看懂了优山美地A区，就看懂了中央别墅区

每当临近年末，我们都会习惯性的回顾全年楼市的表现，不光看整体，也会看不同住宅品类的数据。

在一般情况下，普宅说的最多，改善性的大平层和经济型别墅也会经常提到，但顶级别墅——独栋产品，是聊得最少的。

原因很简单，项目太少，产品稀缺，是北京濒临绝迹的一类住宅。

首先，独栋别墅的少，看近三年数据比较直观。2018年还有130套的供应，但到了今年降到了47套，成交量也随着逐年下滑。这一年，能有两位数成交的独栋别墅项目，在北京不会多于5个。

其次，独栋别墅的贵，也是众所周知。五六环之间，主流板块成交的独栋别墅，总价基本半亿起步，中央别墅区的项目，甚至栋栋过亿。

特别是今年，独栋别墅卖得尤其好，出乎业内的意料。

『地产营销人』也在不同场合分析过原因，一方面，今年疫情让市场对优质别墅的需求一时大增。人们意识到：当需要封闭和隔离的时候，带私家庭院的大别墅住起来最有优势；

另一方面，外部世界经济环境的不确定以及各种投资风险的加大，独栋别墅的优质资产属性更强。它在保护财富，抵御“黑天鹅”冲击上，有定海神针般的作用。

所以，北京独栋别墅的行情稳定性最强，收藏价值是其他住宅产品无法比肩的。

正因如此，独栋别墅市场一旦有新样板间推出，或老牌独栋墅区推出新品，就格外引人瞩目。

最近，北京别墅市场关注度最高的事件，便是中央别墅区最经典的项目——优山美地A区，推出最后一期新品。

说最经典，夸不夸张？

其实恰如其分，可能很多人不知道：“中央别墅区”这个耳熟能详，被业内外公认的称谓，就是源于优山美地项目。

17年前，鲁能地产在温榆河绿色生态走廊，斥资50亿规划千亩土地，开始精心打造优山美地别墅区。伴随这一史诗级的项目诞生，提出“中央别墅区”的概念，此概念一经推广，立刻受到市场和业内的认可。

因此准确的说，是先有优山美地，后有中央别墅区。

那为何经历如此长的时间，待优山美地别墅区都非常成熟，连D区都接近售罄的时候，A区却还有大独栋产品推出呢？

其实，优山美地别墅区由两条道路（馨园五路和社区道路）交汇划分成一个标准的田字格形状，核心区包含：A、B、C三个居住区和著名的ISB国际学校。

2003年项目最先推出的是B区，由美式和西班牙风格的独栋别墅组成，2005年推出优山美地C区，是中式江南建筑风格的社区，目前这两个社区入住率已达到95%以上。

优山美地A区于2007首次开盘，定位客群为中国顶级财富人群，现有业主也都是来自各行各业的行业精英和领袖，每一栋掩映在密林从中的大宅，都有一个家族的故事和一个行业的传奇。

A区总占地面积约21万平方米，共包括126席800-1800平方米的独栋别墅，30户245-265平米叠墅，容积率仅约为0.46，放在今天看是不可再生的土地资源和规划指标。

这次推出的A区最后一期，是历经漫长的拆迁和土地整理之后，千呼万唤始出来的别墅产品。主力产品是23栋大独栋别墅，位于A区东侧，建面约810-940平米，地上3层，地下1层，拥有5个经典户型。

放在当下视角，说优山美地A区之珍贵，抛开市场层面的稀缺，关键还是在于板块的成熟和产品的不可复制。

1、中央别墅区双核中心，明星级配套

过去中央别墅区的核心，很多住在那里的业主都会默认为是：荣祥广场辐射一圈的别墅区，经常去就会知道，这个特别像国外的低密洋气的小商圈，几乎是中央别墅区的生活重心，社交、聚会、餐饮、娱乐都会围绕这里展开。

后来，荣祥广场对面建起了新国展，再加旁边的欧陆广场，商务活动和生活氛围就更加浓郁。

不过近几年，中央别墅区另一极商业重心也在成熟。

『地产营销人』去过几次位于后沙峪的中粮祥云小镇，商业人气每一年都有显著增长。到了今年，这个时尚且充满活力的小镇已经成为北京文艺青年公认的网红打卡地，连市区的消费人群都会到这里来逛街、休闲，聚会。

就此，中央别墅区已经有了两个颇具品位的商圈，一个贵族老派，一个时尚前卫，带来非常丰富的生活体验。而优山美地A区所在的区位，恰恰处于这两个商圈中间，可谓是左右逢源，是没有争议的区域内最佳地段。

更为重要的是，优山美地ABC三个区与ISB国际学校只有一路之隔。该校在中央别墅区所有国际学校中，地位非同一般，它的前身是大使馆子弟学校，是目前为止北京最顶级的国际学校。

当然周边北京英国学校、新英才国际学校，鼎石国际学校，哈罗公学、德威国际学校、京西学校，以及与优山美地D区一路之隔规划中的北师大试验中学，都相距不远。国际化的教育从幼儿园到高中，可以说是应有尽有，资源十分集中。

还有一个是『地产营销人』偏爱的优山美地俱乐部，这里的餐饮美味，咖啡纯正，每次来还会在旁边的杰妮王超市买两瓶口感不错的红酒，该会所多年来已然成为优山业主的生活平台。

俱乐部建面约17000平米，内有温泉SPA，健身房、舞蹈室、乒乓球馆、宴会厅、咖啡厅、商务中心以及高端客房等，可以承接婚宴、家宴、会议，如果优山业主家中来了客人，厨师还可以提供上门服务。

这里的游泳馆有国家级游泳教练常年教学，很多学生都是参加国际比赛获奖的选手，乒乓球馆有专业教练常年教学。可以说是业主的层次，决定了优山美地俱乐部的配套品质。

2、新一代独栋墅居的价值观和生活意义

显然，优山美地多年来在市场上积累的巨大声誉，对A区房源消化，毫不费力。但从开发者的角度，却想通过这期产品的推出，找到新一代别墅居住者在价值观和生活方式上新的意义和追求。

亿级别墅是不是一定要“富贵逼人”？优山美地A区的操盘团队明显不是这么认为。

在近距离观察于优山美地圈层中成长起来的别墅业主，当财富达到一定量级之后，他们的观念都会有一个逐渐的转换——物质至上、消费主义开始褪去，替而代之的则是化繁为简、返璞归真、清风朗月，独享自适超然心境。

反映到生活方式上，是一种有品质的简朴和有节制的丰盛；在精神上，体现为回归家庭，回归自然，回归一种有灵性的本真生活。

因此，最后一期建筑设计在原来A区基础上，结合当下审美情趣进一步提升品质，确立新中式基调，传统与现代融合，彰显尊贵气质与精致细节。

新中式的风格以奥古米黄干挂石材搭配清水砖质感的陶砖幕墙呈现，深浅对比，整体色彩既有中式大宅的纯粹素雅又不乏温馨，给低调奢华增添了一分家的感觉。

现代的手法抽象和提炼，体现建筑的威严、大气、对称和规整的体量感。融合东方与传统元素的前沿设计，预示了当下中国文化自信与审美回归。

从产品上看，优山美地A区新推独栋别墅，为前三后四设计，前后均有庭院。区别于之前半围合式的院墙，这次院墙采用360度围合形式，保证私密性。

前庭院还可满足设置双车位的条件，后庭院为下沉式庭院，直接连通地下一层，因此，地下室也变成了花园层，拥有了很好的采光和通风。

从今天楼市格局看，优山美地A区最后一期产品的推出，如同对中央别墅区近30年发展的一次回望，也探索了未来高端人居生活方式的可能。

今天，将有一场重要的艺术生活发布会在优山美地A区举办，借此开放的一个艺术生活馆恰设置在A区一座独栋别墅中。

『地产营销人』提前观摩并品鉴了这一颠覆性的空间。这一混合了多种功能，模糊了生活边界的独特空间，是项目与著名艺术策展人、艺术家宋涛先生联手打造的。

游走期间，如同身处当代艺术馆，可看到各种当代艺术精品和世界经典的家具收藏，一步一景，处处惊喜，让人打开眼界。

艺术生活馆的开放，一方面代表了优山美地A区对潜在客群的深刻理解，用精神和文化的沟通方式，达成对崭新生活方式的共识；

另一方面，这个素白、未经过多修饰的空间，给人以无尽的想象。多种生活可能蕴藏其中，带来延绵不断的思考和启发。

渐渐淡出市场的独栋别墅，不再强调财富崇拜，而是成为社会的文化符号、艺术载体和精神家园，这是一种时代的进步，我们都为此欣慰。

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