浅析瑞典住房危机
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如果你目前住在瑞典，你会发现找房子已经变得非常困难，如果你没有意识到这点，也能从周围的环境些许感知到这种变化。在过去几年中，“住房危机”一词与北欧国家密切相关，而不仅仅限于斯德哥尔摩，但是，目前这种情况是怎样发生的呢？究竟有多糟糕？有办法去化解这场危机吗？
其实，对于斯德哥尔摩和哥德堡的住房紧缺的抱怨已经不是什么新鲜事，当地的媒体几乎每周都会涉及这方面的内容，而人们对此也已经麻木了。但是，如今住房紧缺已经成为了一个全国性的问题。据瑞典全国住房建筑规划委员会（Boverket）透露，瑞典目前290个城市中，有255个都报告了当地的住房紧缺问题，这是有报告记录以来的最高值。
仅在2015-2017的两年间，报告住房短缺的城市数量就增加了72个，更严重的短缺趋势还将会持续下去。按照目前的住房建设进度，255个短缺城市中，只有44个将退出短缺的名单。
那么到底是什么原因导致这样的原因？
具体什么原因，专家和学者一直在激烈地争辩。目前可以达成的共识是，住房危机问题绝不是一夜之间发生，根源要追溯到20世纪90年代初期瑞典所发生的严重信贷危机。
瑞典住宅平均价格已经持续增长很长时间
马尔默大学专门研究住房不平等问题的教授Martin Grander说，一部分人认为是政府缺少对市场的调控，而另一部分人则认为是国家对市场的过度干预。
除此之外，他还认为，自20世纪90年代以来，制定的政策、立法和经济的发展变化使得家庭可以拥有自建的房屋，同时房地产商也可以自主决定建设房屋的类型，这样就建造了很多别墅和bostadsrätter。而公寓和经济适用房的建设则滞后了很多年。
直到20世纪90年代初，国家为了刺激住房建设，提供了很多国家补贴，这样意味着建设率会很高。而Boverket的分析部门给出的分析是，即使信贷紧缩十年，住房建设也不可能放缓。而人口增长平缓，对于住房供需之间的平衡，影响并不是立即的。
瑞典人口目前已经超过1000万
最终，人口增长率超过了工业生产率，特别是年轻人和移民数量的增长，而这部分群体却无力承担仅有的高价房屋。Boverket的负责人住房市场分析的Bo Söderberg指出：
“在经济形势较差的情况下，每个国家对于增长的人口（年轻人）都有其相应的定义。他们没有时间去排队等房子，因为他们没有钱、没有时间，需要去寻找工作来糊口。如果按照现有的市场标准来衡量目前的住房问题，缺少一定的公正度。”
即使是财务状况良好的新移民，如果缺乏有效的人脉圈，也是很难融入瑞典的社会。
根据Boverket的分析师给出的数据，目前的房屋资源根本没有得到有效的利用。马尔默大学的Grander教授强调：由于向私人业主出售城市出租公寓，低收入者的经济适用住房数量也在减少。
这会导致房屋的翻新、租金的增加，讽刺的是，出售公寓的动机是他们需要金融资本来建造新的住房，这会使得房价变得更昂贵。住房总量上涨了，但是经济适用房的比例却在下降，因为建造这种房子是亏本的。
其实问题的根源在于，目前的住房制度是在二战后设计的，完全不符合当前的经济格局。有人认为，瑞典严格管控的租房市场不符合当前的经济形势，而欧盟委员会之前对于瑞典的警告有助于这一制度的改革。
在瑞典，市政府和国家管理的租赁公司收取的房租费被禁止超过某一价格水平，但是由于这些房屋的种类不足，而且这些房屋的建设缓慢，这意味着私人有机会进入二手房租赁市场。理论上也有规定房东可以收取多少的规定，但实际上考虑到具有竞争性的住房市场，很少有租户敢于质疑高昂的租金。
面对高昂的租金，很多人会在一段时间之后选择去银行贷款买房，这又助推了房价的上涨。
瑞典的年轻人是目前情况特别严重的一个群体，对于许多人来说，在不久的将来拥有自己家的想法越来越多。根据瑞典租户联合会（Hyresgästföreningen）最近的一份报告，目前该国近二分之一年龄在20至27岁之间的年轻人与父母同住 - 这是自1997年首次高于15％。
只有57％年龄段的人口通过一手租赁合同或合作社拥有汽车和自己的房屋 - 这是迄今为止最低的比例。在短时间内进入劳动力市场意味着许多年轻人根本买不起房屋的费用，所以获得经济实惠的租金是至关重要的。根据Hyresgästföreningen的Erik Elmgren的说法，那些经济实惠的房屋是供不应求的。
“从2000年到2016年间，大约有18万个妓院被改建为bostadsrätt，所以需要18万个新的租赁公寓来抵消这个平衡，但是我们每年建造的大约有10000个公寓，只有一部分人口能满足需求，而且正在建造的房屋太贵了，目前只有54％的人居住在瑞典的三大城市。
就瑞典首都来说，在斯德哥尔摩房屋署（Bostadsförmedlingen）等待租赁公寓的人数在去年增长了近4万人，现在有近580,000人正在等待通过这种方式找到公寓。
在同一年，该机构只有6,900个新的公寓出租。按照这个速度，需要半个多世纪名单上的所有人才能获得标准的长期合同。
年轻人与长辈同住的时间更长，这样一定程度上阻碍了人才的流动。
房屋的短缺使得人们选择工作会变得挑剔，工作地与家的距离是一个决定的因素。去年，Spotify发布了一封公开信，声称高房价正在拖垮瑞典经济的发展，影响到企业获得顶尖人才的机会，这表明了危机对人才招聘的影响。技术公司甚至暗示如果情况没有变化，它将来可能会被迫迁往国外发展。
然而，瑞典政府认为，目前这一形势正在得到改变。住房部长彼得·埃里克森（Peter Eriksson）坚持认为，当地政府几十年来一直在瑞典不断进行大量住房投资：
“政府最大的住房投资20年来，预算每年达到60亿克朗，投资首先用于支持租赁房屋的建设，支持老年人住房，土地整治，和“百万计划”房屋的改造“。
每年完工的住房数
这里提及的“百万计划”（Miljonprogrammet）是一个20世纪60年代的社会民主党政府发誓每年建设10万个新房屋10年的房屋计划。在过去的几十年中，有专家提出，在该计划公布之前，建筑施工量已经相同，但无论如何，当然还建造了更多的房屋，至今仍在使用。
住房数量远远落后于人口增长数量
埃里克森还补充说，在简化建筑规章的调查工作中，他们已经提出了一个建议清单，以便更快、更容易和更便捷地建造住房。 政府也简化了市政当局建造临时住房的过程，一定程度上解决了移民和学生严重的住房短缺问题。
一些地方的市政当局确实开始以预制的“模式化”房屋的形式使用临时房屋，其优点是比传统房屋建设的时间少得多。但是马尔默大学的Grander警告说，降低住房标准以追求短期缓解住房紧缺会带来带来的更大风险。
“以前，我们建造的房屋质量和使用寿命都很好，而如今我们建造的房屋和以前差距很大。人们的生活水平开始降低，收入水平也在降低，这会加剧两极分化。
而依靠瑞典人的创新，解决住房问题的方案变得更加个性化。一个典型的例子是斯德哥尔摩住房启动技术农场项目，根据目前的情况，瑞典的更多人需要习惯于群居而不是单独生活的想法。该公司拥有几个房屋，其中一些租房者住在小宿舍，并分享公共生活空间，以尽量利用空间。在斯德哥尔摩的Östermalm地区的建筑中，50人共同拥有着1,100平方米的空间。
这是基于共享经济的原则，它是由技术农场首席执行官Lisa Renander和Fredrik创立的，他来自房地产行业，具有传统行业的经验，并没有改变，Renander是一个住房项目的项目经理，我们都看到同样的问题：我们需要更多住房和空间去解决这个社会问题，为什么没有人找到解决办法？
房间的大小从类似于你期望在学生宿舍中看到的类型，最小的是一间单人宿舍。
需求显然很大 - 该公司表示，它正在进行多个住房项目的建设，联合创始人弗雷德里克·福斯斯（Fredrik Forss）透露，他们计划在未来新建的项目有多达100个。虽然不是每个人都会像他们理想的生活情况一样，如果推行成功，每月只要5,000克朗的一套单人宿舍和半年合同的二手房相比，实用性前者会更好，覆盖的人群会更多。
Forss认为，瑞典需要更多住房方面的创新，摆脱住房问题对于社会的拖累，到目前为止，国家的行动十分缓慢，创新举步维艰：
“我们住房的建设是因为监管的原因而变得缓慢，因为这是一个这样的大环境下，如果不能在市场层面建造租赁公寓并收取租金，那么由于没有什么利润空间，所以也没有创新的必要条件。“
从社会和环境方面来看，这个创新是必要的，也是因为全球化使今天的世界大不一样，我们需要为下一代创造新的生活解决方案，而不是沿袭1960年代的政治意识形态。
Boverket的住房分析师Söderberg认为，瑞典的房屋问题与系统中四个重要的长期存在的问题相关，而且还有四个解决方案。
“资本利得税，租赁条例，缺少公租房和房屋抵押贷款利息的扣除，这些都是需要考虑的，这也是根本问题。
所以虽然部长所在的绿党确实想看到资本利得税和房屋抵押贷款的利息扣除变动，但他们认为放松管制租赁市场不是答案，因为删除租赁条例意味着许多租金成本增加，同时并没有建造任何新的住房。
他们希望看到的是瑞典的市政住房公司努力去解决住房问题，并指出，他们需要承担更多的社会责任。
瑞典租客Elmgren联盟认为，特别是市政当局有义务去建造更多的经济适用住房。
“有些城镇根本没有任何住房建设的计划，即使有计划，建设起来也是困难而且昂贵的，而有的地方像乌普萨拉，厄勒布鲁和韦克舍都已经实现了，所以在某种意义上说，只要去做，是完全可以做到的。
有一些城市做得很好，政府为建设更低租金的租赁物业提供财政支持，并积极完善规划和建设过程。
正如住房危机不是一夜之间产生的，人们也很难在短期内评估目前解决办法的有效性。但目前可以明确的是，需要进行更多的改变。与2016年相比，建设施工费用增长了39％，这个问题是一个实质性的问题。
在短期看来，Boverket估计，为了提供足够的住房来匹配预期的人口增长，到2020年之前，平均每年需要建造88,000个新房。当被问到瑞典是否能实现这一目标，他们的分析师Söderberg用一种不安的态度回答：
不，不会，不会发生，实际上瑞典很难在短时间建设这么多住房。
目前看来，在瑞典租住一间公寓将意味着接受短期合约和定期搬家。如果你能负担得起，甚至在斯德哥尔摩也不难找到一个小户型的房子，但是你必须付出时间和金钱的成本。
参考资料：
[1]New Europe
https://www.neweurope.eu/article/sweden-faces-housing-crisis/
Sweden faces housing crisis By Beata Stur
[2]NYMAG
http://nymag.com/scienceofus/2016/05/socialist-logjam-stockholm-housing-crisis.html
The Weird Socialist Logjam That Gives Stockholmers 20-Year Apartment Waits By Drake Baer
[3]The Banker
http://www.thebanker.com/World/Western-Europe/Sweden/Is-Sweden-s-stellar-economy-creating-a-housing-bubble?ct=true
Is Sweden’s stellar economy creating a housing bubble? By Stefanie Linhardt
[4]Financial Times
https://www.ft.com/content/8961b57c-3872-11e6-a780-b48ed7b6126f
Sweden’s housing crisis hits tech start-ups and migrants By Richard Milne, Nordic Correspondent
[5]The Conversation
https://theconversation.com/inside-swedens-housing-crisis-when-renovation-means-eviction-71836
Inside Sweden’s housing crisis: when renovation means eviction
By Dominika Polanska Associate Professor of Sociology, Uppsala University
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