TOD战局一年复盘，龙湖、万科、华润们更急了

微信排版/茉莉
头图来源/赢商网
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旭辉首个高铁TOD项目落地重庆，美的置业X宝龙地产造珠海首座TOD综合体，融创杭州130万方超级TOD启航……
在商业地产头条写下《TOD真香，万科龙湖们急了》的过去一年中，国内的TOD抢地大戏越演越烈。入局玩家不再限于万科龙湖等圈内老面孔，而落子区域则从南至北、由东向西扩散不止。
但大幕之下，区域呈现出的发展步调不一，一线城市的远郊区、二线城市的新兴区无疑是时下TOD热门淘金之地。
同样，如上年所观，TOD这门生意依旧不是个低门槛的活儿。冲进战局中的大大小小企业，谁人寻至最佳路径皆是不易。
唯一可确定的是：长期趋势与可见模式，呈现着故事发展不同的两个截面，还有交错其中的住宅开发、商业重塑明暗两条线索。

1

十年沉淀TOD拿地高峰期至
新一线城市弯道超车
据赢商大数据对国内TOD项目不完全统计，按照时间线，发展历程大致可分为三个阶段：
  • 自2009年起，便有零星少数企业开始布局TOD项目，但彼时试水规模有限，这种状态一直持续到2015年前后；
  • 2016年起，随着各地政府陆续出台地方性政策，TOD建设的土地、资金及机制等方面制度不断完善，从顶层设计为行业快速发展埋下伏笔，TOD项目由此开始规模化布局；
  • 沉淀近三年，2019年起，国内房企迈入TOD密集拿地期，高潮一波接一波。
TOD抢地高峰期至，究其背后原因有三：
  • 宏观层面：大规模基建增强交通连接性，加深了全国主要经济圈间的经济联系，区内房企布局机遇频出，特别是商业地产发展。
从物业类型上看，公共交通导向型开发（TOD）成为了经济圈内陆方政府推动新区发展的首选方式。
  • 中观层面：2019年以来，“房住不炒”主基调下，房地产行业融资政策收紧，公开拿地、融资成本持续攀升。为寻求利润空间，TOD拿地成为房企降低土地成本一大措施。
  • 外部层面：伴随着城镇化推进，国内主要城市轨交规模持续增长，网络化和规模效应逐渐显现，TOD开发的硬件设施进一步完善。
据中金公司，截至2020年底，中国内陆累计有45个城市开通轨道交通，运营线路总长度世界第一；2019年我国城轨在建规模达6903公里，相较2013年的3892公里接近翻倍。
至此，TOD发展土壤逐渐成熟，拿地驶入快车道。按照4-5年开发周期，预计2023年起国内TOD项目将密集入市。
撇开时间线，切入国内TOD项目的布局区域，则会发现它们呈现出在经济圈内高度聚集之特征。
  • 长三角、京津冀、珠三角（粤港澳大湾区）、成渝城市群，成TOD主战场
长三角、珠三角（粤港澳大湾区）、京津冀及成渝城市群，因领先的轨交建设而成TOD主战场。据中国城市轨道交通协会，上述四大区域的城轨运营里程总数占全国近7成。
虽轨交建设走在国内前头，但上述四区域TOD发展时间轴有先有后。长三角起步较早，早期TOD项目（2017年以前）多落于此；此后，TOD拿地开始向珠三角（粤港澳大湾区）、成渝、环渤海等经济群推进。
值得注意的是，2020年起，在粤港澳大湾区时代发展机遇之下，珠三角TOD拿地节奏明显加快，甚至一举赶超长三角。
  • 新一线、强二线城市是TOD项目高频出没地，杭州、成渝、莞佛抢眼
具体到各类城市，可看到:长三角，尤数杭州布局最多；成渝经济群中，重庆和成都抢眼；大湾区中TOD分布更集中在广、佛、莞。
而在各城市内部，无论是核心城市还是非中心城市，TOD项目明显集中布局在城市新兴区域。
此特征深受区域经济发展格局影响，城市发展由稚嫩初期到成熟中期，人才、资金等要素不断向周边新区、城市分流，以轨交为核心的TOD项目成了城市融合的主推手。
囿于主城人口密度高、交通路网和功能分区定型较早，稀缺的土地资源限制了TOD项目大规模勃发。
相较之下，配套不断完善中的新兴区域的配套往往尚未完善，因便捷交通优势和多元化的业态组合进一步凸显了TOD项目价值，资产增值空间大，抗风险能力也强。
除了发展阶段、布局区域之别外，当下国内的TOD项目在产品形态、开发模式上亦有着明显个性展示。
  • 产品形态：多集中于20-50万㎡、50-100万㎡，百万平项目罕见
目前TOD项目的体量多集中于20-50万㎡、50-100万㎡区间，100万㎡以上的项目较为罕见。而从产品功能看，居住主导型TOD最常见，占样本总数超六成；商务复合型、商业主导型两类TOD项目较少，因为缺少居住人口的导入、复合业态的吸引，仅靠零售、办公业态难支撑起大体量项目。
  • 开发模式：与轨交集团合作开发为主流，股权合作最为常见
目前，房企间联手开发TOD项目的案例不在少数，但当下主流开发模式仍以房企与轨交集团合作为主。
*于房企，与地铁公司合作是增强拿地优势的灵丹妙药。由于地铁车辆段项目本身开发难度较大，竞买人往往需要具备轨道交通线路建设及运营技术能力，所以此类最终多由本土地铁公司包揽。
*于轨交集团，轨道建设运营虽是其强项，但在综合物业开发、运营经验远远不足，而引入房企，恰好可弥补这一短板。
目前来看，房企与轨交集团的合作主要有三种模式上，项目公司合作、股权合作、收益权合作。而据赢商网不完全统计，以股权合作开发最为常见。

2

TOD入场券昂贵
龙湖打样、华润先行、万科资源丰富
TOD入局者众，有全国布局者华润、龙湖等，亦有区域深耕者，一如宝龙、金茂、绿城，而保利、越秀等起家华南的房企，则不约而同将集结在大湾区。
  • 优等生龙湖：持有超70个TOD项目，全国首个商圈高铁TOD打样
截止目前，龙湖持有超70个TOD项目，开发面积近千万平方米。仅2020年，其就拿下15个TOD项目，为历年之最。
作为房企优等生，龙湖去年底开出的重庆金沙天街，是目前全国唯一集高铁、地铁、轻轨、公交、客运“五轨合一”的城市综合体。
重庆金沙天街  图片来源/龙湖集团官网
重庆金沙天街体量超21万方平方米，成渝高铁的始发站位于项目A、B馆之间，地上7层商业空间、地下7层立体交通空间无缝接驳，聚客力在线。
重庆金沙天街地下7层垂直剖面示意图
图片来源/赢商网
据重庆市沙坪坝官网，重庆金沙天街开业3天销售额破亿元，人流量达90万人次。另据赢商大数据，刚开业的重庆金沙天街节假日客流数据表现优异，相比于龙湖在重庆的其他项目优势明显。
房企开发TOD项目，不得不面临运营上的难点：
一方面，在于商业与轨道交通的多维有效结合，需要实现不同功能间有效融合，包含建筑空间、工程技术、人流动线、多功能空间等；
另一方面，庞大的项目体量有高业态筹划要求，要将业态结构、空间结构与不同消费群体相配置，最大化项目辐射力。
合肥瑶海天街  图片来源/龙湖集团官方公众号
由此看来，重庆金沙天街为全国TOD项目开发打了个不错的样。
此外，在“持商业”战略中，龙湖坚持深耕一二线高能级城市及大城市周边的卫星城，并依托于自身特有的城市地图研究体系，进行网格化投资布局。截至2020年底，龙湖已布局全国27座一二线核心城市，而其中重庆、成都两座城市在手商业项目均超10个。
  • 先行者华润置地：探路TOD超18年，但运营能力尚待检验
早在18年前，华润置地已开始了TOD探索，是行业的先行者。截至2021年3月末，其已在31个城市落地76个TOD综合体，总建面超3500万平方米。
自2016年起，华润置地TOD提速，平均每年以8-10个项目快速增长；且在2021年“集中供地期”，激流勇进，不惜溢价拿地。
5月7日、8日，杭州楼市迎来2021年第一批集中供地日。华润置地拿下绿汀路TOD地皮，这是余杭区历史上第一个百亿地皮，也是杭州第六块百亿地块。
虽规模不小，但华润置地需充分考虑高额投入与回报期错配的问题。毕竟TOD项目开发除耗资大、周期长、投资回报慢的难点外，还具有三个与其他多元化项目不同的难点：
第一，项目开发难度高。由于与交通枢纽邻近，TOD项目地块通常比较零碎且不规则，中间还穿插着轨道交通的运行区域，相对普通地产开发项目难许多；
第二，要与当地政府良好沟通。将城市交通与城市功能置于铁路上方，需要创新和突破现有的城市管理及建筑规范，为此TOD项目要求开发商与政府保持密切的沟通，以寻求合理合法的设计方案；
第三，要配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此对参与企业的融资能力要求较高，融资成本需低于自持TOD商业综合体项目的回报率才具备相应的实力操盘。
  • 追赶者万科：深度绑定地铁集团，异地扩张局面或受限
根据2020年年中业绩会，万科已累计获取了49个TOD项目，总建面1803万平方米。而据赢商网不完全样本统计，去年起万科TOD项目进入密集开业期。
另一方面，万科在建的TOD项目储备充裕。2020年万科媒体交流会披露，其于上海区域（涵盖上海、浙江、江苏、安徽、江西5大区16个城市）在建、在开发的TOD项目就有28个。
万科高速发力TOD，其中一大关键支撑力来自与各地地铁集团的有效合作。
正如万科高管曾表示：“轨道交通一定是中国下一个阶段城市化的主流模式。深铁现在试图跟万科建立的模式是日本东急地铁公司模式，不是把土地拿出来招拍挂，而是合作开发。如果谁能和深铁绑定，那基本上意味着在未来的轨道交通时代，这个开发商就已经赢了一大半。”
于万科来说，与各地地铁集团合作，可绕开竞争激烈的土地招拍挂市场，以获得优质土地资源，扩大区域深耕优势。但此种绑定模式同样面临着约束，毕竟一些城市的TOD项目有明显的地方垄断性。
以广州为例，品秀星图TOD项目不允许联合竞买，且土拍条件设置苛刻，几乎是为广州地铁量身定制，而广铁又和本土国企越秀地产深度绑定，直接导致其他开发商难以在广州市场分一杯羹。
一年复盘，再次讨论TOD是为了讨论什么？
TOD项目是目前商业地产中有着截然不同开发模式的产品，而未来城市发展也对TOD项目开发商的自持与运营能力提出更高要求。
全过程、一体设计的TOD思维，建立起商业管理与地产开发的良性互动模式，前端厘清接口，后端做好服务运营升值，才能最大化自持资产增值反哺，提升片区形象与价值。
正如华润置地总裁李欣表示，未来站内站外、商业物业一体化营运是必然趋势，更是TOD成功的关键。
而在公募REITs开启的大背景下，TOD项目的长期性、盈利稳定性及现金流可预测性高，能较好地满足长线资金的配置需求。
这一切，都让企业有足够的动机布局TOD项目。追风TOD的大潮，还将继续汹涌下去。
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