承租人直接要求征收人补偿，两级法院未支持，最高院这样判

对于大多数房屋所有权人来说，房屋征收意味着居住条件的改善或者大笔收入进账，在北上广等大城市更有不少人依靠房屋征收实现了阶级跨越。

然而对于房屋承租人来说，房屋征收就不是那么让人愉快的事了。对他们来说，房屋征收通常意味着生活、生产、经营的节奏被打乱，不仅需要再次寻找合适的房屋，还会产生装修、经营收入等财产损失。

那么，如果承租者遇到房屋征收，应当如何保护自己的权益，可以直接要求征收人给予补偿吗？

政府征收

承租人未获补偿

让我们来看最高院的一个案例。

2014年12月31日，关族图书馆与厉某签订《房屋租赁协议书》。协议约定将位于开平市赤坎镇的房屋出租给厉某，租期从2014年1月1日至2024年1月1日。

如政府确有政策行为的，关族图书馆必须在第一时间内通知厉某，并有责任和义务共同协商解决办法，同时共同协商补偿协议。关族图书馆不可擅自单方签订任何协议与合同。嗣后，厉某于案涉房屋开设了隐没堂茶馆。

2017年3月31日，开平市政府因文物保护与整体改建项目建设需要作出《房屋征收决定书》，隐没堂茶馆正好位于房屋征收决定的范围内。

2017年8月30日，关族图书馆与赤坎镇政府达成了产权置换补偿协议，协议未涉及隐没堂茶馆。

2017年10月18日，隐没堂茶馆起诉开平市政府，要求其依法履行向隐没堂茶馆进行补偿和赔偿的法定职责。

未受补偿

房屋承租人有权直接起诉征收人

一审法院认为，征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。一审认定隐没堂茶馆不具有原告主体资格，驳回起诉。

二审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的补偿项目中已经包含了属于承租人的损失补偿内容。承租人可通过房屋所有权人即被征收人向政府房屋征收机构提交相关证据材料，并提出相应的补偿要求，经协商一致达成补偿协议，或者由作出房屋征收决定的人民政府依法作出补偿决定。隐没堂茶馆未根据上述条例的规定或《房屋租赁协议书》的约定，通过关族图书馆向房屋征收机构提出相关的补偿要求。

二审驳回上诉，维持原裁定。

最高院再审认为，征收人在知道或者应当知道存在房屋承租人，且承租人具有所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失等独立的补偿利益后，征收人既不在与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

因此，最高院认定隐没堂茶馆具有原告主体资格，判决撤销一审、二审裁定，指令一审法院继续审理。

律师建议

针对房屋征收补偿程序中承租人权益的保护，结合上述最高院案例和律师实务经验，槐城律师提出如下建议供大家参考：

1、建议房屋承租人与房屋所有权人在《房屋租赁合同》中就房屋被征收时的赔偿或补偿问题作出约定；

2、若房屋被征收，建议承租人首先向房屋所有权人主张租赁合同解除的补偿或赔偿，房屋装修等添附的损失，以及经营收入的损失；

3、若未能与房屋所有权人达成一致，建议承租人直接与征收人协商，就房屋装修等添附的损失，以及经营收入的损失等达成补偿协议；

4、承租人若未获得赔偿或补偿，既可以以房屋所有权人为被告提起民事诉讼，也可以以征收人为被告提起行政诉讼；

5、承租人对承租房屋进行装修建议保留相应票据，承租人用承租房屋进行生产经营，建议规范营业收入的记载和相关票据的保存。

来源：槐城律师