抢不到、学区好、倒挂？今天，我要曝光园区的买房真相
最近有不少外地的粉丝加我，向我咨询苏州值得买的楼盘，他们中的大多数虽然对苏州市场都不是很了解，但是几乎都达成一个共识：首选园区。
因为在他们的印象里：园区的房子很难买，出来一个抢空一个，而且还倒挂。
但事实并不是这样，就从去年说起，真正开盘基本售空的楼盘也只有上园湾和上东区PRO，其他的楼盘开盘卖出5-6成就算很不错的了。
据数据显示，园区目前在售的楼盘中，去化周期短则3个月，最长的将近6年，可以说，在动荡的苏州市场里，园区不代表“热销”，也照样有卖不动的楼盘。
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你会把砸锅卖铁的钱，换来买一套园区的房子吗？
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一、关于园区的几个误区：抢不到、学区好、倒挂
园区这些年的房价不管是本地人还是外地买房人，都能很清晰的感觉到涨幅的变化，10年的时间从3000-4000元/㎡，变成新房限价4万/㎡。
还是有很多人看好园区的发展，愿意将资金投入到这里，再加上一批星字头学校资源的加持，让更多的人将目光锁定这里的每一个新盘。
但是，园区的新房真的抢不到吗？是真的倒挂吗？真的因为学区的加持不会降价吗？
我们来看一下近两年新盘的开盘去化情况：
事实是园区相比于其他区域，新房存量确实是最少的，也正因如此，很多人就认为“物以稀为贵”，供地少，新房少的园区不仅不愁卖，应该还抢不到。
目前园区有新房在售的板块是青剑湖、奥体、娄葑、独墅湖、胜浦，其中青剑湖和奥体的楼盘更好卖一些。
因为奥体不管是交通配套还是商业配套都是苏州顶配，再加上周边有星洋学校，虽然价格贵，但是依然有很多人挤破头来买。
而青剑湖，坐拥湖景资源，龙湖天街开业，板块界面逐渐成熟，也成为了改善人群的目标。
独墅湖，其实比青剑湖居住环境和风景更好，而且紧邻独墅湖高教区，有不少高知人群都想在这里置业，但板块目前只有中铁建花语江南在售。
不过目前在售都是175㎡以上的大平层，总价基本都在700万左右了，人才们表示“心有余而力不足”啊。
但是娄葑和胜浦的销量相比而言就比较扑，人才房开盘卖不完不说，现在半年了最多的也就卖了6成。
究其原因还是配套的问题，娄葑离姑苏和湖西比较近，商业配套不愁，但是没有什么好学校，而且板块整体还是厂房众多，高架环绕，居住属性并不高。
而胜浦交通就更不方便了，驾车21公里，不堵车差不多30分钟到湖西。
但是做公共交通就比较可怕了，地铁转公交，历时一个多小时……
虽然地铁延伸线和星浦学校都在路上，但距离配套成熟，绝不是一年两年，如果是买来自住的话，预算不多，更推荐娄葑一些。
二、那些打败千人抢到的楼盘，后来房价真的涨了吗？
在园区这两年的新盘现场，我们和不少买房人现场交流过，因为苏州限购政策还是比较严的，所以新房市场里还是本地客群更多一些。
特别是奥体新盘的客户，很多还都是园区业主。
为什么会继续选择园区？因为都是吃过前几年房产红利的人，3年的时间，房价从3万+/㎡到5万+/㎡，这样的收益，也难怪让越来越多的人盯上这片沃土，人人都想分一杯羹。
图源安居客
但是，现在的市场还是如此吗？看看最近的上东区成交情况吧。
已经有3套上东区房源已经卖出，因为这都是2019年5、6月份网签，所以不受724新政的“新房3年限售”限制。
成交价格真不低，都在5.1万/㎡以上，按照开盘价格4万/㎡来算，总价差不多600万，再加上中介费、契税等等，少说也是2年不到赚了100万。
图源贝壳
而我查询挂牌价格，基本上143㎡的房源都挂到了近6万/㎡，相比3年前的价格，狂涨2万/㎡，现在大家还会买单嘛？
图源贝壳
三、奥体的新盘会一直火下去吗？
再问一个直击灵魂的问题：你觉得奥体还会一直火下去吗？
从奥体独苗锦麟铂悦府的客户群来看，想买的人真不少，至少现在来看，还是火的。
甚至有很多是掏空6个口袋好不容易凑了150万左右的首付钱，也想拼一拼。但是，奥体，真的值得买吗？
粉丝对话
如果是自住的话我觉得500万的选择真的有很多，可以买洋房、可以买叠加，也可以买个比较不错的学区房。
但如果仅仅是想搏一搏，单车变摩托，还款压力相对比较少，资金充足的话还可以买一套，拼尽全力挤进来未必是幸事。
我有一个粉丝就是买了上东区PRO，家里上有老下有小，夫妻俩还创业，每月收入不稳定，平均也就一个月两万多。
但是房贷要还一万大几，除去生活费和店铺周转，每个月都过得很紧巴，人也越来越憔悴，现在恨不得把房子转出去尽早解脱，但是为时已晚。
所以说买房，真的不能强求，也不能脑子一热，要冷静下来问问自己，为什么要买这里？房价是不是自己能够承受的范围之内？
买房子，一定是以自住为前提去考虑的。最后，祝愿大家都能买到自己心仪的房子！