房屋保修期如何确定？
新买的房屋出现质量问题，的确是件揪心事，也是业主和物业公司产生纠纷，拒交物业费的诱因。那么，房屋出现质量问题，应不应该找物业？
关于商品住宅质量保修问题，《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同。
施工单位向房地产开发单位履行保修义务
自竣工验收合格之日起计算
《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位（即施工单位）在向建设单位（即房地产开发单位）提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（本文称为保修A期限）
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
房地产开发企业对购房者承担保修责任
自住宅交付用户使用之日起计算
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
工程质量监督部门核验的质量等级；
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：（本文称为保修B期限）屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位、答复和处理的时限。
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述期限。
从上表可以看出，保修责任人并不是物业公司。
1、保修关系不同。《建设工程质量管理条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发单位）承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系；
2、保修期起算时间不同。建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期是自商品住宅交付住户使用之日起计算；
3、保修期限不同。“保修A期限”规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于“保修B期限”中的保修期。
存续期＝保修A期限－[交付住户使用日期－竣工验收合格日期]
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题，《商品房销售管理办法》规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
该条款中的存续期，是指《建设工程质量管理条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段，即：
存续期＝保修A期限－[交付住户使用日期－竣工验收合格日期]。
住宅质量保修期的确定：
1、住宅质量保证书的保修期应按以下不同情况分别确定：
（1）商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的，其保修期按不低于《建设工程质量管理条例》规定的保修期确定（保修A期限）。
（2）商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期按不低于存续期确定。
（3）当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期按不低于《规定》中的最低保修期限确定（保修B期限）。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
2、现实中，许多物业公司属于房地产开发企业的下属公司。房地产开发企业委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位，由受委托单位负责维修。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
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