从“洼地”到“高地”,区域价值是怎么攀升的?

在很多楼盘的案场,『地产营销人』都会听到销售人员介绍自己项目所在的区域为价值洼地。暗意是指项目还有升值空间,现在出手是最佳的时点。

其实,购房人对于楼盘所在区域是不是价值洼地也很难判断,毕竟谁也不可能对北京楼市有全面的了解,但只要听到“洼地”一词就会感觉比较踏实,貌似对出手又多了几分倾向性。

那么,今天我们就来探讨一下“价值洼地”这个概念,从购房人角度应该怎么识别?如何通过自行理解捕捉到“洼地”的机会,而不是被销售人员牵着鼻子走。

首先,需要说明的是,所谓的“价值洼地”并不经常有,如果处处是洼地,也就不能称之为洼地,所以说各个售楼处里的宣传一定是有水分的,不能全信。

其次,从“洼地”到“高地”,代表着房价的上升。但需要清醒认识到的是,房价的上升大部分时候是普涨的,不一定是因为“洼地”的原因。在行情和趋势的推动下,不仅洼地会填平,高地也会更高。

所以,“洼地”到“高地”的过程,应该是同比其他区域涨得更明显,速度更快,抛开整体市场的因素,表现更为突出,而不是均衡等比的上升幅度。

因此,建立在“价值洼地”是稀缺的,是偶然的,是特殊的存在,我们才能分析它的特征。

1、新房供应增加,洼地隐现

在一个区域中,新房供应的信号是识别“洼地”的一个主要特征。

北京很多区域在新房供应不足,市场热度不够的时候,往往显得比较沉寂。这个周期,区域交易的主力是二手房,由于缺少参照和对比,房价一般会相对平稳,极少出现大的波动。

但当某一个特殊节点到来,区域开始集中出现住宅供地,随之新房项目开始入市,多个楼盘全面开花的时候,价值洼地开始隐现了。

其中的逻辑是什么呢?

新房入市有新的价格参照,虽然起初不一定很高,但一般比二手房要高,这相当于为区域重设一个新的“锚”,根据“锚定效应”揭示的经济学规律,区域开始面临价值重估的契机

与此同时,新房项目增多势必会带动更多的市场关注。宣传的声势,人气的增加,一个区域从冷到热快速切换,由此维持很久的市场平衡被打破,房价渐渐打开了天花板。

回顾北京楼市,无论是孙河的崛起,还是门头沟的传奇,都暗合了这一规律,早期买入的购房者都尝到了甜头。所以,在一个区域新房刚刚开始供应的时候入手,往往回过头来看都是“价值洼地”。

2、 区域轮动效应,洼地偶现

其实,区域轮动和城市轮动道理很相似。

如果细心观察就会发现,每次房价的异动都是从一线城市开始,北上深表现的最为激进;半年后,传导至二线城市,比如杭州、南京、合肥、武汉等地;再过半年,三四线城市终于受到了辐射,迎来一轮猝不及防的上涨。

放在一个城市的区域市场,这个规律也奏效。不同的区域和城市板块,总会因为政策的差异和市场的敏感度等复杂原因,出现在同一时间内房价增速的落差。

譬如:2015年通州火的时候,谁也没想到一年之后门头沟更火;新机场正要带动大兴起飞的时候,昌平却因“三城一区”抢得先机。在大家还没回过神来的时候,今年身处远郊区的密云、平谷又迎来黄金时代。

区域轮动会给予每个板块楼市机会,步调和频次未必一致,但崛起不会遗忘,增值不会迟到

在市场开展自行“纠错”机制之前,“洼地”是阶段性存在的,如果能错峰发现,妙手偶得,那么就容易抓到绝佳的购房机会。

3、突发重大利好,洼地成立

处于城镇化快速发展的阶段,我们的城市每时每刻都在准备迎接重大利好,这种利好足以改变一个区域属性,为楼市制造出“洼地”效应。

政策的利好让通州这个过去不高端的区域摇身一变成为“北京城市副中心”,成为受国家大事、千年大计福泽的黄金地;昌平这个沉寂了近十年的老别墅区,却因为未来科学城进入北京新总规重点产业发展带,而与科技创新中心紧密联系在一起,告别了过去的传统认知。

除了政策利好,区域还有交通、商业、绿化、教育、医疗等相关生活配套的次级利好,大利好叠加小利好,从量变到质变,可能在短短一两年之内,一个区域就会发生彻底的脱变

因此,销售人员在给你讲沙盘的时候,作为购房人也要回去做功课,查一查区域到底有没有利好,是什么量级的利好。利好越多越大,楼市前景越光明,洼地效应越明显,置业就相对安全。

由此我们可以看到,新房供应增加是市场法则;区域轮动是行业趋势法则;重大利好是政策和规划法则,三者都是制造“价值洼地”的诱因。

那什么样的“洼地”最可靠,最容易识别?『地产营销人』认为最保险的情况是:三者皆有!

新房该出了,区域轮到了,利好兑现了,三个条件几乎在同一时间到位,那么最深的“洼地”就出现了,赶在填平之前购房,便能坐着“轿子”走向“高地”

就当下市场来说,洼地板块已然不多,但昌平的北七家显然是最明显的一个。

昌平的热度是从全年开始升温的,首先是一批新的别墅项目开始在北七家板块涌现,卖得好、卖得快、卖得高是经历了一年的市场所验证了的。

自去年9月30日北京新总规发布,昌平北七家的未来科学城迎来了重大规划和产业的利好,为板块注入实业的强心剂。同时地铁17号线的在建,公园、名校、医院等配套的补强,让楼市再次得以支撑。

在过去两年,通州大热、门头沟崛起、城南计划催熟等一系列区域轮动之后,昌平终于迎来了自己的高光时刻,其楼市洼地效应开始显现。

上周『地产营销人』披露了昌平北七家新房住宅项目“和悦华玺”的入市消息,未曾想周末售楼处开放后,便引来大量客户关注到访。

满足刚需、刚改的产品定位,品牌开发商的强强联手,最强90平米户型的吸引力,让和悦华玺短时间内聚集了区域内最火爆的人气。

和悦华玺由保利、金地、首开三大品牌房企联手打造,位于昌平北七家、北京北中轴之上、未来科技城西侧。项目由9栋高端洋房和1栋自持公寓围合组成,容积率仅2.2,是昌平少有的以中小户型、洋房为主力的低密社区。

项目整体规划结合东方文化里对“山”的仰望,大面积的园林绿植,精妙点缀10座建筑,呈高中低区分布,沿街界面连续而丰富,天际线变化富有规律,形成近看是园,远观是山的效果。

和悦华玺通过中正的布局方式,形成庭院式的围合空间,可以在保证住宅私密性的同时,形成邻里之间高质量的交往空间。

和悦华玺为业内称道的北京最好的90平米主力三居,其亮点在于室内不仅可以做到三室两厅,更具有空间“百变”的特质,可以适应居者全生命周期的家庭需要。

该户型南向设置厅、房,采光充足,视野效果开阔。户型平面为大开间,短进深设计,面宽可达7.2米,相对区域在售同类项目,面宽尺度占据绝对优势。

90平米三居总价约 450万起,可谓最大化的降低了区域购房的门槛,使项目成为当下价值“洼地中的洼地”的产品。

在理论上理解了从“洼地”到“高地”的演化路径,下面到了付出行动,亲自实践验证的时刻了。

推荐阅读:

自从有了这条河,都在等别墅机会

给保守派购房人的一点建议

上周北京楼市成交排名

(0)

相关推荐