觉是很好的。

物管服务，关键在于始终如一，要让物管人员有荣誉感

刚入住第一个月乃至第一年，小区一般都和刚入住的时候差别不大，可往后就难说了。举例来说，许多小区的喷水池，从入住第二年开始就再没有喷过水，变成了落叶和杂物堆积的池子。许多小区的步行楼道栏杆，从来就没有擦过。很多东西坏了，也没有人修理。

长此以往，业主都忘记了小区原来是什么样子，他们印象中的小区就很差。大家都知道楼盘销售过程中，有很大一部分销量来自老业主带新客户，像这种情况下，这部分销量自然无从说起。

这个问题怎么解决？制度只能解决一部分，因为制度解决问题要付出巨大的监督成本，比如要解决楼道栏杆的问题，就得有人过段时间去摸一把。喷水池里的树叶，一天捞一次还是2天捞一次，也很难控制。

真正要解决问题，需要让物业工作人员有荣誉感，具体来说，他们以自己所在的房企为荣，才会珍惜这份工作，才会有主观能动性。