德恒律师事务所 | 如何有效应对城市更新合作中的“土地方”违约
如何有效应对城市更新合作中的“土地方”违约
2018-4-24
土地升值，导致城市更新合作项目中的“土地方”违约案件持续增多。如何有效防止此类纠纷的发生，并在此类纠纷发生后，有效维护投资企业的合法权益，本文作者将从亲身处理的大量案例中，为您撷取经验、教训。
随着建设用地价格的持续上涨，在城市更新领域里，“土地方”即原土地权利人（含持有土地使用权的项目公司的股东）行使合作开发合同解除权，中途违约的事时有发生，且呈不断增多之势，有资料显示，自2011年至2017年，全国共发生城市更新违约纠纷334件，其中，原土地权利人违约的有201件，占全部违约纠纷总量的60.18%。
众所周知，城市更新合作项目周期长、投资大、利益关系复杂，一旦一方违约，项目停滞不前或陷入诉讼，总会产生巨大影响，研究土地权利人违约案件的规律，总结此类案件的经验教训，及时有效应对“土地方”违约，就成了城市更新投资企业的必修课。
根据我们办理过的大量的城市更新纠纷，我们认为，原土地权利人虽然在城市更新过程中具有支配作用，防范和制约原土地权利人恶意违约也并非无路可走。在城市更新实践中，着重做好以下几个方面的工作。
一、对原权利人进行必要的信用调查
投资者投资城市更新项目，打交道的对象并非土地，而是人，包括企业法人、股东及其实际控制人等。而不同的企业法人、股东及其实际控制人，其履约能力、诚信度是有所不同的，我们经常看到某企业将其拟实施城市更新改造的建设用地今天卖给A公司，明天又毁约卖给B公司，在不断毁约中追求土地利益最大化，更有甚者，有时同一块土地，竟被权利人同时与两家甚至三家开发企业签约，开发企业在“背靠背”的情形下，必然有一家或数家最终成为“一地多卖”行为的受害人。因而，置身复杂的土地交易市场，投资人应该把控好原权利人的信用审查，这包括：
（一）原土地权利人是否涉及大量诉讼及仲裁案件；
（二）原土地权利人是否因同宗土地和其他人发生过纠纷；
（三）原权利人是否在先已将涉案土地转让给他人（或与他人合作）；
（四）原权利人与他人解约或发生纠纷的原因到底是什么；
（五）原权利人的信用及社会评价是否负面；
（六）原权利人的股东如系多人，则股东之间是否就此次转让完全达成一致意见，或部分股东明确反对；
（七）在城市更新合作谈判期间，原权利人是否存在实际控制人变更的风险。
关注此类信用审查事项的针对性在于，不少投资者乐于以高价从他人手里抢项目，而一旦项目到手，且土地市场持续升值，原权利人又有可能以更高价格将投资者本已到手的项目再转给更高出价者。这种现象，是城市更新领域的常态。
二、恰当选择拟合作项目的介入阶段
司法实践中，一旦原权利人提出解除或终止原权利人与投资企业的《合作开发合同》或《项目公司合作协议》等文件，在原权利人明显违约的情形下，该类合同能否继续履行，人民法院通常会重点审查项目所处的具体阶段和合同是否具备继续履行的条件。如果实施主体已经确定或虽未确定但无重大障碍，人民法院因归于原土地权利人的违约，多会判令合同继续履行，驳回原权利人的请求。如果是双方合作的项目还处在征集更新意愿、编制单元规划、签订拆迁赔偿协议等前期阶段，原土地权利人执意违约，人民法院则多因客观条件的原因，无法实现合同目的，判令合同解除或终止。因为，城市更新合作项目周期较长，从意愿征集到单一主体的实现，无论是规划编制，申报立项，还是签订拆迁赔偿协议，完成原房产的注销，诸多事务均需依靠原权利人的配合，既然原权利人已经变卦，且无法通过法院的强制执行一次性兑现原权利人的合同义务，在合同目的客观上不能实现情形下，法院做出此类认定，并无不妥。
上述情形告诉我们，项目所处的阶段性十分重要，如果已具备实施主体的基本条件，即已不再有原土地权利配合事项或稍有此类事项，原土地权利人恶意违约，合同被认定解除的概率较低。反之，如项目处在前期阶段，合同解除的概率较高。也就是说，项目越成熟，原权利人单方解除合同的目的越不易达到。故此，城市更新投资者对拟投资的项目把握好介入阶段十分重要。
三、完善合作合同条款是关键
从合作意向书、框架协议、项目公司章程到各项补充协议，如何约定土地方、投资方权利义务十分重要。一份好的合同往往会使原权利人违约的意愿难以实现，即便合同被法院判令解除或终止，投资方因原权利人违约获得的违约金、损失赔偿额也会有所增加。结合我们从事此类纠纷解决的经验看，以下几点需特别关注：
（一）合同需明确约定，违约方不得行使合同解除权，合同解除权应由守约方行使；
（二）提高违约金至合同法规定的最高上限；
（三）将司法实践中有争议的部分项目支出在合同中明确约定为项目投资，由违约方承担由此造成的损失，这些有争议支出通常包括：
❖1、投资方单方为项目融资产生的本金、利息和罚息；
❖2、投资方投资该项目产生的律师费、评估费、财务费用、中介费及其他合理费用；
❖3、项目公司的运营支出；
❖4、项目的拆迁支出。
当然该部分费用在投资方的实际支出过程中也应当以投资方自身的名义支付，如果有投资方关联公司支付的，也应以书面法律文件明确委托支付关系。
四、对履约过程中造成的土地升值应予特别安排
通常，城市更新合作项目运营过程中，由于原权利人和投资方的共同努力，项目范围内的土地发生了性质及用途的变化，如由原来的工业用地变更为商住用地，或由原来的农用地变成了建设用地，将本来的非法用地通过城市更新使土地合法化等。在原权利人违约的情况下，如人民法院判令解除合同，升值的土地自然归原权利人所有，但投资人出局后，升值部分到底是否算投资人的损失，如是，是可得利益还是实际损失？如何就升值部分在双方当事人之间依法平衡权利义务关系？投资人如何分配？在司法实践中往往争议较大，不同的法院判决大不相同，同一案件，一、二审法院判决也不尽相同。
我们认为，如果基于投资人和原权利人的共同努力，所涉土地因城市更新立项、用途变更、用地性质变更、容积率调整等，实现升值，投资人的贡献与土地升值具有因果关系。若合同被判令解除，人民法院应依据投资人的实际投资在初始土地资产中所占比例，或投资人在城市更新项目公司中所占股权比例，将相应升值部分补偿给投资人，以实现合同公平原则。为此，建议投资人和原权利人签署有关协议时，应明确确立如下合同条件：若遇原权利人违约，不论违约时点所处任何阶段，合作开发项目土地升值部分，按投资人与原权利人在投资总额或项目公司股权中所占比例进行分配。
五、学会运用物权保护方法
在现行的城市更新规则下，单一主体原则是各地城市更新政策的主旨。而实现单一主体，开发商就必须和所有的宗地范围内的权利人达成拆迁补偿协议，缺一不可。为预防和原权利人合作过程中的不测，一些聪明的开发商、投资人往往先期在拟投资更新单元内购买部分房产，如遇和原权利人发生纠纷，合作合同被解除或终止，投资人也可以以权利人的身份拒签拆迁补偿协议，成为制约合作对象的重要砝码。当然，运用物权保护方法，购置规划单元内的物业，还须注意购房合同的法律效力，所购置物权是否具有流通性等等。如果购房合同无效，往往适得其反。
六、投资人自身及时全面履行合同，让对方无把柄可抓
在城市更新项目中，投资方的前期义务主要是支付款项，协助原权利人办理项目立项的手续，中、后期义务主要是支付各类款项包括地价、拆迁补偿款、建设工程款等和进行工程建设、安置回迁等。诉讼实践中，有些权利人提出解除合同的诉请理由通常是投资方怠于履行义务，拒不付款、未按期付款、未全额付款等等，还有一些诉讼案件则是原权利人和投资人互有违约。故此，对于投资方而言，如要在诉讼中取得好的结果，首先就是自己不违约，尤其是不根本违约，不能给原权利人抓住把柄；其次就是，在履行过程中权利义务的变化均应由相应的书面文件落实，如争取对方同意款项的延期支付、分批支付等，均须达成补充协议，以免口说无凭。
七、适时采取正确的诉讼、仲裁策略尤为重要
当原权利人违约纠纷发生时，投资方虽未违约，但大多处于不利境地。在这种情况下，适时采取正确的诉讼、仲裁策略，往往能最大限度地止损，有时还能变被动为主动。这些策略包括：
（一）寻找合适的具有丰富的城市更新诉讼经验的律师团队；
（二）制定正确的诉讼目标，如，根据个案具体情况，确定合适的诉讼请求，这些请求往往包括合同效力认定、合同解除或终止、赔偿损失等等；
（三）采取正确诉讼措施，通常包括申请法院对项目公司股权、规划单元的宗地进行查封等，通过查封股权和宗地，使违约方难以如愿，往往能够达到以“打”促“和”的目的。
因城市更新引发纠纷后，一些投资人通过正确的诉讼策略，挽回损失或危局的案例不少，如深圳万科公司申请仲裁与深圳华发之间的纠纷，就是一例。
李建华
合伙人 / 律 师
李建华律师，德恒深圳办公室合伙人、律师； 主要执业领域为建筑工程与房地产、城市更新、重大并购重组、破产重组、重大民商事诉讼与仲裁等。