出租房税收筹划要点

　 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，自用房屋的房产税税率为1.2%。房屋出租的房产税税率是12%。由于两项税率相差10倍，因此，出租人应对房屋出租过程中如何合理筹划税收加以关注

　　正确划分价款根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰及各种油气灌等，不属于房产。

　　筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，以达到少缴房产税目的。如出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%税率缴税。

　　筹划风险：出租人可能从少缴房产税目的出发，刻意提高非房屋出租价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税目的。对此，部分地税机关已联合物价、房产部门，根据地段出台房屋最低租金计税价格，若出租人房屋租金明显偏低且无正当理由，须按地税机关的足底租金计税价格缴税。

　　出租变仓储房屋出租这是一种在约定时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。

　　筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可变房屋出租为仓储保管合同，达到少缴房产税目的。这个筹划有前提条件，即承租人租赁房产目的是用来堆放、储存物品，否则一般不能按此思路进行筹划。

　　筹划风险：该筹划从税务角度不存在风险，但从出租变仓储就为出租人带来新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。若仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大。

　　变出租为提供服务加出租目前，有很多专门从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为之提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税比较普遍。

　　筹划要点：出租人可通过提高物业服务收费，降低房租价格达到少交房产税目的。这种筹划的前提条件是出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。

　　筹划风险：税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的障碍；一般正规公司提供物业管理服务的收费，须取得物价部门收费许可，价格也要审批。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，且可能受到物价部门处罚。

　　利用转租筹划租赁房产税由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，只要按转租价缴纳营业税，不需缴纳房产税。

　　筹划要点：利用转租进行租赁房产税筹划，和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税相似。出租人可以成立一个资产管理公司，将拟出租房产先以较低价格（假设M），出租给该资产管理公司，再由后者统一按市价（假设H）出租。由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税，而转租仍需全额缴纳营业税，因此该方案多一道营业税M×5%，省一道房产税（H-M）×12%。只有当H>1.42M时，该筹划方案才可行。

　　筹划风险：由于出租房和资产管理公司是关联企业，之间的出租行为是关联交易，因此必定受到税务机关房屋出租最低租金计税价格的制约。但是，若出租人准备对拟出租房屋翻新改造后重新出租，可先将未改造的房屋出租给资产管理公司，再由后者进行装修改造后再转租，这种避税方案比较合理合法。